Maison d'architecte à Pforzheim - Offre trop chère ?

26.05.2017 15:28:44

Nous avons également plus tard un appartement de 2 pièces d’environ 55 m² dans l’annexe à louer (ou Air BnB, on verra…). Les revenus locatifs sont plutôt sympas, mais en principe la banque ne s’intéresse pas à cela pour le financement. Ce qui compte, ce sont uniquement les revenus salariaux mensuels et les charges fixes. Les revenus locatifs sont un plus, on pourrait les mettre de côté comme réserves pour la maison.

Si j’ai bien compris lors de nos entretiens de conseil, les conseillers bancaires déduisent également une certaine partie des revenus du loyer annuel (est-ce 30 % ?) car un éventuel vacance du logement locatif est prise en compte.

À l’initiatrice du fil :

N’est-il pas possible d’entrer en contact avec des propriétaires de maisons identiques près de chez vous (du terrain à bâtir), ou n’en connaissez-vous pas ? Ils pourraient peut-être vous donner des conseils concernant les promoteurs, les entreprises et les coûts de construction.

PS : Votre plan de financement inclut-il également des offres de la KfW-Bank et éventuellement des subventions pour la construction énergétique ? Les 1500 € de frais mensuels pour le montant du crédit indiqué me paraissent très élevés. Ou bien s’agit-il d’une durée de seulement 10 ans ?

26.05.2017 16:04:57

Nous avons également un appartement de 2 pièces d'environ 55 m² à louer dans l'annexe (ou en Air BnB, on verra...). Les revenus locatifs sont plutôt sympas, mais en principe, cela n'intéresse pas la banque en matière de financement. Ce qui compte, ce sont uniquement les revenus mensuels provenant des salaires et les charges fixes. Les revenus locatifs sont un bonus, que l'on pourrait mettre de côté comme provisions pour la maison.

Si j'ai bien compris lors de nos entretiens de conseil, les conseillers bancaires déduisent aussi une partie des revenus du loyer annuel (est-ce 30% ?) car un éventuel vacance de l'appartement loué est prise en compte.

Pour la créatrice du fil :

N'est-il pas possible d'entrer en contact avec des propriétaires de maisons identiques près de chez vous (sur le terrain), ou n'en connaissez-vous pas ? Ils peuvent peut-être vous donner des conseils concernant les promoteurs, les entreprises et les coûts de construction.

PS : Est-ce que votre plan de financement inclut aussi des offres de la KfW-Bank et éventuellement des subventions pour la construction énergétique ? Les 1500 € de charges mensuelles pour le montant du prêt indiqué me paraissent vraiment élevés. Ou bien s'agit-il d'une durée de remboursement de seulement 10 ans ?

La banque prend déjà en compte les pertes de revenus. Nous louons encore un autre appartement pour près de 1500 € hors charges. La banque l'a complètement prise en compte si je me souviens bien. Mais cela dépend probablement aussi de l'emplacement et de l'état, je suppose.

1500 € avec 1,5 % d'intérêts et 2 % d'amortissement pour près de 500 000 €, ce n'est pas trop élevé, non ?

26.05.2017 17:12:33

1500€ de revenus locatifs par mois, c'est bien sûr un chiffre considérable ! Nous n'avons que 350€

J'avais lu quelque chose à propos de 300k€ de capital propre, donc il faudrait financer environ 230k€(?). C'est comme ça que je l'ai compris. Alors 1500€ d'intérêts mensuels, c'est assez élevé. Cependant, les revenus locatifs remboursent cela de manière autonome et le financement devient donc facile.

26.05.2017 17:37:28

Non, malheureusement pas. Le terrain seul coûte 310k. Les 500k, c’est-à-dire la maison, nous devons les financer. J’espère en tout cas que cela restera ainsi.

30.05.2017 15:33:50

En tant que non-professionnel, je ne peux le comparer qu'à notre projet d'une taille similaire. Selon cela, je ne peux me représenter les 410 000 qu'en exécution simple (voire très simple).

S'y ajoutent :

[*]Permis de construire et assurances
[*]Meubles devant remplir les 180 m², lampes, cuisine, cheminée

[*]Tapis, tableaux, fleurs, rideaux, objets de décoration, etc.
[*]Aménagements extérieurs et plantes pour le jardin

Même en exécution simple, je ne m'aventurerais pas à rester sous un budget de 500k.

Où as-tu construit exactement ?
J'ai lu dans des posts précédents que vous aviez payé environ 380 €/m³. Cette valeur est-elle toujours d'actualité ? Avec ça, j'arriverais largement aux 410k.

Cordialement
Steffen

02.06.2017 11:24:52

Bonjour à tous,

j’ai encore une question pour les experts parmi vous :

Chez nous, selon le plan local d’urbanisme, il est permis de construire 3 étages complets.
Comme les coûts pour l’excavation en BW, surtout dans la région de Stuttgart, explosent littéralement, mon idée était de renoncer au sous-sol et de le considérer simplement comme un étage complet au-dessus. Beaucoup de voisins ont procédé ainsi, là où le terrain était relativement plat.
Cependant, chez nous, la différence de niveau dans la zone constructible est d’environ 1 m en pente.

La question est donc ce qui est moins cher, 2 étages complets avec sous-sol (éventuellement cuve blanche) ou 3 étages complets sans sous-sol.
J’ai posé la question à notre architecte, qui n’était pas très sûr. Le représentant de Spektral a dit que le sous-sol coûte 1,5 fois plus cher.

Il faut préciser que je voudrais utiliser une pièce dans le sous-sol comme salle de loisirs, c’est-à-dire chape et chauffage par le sol ainsi qu’installation électrique. Le reste n’a pas besoin d’être aménagé pour être habitacle. Cela doit juste servir d’espace de stockage.

Quelqu’un a-t-il déjà été confronté au même problème ?

Cordialement, Steffen

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