Évaluation des exigences de construction

Bonjour à tous,

tout d’abord, merci pour vos nombreuses contributions.
Notre planification, ou plutôt notre décision concernant une entreprise de construction, bute sur ces directives. Nous avons du mal à planifier quelque chose dont nous ne savons pas à quoi cela peut ressembler. Certes, nous disposons des informations du bureau d’urbanisme concernant la construction en arrière-plan, mais je ne trouve pas de sources fiables à ce sujet. Ce genre de choses ne se décide pas simplement lors de la réunion du lundi matin.

Pour le terrain avant, la dame du bureau se réfère au plan d’utilisation des sols dans sa version du 28.12.1960, qui est toujours en vigueur ici en lien avec les règlements urbanistiques de la règlementation de construction de Berlin (Bauordnung Bln) de 1958, du plan d’aménagement XIV-A de 1971 et des lignes de rue et de recul formellement établies (f. f.) en tant que plan d’aménagement retransféré (qualifié).

Dans le permis de construire de la maison sur le terrain avant datant de 1991, il est écrit :
« Conformément à la règlementation de construction de Berlin (Bauordnung Bln) du 28 février 1985, modifiée pour la dernière fois le 2 octobre 1990, nous délivrons selon les annexes… »

Cela ne correspond pas aux déclarations actuelles du bureau d’urbanisme.

J’ai examiné les trois documents qu’elle mentionne et trouvé ce qui suit concernant la construction en arrière-plan :
Bauordnung Bln 1958 :
- La profondeur maximale de construction, calculée à partir de la ligne de construction obligatoire côté rue, limite de construction ou ligne de recul, est de 20 m pour les zones résidentielles pures et générales en mode ouvert.
- Au-delà de la limite désignée au n° 1, des bâtiments ou parties de bâtiments peuvent être autorisés si des raisons urbanistiques ne s’y opposent pas.

Le plan d’aménagement mentionné renvoie aux paragraphes explicites de l’ordonnance sur l’utilisation des sols du 26.11.1968 en matière de surface au sol autorisée, surface d’étage, volume de construction, limites de construction, profondeur de construction, installations bâties et places de stationnement.

Concernant la profondeur de construction, il est indiqué :
- (3) Si une limite de construction est fixée, les bâtiments et parties de bâtiments ne doivent pas la dépasser. Une légère avancée des parties de bâtiments peut être autorisée. La phrase 3 du paragraphe 2 s’applique en conséquence.
- (4) : Si une profondeur de construction est fixée, le paragraphe 3 s’applique en conséquence. La profondeur de construction doit être déterminée à partir de la limite effective de la rue, sauf indication contraire dans le plan d’aménagement.

En termes de dimensions, nous aimerions construire la même maison qu’à l’avant (avec lucarne et/ou 3ème pignon). Sa hauteur de l’avant-toit est de 4,30 m.
Selon le bureau d’urbanisme, ce n’est pas possible. Toutefois, je ne comprends pas en quoi un écart de 30 cm peut avoir de l’importance alors que la hauteur du faîtage de la maison reste à 8,50m, comme prescrit. Lucarne et pignon feraient du grenier un étage complet (en plan, chacun mesure 3,68 m de long sur une longueur totale de 12,81 m).

Fondamentalement, ma question est simplement sur quelle base juridique reposent ces exigences pour la construction en arrière-plan. Aucun des trois documents ne donne de dimensions concrètes.
Dans la Bauordnung Bln 1958, il n’y a que le paragraphe suivant :
- Pour l’édification et la modification d’installations bâties sur et au bord des rues et places de signification urbaine particulière, des exigences spéciales de conception peuvent être imposées par ordonnance, notamment en ce qui concerne la structuration, le nombre d’étages, la hauteur des étages, la hauteur des avant-toits, la direction des faîtages, la forme des toits, l’utilisation de matériaux de construction, la coloration, le revêtement et le crépi.

Une construction en arrière-plan est-elle un lieu d’importance urbaine particulière ? Alors il doit bien exister une ordonnance réglementant ces exigences.

Ne vous méprenez pas, il ne s’agit en aucun cas ici d’engager un litige. Nous souhaitons néanmoins construire une maison qui nous convienne, sans devoir faire un nombre infini de compromis.
Trouver un partenaire de construction coûte énormément de temps et d’énergie. Les premiers plans sont toujours beaux et bons, mais ne nous servent à rien si je ne peux pas les réaliser.
Nous ne savons pas comment procéder maintenant. Signer un contrat sur la base d’un plan qui pourrait ne pas être approuvé ? Accepter beaucoup de compromis alors que la maison aurait peut-être pu mieux répondre à nos souhaits ?

Je vous remercie encore pour le temps et les efforts que vous avez consacrés à m’expliquer tout cela.

Cela me rend un peu furieux en tant que tierce personne à la lecture de tout cela.
Le fait est : selon le plan b, il est interdit de construire là.
Le fait est : l'administration fait une exception simple au demandeur de construction, pas un nouveau plan b, rien.
En échange, l'administration impose des restrictions sur la façon de construire, en sachant bien qu'on risque des procès de la part du voisinage, qu'on perdra, car comme dit, selon le plan B, ce serait zéro, nada, niente. Au lieu de remercier l'administration et de construire comme voulu, le demandeur fait tout un foin. Tu donnes un petit doigt, il prend toute la main. Je n'ai aucune compréhension pour ce genre de choses. Karsten

Cher Karsten,

merci également pour ta réponse. Je ne prends pas toute la main, je m’informe. Cela peut être un défaut personnel, mais je suis très structuré dans ce genre de choses et, comme dit, j’aime être informé.
Nous savons qu’une maison que l’on peut construire avec ces restrictions ne serait certainement pas un taudis, et qu’on peut aussi trouver des solutions pour une faible hauteur sous toit.
Néanmoins, on investit, espérons-le, seulement une fois une somme non négligeable dans une telle construction et on souhaite donc faire peu de compromis.

Je souhaite simplement savoir sur quelle base légale ces restrictions reposent. Ni plus ni moins.

Avec ce genre de choses, les GU sont souvent dépassés. Un vrai architecte serait certainement plus judicieux.

C'est maintenant le 3ème message sur le même problème. Peut-être pourrais-tu être un peu plus précis sur ce que vous envisagez.
Quelle est la composition en hauteur de la maison de tes rêves ? Quelle est la hauteur de la dalle ? À quelle hauteur se trouve-t-elle par rapport au sol ? Peut-on peut-être l'encastrer un peu plus ? Quelles hauteurs de pièce / d'étage sont prévues ? Quelle taille font les lucarnes / chiens-assis ou autres ? Le mur de soubassement peut-il être plus haut si on enlève les structures de toit ?

Plans exacts du plan d'étage et souhaits, où ça coince, terrain, budget, voisins, nom du chien - tout simplement tout. Alors on peut aussi chercher des solutions. Ramer sans cesse contre la mairie ne vous fera pas avancer. Il faut construire selon le plan d'urbanisme, pas contre.

Chère Katja,

notre maison de rêve serait une maison à deux étages, ce qui apparemment n'est pas possible. C'est pourquoi nous souhaitons, pour les dimensions extérieures, une maison similaire à celle du terrain avant.
9,50 x 13,xx, toit à deux versants avec une pente de 42°, sans sous-sol, avec un 3ème pignon et une lucarne pour gagner de l'espace, hauteur de l'avant-toit 4,30 m, hauteur totale 8,50 m. Hauteur sous plafond au rez-de-chaussée souhaitée à 2,60 m, à l'étage 2,50 m.

Concernant la dalle et les structures de toit, je n'en ai aucune idée.

Selon le plan d’urbanisme du terrain avant, deux étages pleins sont-ils autorisés ?

Le plan d’urbanisme du terrain avant autorise-t-il 2 étages complets ?

Selon le service d’urbanisme, le plan d’utilisation des sols du 28.12.1960 s’applique, qui stipule ce qui suit :
- zone résidentielle générale
- étape de construction II/2
- nombre d’étages 2
- surface constructible (coefficient d’occupation des sols) 0,2
- coefficient d’emprise au sol 0,4
- BMZ 1,6