1900年独栋住宅的购买价格/市场价格评估

这对于160平方米且100 kwh/m2a来说已经是一个相当高的数字了。550千欧除以160平方米是3437欧元/平方米，这其实更像是新建房屋能叫价的价格。

3500欧元/平方米对于目前的核心修复纪念建筑来说绝对现实。纪念建筑局的要求使得建造费用昂贵——比使用标准塑料窗等的新建房屋还要贵。我甚至会在外部设施上稍微超支，但开发商可能会得到更便宜的工匠（当然他还想从中获利）。

文物保护很昂贵，受文物保护的房产在门户网站上永远都挂着。 出租的话可以做，因为有（特别）折旧。 自用的话我不会选择受文物保护的房产。因为我不能像想象的那样自由使用，而且为任何小事都要付出双倍或三倍的代价。 这不是我的菜……

特别折旧也适用于自用者，但不是12年内100%的维修费用折旧，而是10年内“仅”90%（《所得税法》第10f条）。注意，折旧仅针对维修费用。购买开发商的房产时有3个部分：1. 土地价值，2. 维修前建筑价值（建于1900年时折旧率为2.5%），3. 维修费用折旧100%（或90%）。

但无论是投资还是自用，房产必须在维修前购入！否则没有任何特别折旧！

顺便说一下，这也是为什么文物保护房产在门户网站上“永远”挂着的原因。通常只有当所有公寓售出后才开始维修。开发商此处之所以例外，大概是因为他们有联排别墅的期限限制。但这使得文物保护房产变成了真正的滞销品。

这里不好，因为必须共用车道。多少都会有接触点。
这栋房子肯定看起来很棒，但我还是不会开始。文物保护部门很烦，还很贵，而且30年来没人考虑过维修，我也不看好。还用燃气取暖。在你们那个价格区间没有年轻一点的房子吗？

我查了一下，在TE地区有很多新房，价格在50万到65万之间。不过几乎都是双拼别墅，面积大约150-160平方米。那当然是更稳妥的选择。到时候你要么像现在一样住在共有产权公寓（有同样的利弊），要么可能是彻底分开的。有什么理由反对呢？

有年轻一点的房子，但没有符合这个价格区间的现有房源。我只是大致说了地区，以免无意中被认出来。实际上，我们的搜索范围比较小，因为我的父母、岳父母、我和我妻子的兄弟姐妹都住在附近的乡镇和城市。只有一小部分地方既环境优美、生活质量高，又能保证开车时间到大多数亲戚家不超过15到20分钟。我知道对地段的严格要求可能意味着要支付很高的溢价，或者在房子上做出妥协。

特殊折旧也适用于自用者，但不是12年内对装修费用100%的折旧，而是“仅”对装修费用的90%进行10年折旧（根据所得税法第10f条）。注意，折旧仅针对装修费用。购买开发商的房产时，费用分为三个部分，1.土地价值，2.装修前的建筑价值（建于1900年的建筑折旧率为2.5%），3.装修费用的100%（或90%）。

但无论是投资还是自用，房产必须在装修前购买！否则没有任何特殊折旧！

顺便说一下，这也是为什么古迹房产在平台上“永远”挂着的原因。通常只有在所有房屋卖出后才开始装修。开发商这次为何偏离这个做法，可能是因为他们对联排别墅有期限要求。但这导致古迹房产变成了真正的滞销品。

谢谢你，特别是对古迹房产的批判性观点。关于特殊折旧，我也已经读过相关内容。为什么公司通过选择的方式没有利用这一点，我还不太清楚，这样就浪费了不少钱。

我觉得我现在大致了解了古迹房产以及房屋本身的缺点和风险，接下来几天我会再好好考虑一下。目前感觉这对我们来说不是停止考虑这套房产的理由，而是在谈判更高的风险折扣。

谢谢你，尤其是对纪念碑问题的批判性意见。

我自己拥有两座（单独的）纪念碑，所以我不能太批判 :-)。但有时候确实会对纪念碑管理局感到相当恼火。

关于价格，最主要的问题是，修缮是怎么进行的？除了墙壁之外，所有东西都是新的么？电路、管道、暖气？我的两个项目都按照高级新建标准进行修缮。包括地暖、带局域网和足够插座的现代电路、全新的卫生设施安装，部分房间布局也进行了调整。那么成本要高于纯新建建筑。对居民来说唯一的“缺点”就是隔热效果稍差，不过我是在按照节能型纪念碑标准修缮。

附属建筑（遮阳篷、冬季花园、光伏）当然是个关键点，“原则上”是不允许的。为什么说“原则上”——我的修缮项目带有施工申请，采用了按照历史风格复杂制作的窗户。在隔壁的排屋里，多年前简单安装了塑料窗，纪念碑管理局现在根本不管。就像前面加装的玻璃防尘罩一样。纪念碑管理局在施工申请时非常擅长提出要求。完工后的情况很少被检查，更少有处罚（还有很多其他故事可以讲）。

我也已经看过有关特殊折旧的主题了。为什么公司通过选择的做法不利用这一点，我并不太清楚，因为这会留下不少钱。

这总是要看具体情况，因为只有翻新费用可以扣除。如果一栋建筑只保留外壳，内部完全是新建的，那么翻新比例就比较低。前面有一个将磨坊改造成公寓的例子——这些公寓都是新的，不算翻新——所以折旧只能用于外墙和窗户。但如果是把150平方米的住宅空间翻新为150平方米的住宅空间，几乎所有费用都可以折旧。