Evaluación Precio de compra / Precio de mercado Casa unifamiliar de 1900

Eso ya es una cifra considerable para 160 m² con 100 kwh/m2a. 550k por 160 m² son 3437€/m², ese es en realidad más bien el precio que se puede pedir por una obra nueva.

3500€/m² es actualmente absolutamente realista para una rehabilitación integral de un edificio histórico. Los requisitos del departamento de patrimonio hacen que construir sea caro, más caro que una obra nueva con ventanas estándar de plástico, etc. Incluso con las áreas exteriores, probablemente me excederé un poco, pero un promotor inmobiliario probablemente consiga obreros más baratos (y además quiere obtener beneficios).

La protección de monumentos es costosa, los inmuebles con protección de monumento permanecen aquí eternamente en los portales.
Se puede hacer para alquilar, debido a las amortizaciones (especiales).
Para el uso propio no me ataría a un inmueble con protección de monumento. No puedo actuar tan libremente como quisiera y por cada tontería pago el doble o el triple.
No es para mí...

La amortización especial también se aplica a los usuarios propios, pero no al 100 % de los costes de rehabilitación durante 12 años, sino "solo" al 90 % durante 10 años (§ 10 f de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Atención, la amortización se refiere solo a los costes de rehabilitación. Al comprar a un promotor hay 3 componentes, 1. valor del terreno, 2. valor del edificio antes de la rehabilitación (para edificio construido en 1900 amortización del 2,5 %) y 3. costes de rehabilitación con el 100 % (o 90 %).

Pero tanto para la inversión de capital como para el uso propio, el inmueble debe comprarse ANTES de la rehabilitación. ¡Si no, no hay ninguna amortización especial!

Por cierto, esta es también la razón por la cual los inmuebles protegidos permanecen "eternamente" en los portales. Normalmente no se empieza a rehabilitar hasta que se hayan vendido todos los apartamentos. Por qué el promotor se desvió de esto, probablemente porque tenía plazos para las casas adosadas. Pero esto convierte el inmueble protegido en un auténtico estancamiento.

Aquí es difícil porque se comparte la entrada. Más tarde o más temprano habrá puntos de contacto.
El objeto probablemente se vea genial, pero aun así no lo empezaría. La oficina de patrimonio puede ser muy molesta, además es caro y no veo 30 años sin pensar en una renovación. Además, aún se calienta con gas. ¿No hay casas nuevas en tu región en ese rango de precio?

Bueno, he buscado y en la región TE hay muchas casas nuevas entre 500-650k. Sin embargo, casi todas son casas adosadas por ese precio con 150-160 m2 de superficie habitable. Eso sería, por supuesto, la alternativa segura. Y ahí estás o bien, como ahora, en una comunidad de propietarios (con las mismas desventajas y ventajas) o quizás incluso con división real. ¿Qué hay en contra?

Sí, también hay casas más nuevas, pero nada en el inventario que entre en ese rango de precio. He dado la región solo de forma aproximada para no ser identificable por una coincidencia tonta. En realidad tenemos un radio de búsqueda comparativamente estrecho, ya que mis padres y suegros, así como mis hermanos y los hermanos de mi esposa, viven en los municipios y ciudades circundantes. Solo hay un puñado de lugares que son tanto atractivos con una calidad de vida aparentemente alta como que el tiempo de viaje a casi todos los familiares que viven en la región es de máximo 15 - 20 minutos. Soy consciente de que tales exigencias estrictas sobre la ubicación pueden implicar un recargo alto o compromisos en la casa.

La depreciación especial también se aplica a los usuarios propios, aunque no al 100% de los costos de rehabilitación durante 12 años, sino "solo" al 90% durante 10 años (§ 10 f de la Ley del Impuesto sobre la Renta). Atención, la depreciación se refiere solo a los costos de rehabilitación. Al comprar del promotor inmobiliario hay, por lo tanto, 3 componentes: 1. valor del terreno, 2. valor del edificio antes de la rehabilitación (para año de construcción 1900, depreciación del 2,5%) y 3. costos de rehabilitación con 100% (o al 90%).

Pero tanto para inversión de capital como para uso propio, la propiedad debe comprarse ANTES de la rehabilitación. ¡De lo contrario, no hay depreciación especial!

Por cierto, esta es también la razón por la cual los inmuebles protegidos están "eternamente" en los portales. Normalmente no se empieza con la rehabilitación hasta que se hayan vendido todos los pisos. Por qué el promotor inmobiliario aquí se desvió de esto, probablemente porque tenía plazos para las casas pareadas. Pero eso convierte al inmueble protegido en un verdadero estancado.

Gracias a ti, especialmente también por la opinión crítica sobre el tema de los monumentos. Ya me había leído algo sobre el tema de la depreciación especial. No me queda realmente claro por qué la empresa no utiliza esto con el procedimiento elegido, ahí queda bastante dinero sobre la mesa.

Creo que ahora entiendo bastante bien las desventajas y riesgos de un inmueble protegido así como de la casa en sí, y dejaré que se asiente un poco en los próximos días. Por el momento no parece ser un motivo para detenernos con esta propiedad, sino para negociar un mayor descuento por riesgo.

Gracias, especialmente también por la opinión crítica sobre el tema del monumento.

Yo mismo soy propietario de dos monumentos (individuales), así que no puedo ser tan crítico :-) . Pero a veces uno se enfada bastante con la oficina de monumentos.

Con ese precio, sobre todo surge la pregunta, ¿cómo se realizó la restauración? ¿Es decir, (salvo los muros) todo es nuevo? ¿Electricidad, tuberías, calefacción? Mis dos propiedades están siendo restauradas con un estándar elevado de nueva construcción. Incluyendo calefacción por suelo radiante, electricidad moderna con LAN y suficientes enchufes, instalación sanitaria completamente nueva, distribución de espacios parcialmente nueva. Entonces, los costos están por encima de una construcción nueva pura. La "desventaja" para los residentes es solo un aislamiento peor, aunque yo restauro bajo el estándar de casa eficiente para monumentos.

Las ampliaciones (toldo, jardín de invierno, fotovoltaica) son por supuesto un punto crítico y "en realidad" no están permitidas. ¿Por qué digo en realidad? Mi restauración con licencia de obra tiene ventanas hechas de forma compleja según modelos históricos. En la casa adyacente del mismo tipo se instalaron simplemente ventanas de plástico, hace años, hoy a la oficina de monumentos no le interesa nada. Igual que una protección contra suciedad de vidrio añadida al frente. La oficina de monumentos es muy buena poniendo exigencias en la licencia de obra. Lo que se hace después de acabar la obra rara vez se controla y casi nunca se sanciona (ahí puedo contar otras historias).

El tema de la amortización especial ya lo había leído. No me queda realmente claro por qué la empresa no utiliza esto mediante el procedimiento elegido, se está dejando bastante dinero sobre la mesa.

Todo depende, ya que solo se pueden deducir los costos de saneamiento. Si en un edificio solo queda la envolvente exterior y todo el interior es una reconstrucción completa, la proporción de saneamiento es relativamente baja. Más arriba estaba el ejemplo de un molino que se convirtió en apartamentos: los apartamentos son todos nuevos y no una rehabilitación; por eso la amortización solo funcionaría para la fachada y las ventanas. Pero si se rehabilitan 150 m² de vivienda convirtiéndolos en 150 m² de vivienda, se puede amortizar casi todo.