Évaluation Prix d'achat / Prix du marché Maison individuelle de 1900

Je suis moi-même propriétaire de deux monuments historiques individuels, donc je ne peux pas être trop critique :) . Mais parfois, on s’agace vraiment du service des monuments historiques.

Avec ce prix, la question principale est surtout : comment a-t-on rénové ? Donc, à part les murs, tout est neuf ? Électricité, conduites, chauffage ? Mes deux biens sont/en cours de rénovation selon un standard élevé de construction neuve. Y compris le chauffage au sol, une électricité moderne avec LAN et suffisamment de prises, une installation sanitaire entièrement nouvelle, une répartition partiellement nouvelle des pièces. Alors les coûts sont supérieurs à ceux d’une construction neuve pure. Le « désavantage » pour les habitants est seulement une isolation moins performante, alors que je rénove selon le standard « maison à haute efficacité énergétique Monument Historique ».

Les annexes (store, véranda, photovoltaïque) sont bien sûr un point critique et « normalement » interdites. Pourquoi dis-je « normalement » — ma rénovation avec permis de construire comprend des fenêtres élaborées selon un modèle historique. Dans la maison mitoyenne, de simples fenêtres en plastique ont été installées il y a des années, cela n’intéresse plus du tout aujourd’hui le service des monuments historiques. De même qu’un pare-saleté vitré rajouté sur la façade. Le service des monuments historiques est très fort pour poser des exigences lors du permis de construire. Ce qui est fait après la fin des travaux est rarement contrôlé et encore plus rarement sanctionné (je pourrais raconter bien d’autres histoires à ce sujet).

De mon point de vue, la rénovation a été très complète, j’avais essayé de donner un aperçu dans mon premier message. Il n’y a pas de chauffage au sol (les jolis radiateurs ont été conservés), mais tout le reste, y compris la charpente/isolation thermique, les lucarnes, les fenêtres de toit, l’isolation de la façade, l’étanchéité du soubassement, les fenêtres partiellement renouvelées, la nouvelle porte d’entrée, une installation solaire pour l’eau/chauffage, la plomberie et la chaudière à gaz à condensation ont été réalisés. Le expert est aujourd’hui sur place, je recevrai un retour. Hormis le sujet chaleur/énergie (consommation d’énergie, radiateurs, chaudière gaz) et les fenêtres relativement petites à l’étage, cela me semble moderne. Le standard énergétique après rénovation est pour toi aussi celui « maison à haute efficacité énergétique Monument Historique ». La banque d’épargne estime la valeur marchande à environ 715 000 euros, même si leur calculateur est moins intelligent (mais sûrement avec une base de données plus large) que nous.

La terrasse n’est pas visible depuis la rue, car elle se trouve du côté opposé. Comme l’apparence depuis la rue est décisive pour l’ensemble des monuments, je ne m’attends pas à un problème pour un store, mais c’est de toute façon noté comme point à considérer.

Voici alors mon extrait des notes de la conversation avec l’expert qui a visité la maison cette semaine.

L’enduit du soubassement est humide et doit être remplacé, tant au sous-sol (sans gravité) qu’au rez-de-chaussée. Même avec un enduit neuf, il faudra prévoir un nouvel enduit de rénovation tous les 5 à 10 ans environ, avec les travaux, les coûts et la saleté correspondants dans la maison. Il y a en partie du placoplâtre sur les murs, qui n’a pas été remplacé lors de cette rénovation ; on ne sait pas ce qu’il y a derrière. L’extérieur n’est pas encore terminé, il manque quelques tuiles et la sortie vers la terrasse sur le toit. Dans l’ensemble, c’est bien fait, mais ce ne sera pas complètement sec. Il ne peut pas estimer s’il y a d’autres problèmes invisibles pour le moment, mais si c’est le cas, même les 5 ans de garantie ne nous aideront pas. La réaction du vendeur a été, sur tous les sujets, que cela sera encore fait ou remplacé. Des efforts ont été faits pour la mise en valeur de la maison (éclairage, mobilier en papier), selon lui la valeur de la maison est au maximum de 750 000 euros.

Ce retour suscite en moi des sentiments partagés. Malgré l’âge et la consommation d’énergie relativement mauvaise, j’aurais pu envisager d’acheter la maison avec un ajustement de prix approprié. L’humidité dans le mur de la cave voûtée vieille de plus de 120 ans n’est pas surprenante et est supportable. Mais devoir faire refaire l’enduit du rez-de-chaussée tous les 5-10 ans à l’avenir ne semble pas attrayant, et ne pas savoir quels autres problèmes pourraient survenir ne me donne pas une bonne impression pour le moment. Je dois en discuter avec ma femme et laisser mûrir la réflexion.

Je crois que je dormirais encore une nuit dessus. Mais dans l'ensemble, ça s'est quand même détérioré après l'expertise. La question est aussi - pourquoi l'enduit devient-il humide et doit-il toujours être refait tous les 5-10 ans ? En a-t-il dit quelque chose ? L'humidité est aussi toujours un risque de problèmes. Papier ondulé, éventuellement moisissure - ça m'ennuierait. Si cela arrivait vraiment tous les 5 ans, je n'aurais pas envie de devoir sortir et remettre tous mes meubles si souvent. Ce n'est pas non plus une chose qui se fait en une semaine.

Une maison avec des murs humides au rez-de-chaussée, je ne l’achèterais pas. L’enduit de rénovation dans le séjour n’est pas non plus normal. L’effort est vraiment énorme. Et entre-temps, on a peut-être aussi de la moisissure derrière les meubles. Au sous-sol, je trouve cela moins critique. Ce serait un no-go pour moi au rez-de-chaussée.

Merci et pour les réponses. J’ai transmis le retour au vendeur. Comme prévu, il a une autre vision des causes. Je suis conscient que son intérêt est de vendre le plus rapidement possible au prix le plus élevé. Voici le récit de son point de vue (paraphrasé par moi) :

La maison n’a pas été rénovée ni repeinte pendant 30 ans avant la rénovation, elle était visiblement sèche jusqu’à la rénovation et n’a montré aucun signe d’humidité. Grâce à la rénovation (étanchéité/isolation du soubassement, laine minérale sur la façade extérieure, isolation partielle du mur du sous-sol), l’état ne peut que s’être amélioré. La construction en moellons et sans coupure horizontale ne la rend pas aussi sèche qu’une construction neuve, mais la ventilation installée dans le sous-sol et dans les salles de bains assure une sécheresse suffisante.

L’humidité remonte sur environ 2 mètres de large et 15 cm de haut sur la façade. L’étanchéité du soubassement y est trop basse, l’eau éclabousse depuis la rue, cela doit être corrigé. Dans la cuisine, il y a 0,5 mètre de soubassement humide qui provient d’un tuyau de pluie non raccordé depuis 3 mois à cause des travaux d’isolation.

La descente humide du sous-sol est connue et sera supprimée. La terrasse sur le toit située au-dessus a été étanchéifiée seulement en octobre, l’eau s’infiltrait à cet endroit depuis des années. Le mur doit bien sécher avant de pouvoir être réparé avec un enduit de blocage et un enduit de restauration. Le mur donnant sur la rue ne peut pas être excavé et étanchéifié de l’extérieur. Une étanchéité intérieure est prévue. Cela ne tiendra pas éternellement, mais devrait durer 15 ans et la surface affectée est seulement d’environ 4 m². Sinon, on peut enlever l’enduit et laisser les pierres apparentes comme dans le sous-sol, ce qui rend la surface sans entretien. Dans le vestibule non chauffé, un mauvais enduit a été utilisé, là aussi une réparation avec un enduit de restauration est prévue.

En somme, il me semble que le vendeur accepte les remarques de l’expert, mais voit une cause réparable à chaque problème. Il me paraît qu’il reste encore beaucoup à faire et je ne suis pas sûr que l’expert émettra un avis plus positif après la fin des travaux. Je vais revoir la procédure avec lui la semaine prochaine, il est peut-être judicieux de réexaminer l’état dans 1 à 2 mois. Je ne veux prendre aucun risque sur cette somme, si l’expert déconseille, je continuerai à chercher. Qu’en pensez-vous ?

Je ne peux pas juger cela, car je ne connais pas la maison. Je ferais confiance à l'expert s'il vous fait bonne impression. Je discuterais de la réaction du vendeur avec l'expert. Les problèmes réversibles ne devraient pas constituer un obstacle, mais la solution possible doit aussi fonctionner, et c'est précisément là que j'écouterais mon expert. L'humidité n'est pas toujours un problème, pas dans les vieilles maisons. L'ampleur et d'éventuels problèmes futurs doivent être évalués par quelqu'un sur place. Peut-être que la maison a été rénovée de manière non professionnelle et qu'elle a maintenant plus de problèmes qu'avant, ou pas.