2 acheteurs - 1 propriété - montants d'argent différents - propriétaire ?

Merci beaucoup pour toutes les indications et réflexions ! Une exclusion de la vente aux enchères de partage est donc judicieuse dans ce projet.

- A achète la maison et laisse B y habiter gratuitement. Au besoin avec un droit d’habitation ou un bail à loyer fixe. Tout le monde est content.
- B achète la maison et A paie tout. Alors la taxe ne le dérangera pas non plus.

1. A ne peut pas se permettre d’acheter seul le bien immobilier
2. Si B achète la maison, il paie effectivement la maison, sinon ce serait A qui achèterait. Mais si A paie et que B devient propriétaire, ce serait un don soumis à la taxe sur les donations.

Il y a un avis de la commune. Peu importe qui le paie pour la commune.

Ah bon. L’avis est adressé à celui qui a la majorité des fractions ?
Mais le fisc s’intéresse à celui qui paie, sinon chaque paiement serait une donation.

Non. Il ne paie tout simplement plus le crédit.

D’accord, alors un droit de préemption sur les parts respectives de l’autre propriétaire est accordé.

- B meurt soudainement
- A et B se disputent
- A devient sans ressources et doit vendre son patrimoine immobilier
- A n’a plus envie au bout de 10 ans de financer B
- B est en faillite personnelle.

Alors A reprend le crédit ou perd le bien si cela n’est pas possible. Mais ce problème existe toujours si l’un ne peut pas se permettre seul le bien. C’est pareil en cas de dispute ou de perte de ressources. Pour le fait de financer, B a aussi pu mettre de côté de l’argent longtemps. En cas de faillite personnelle c’est un bon conseil. Un droit de préemption doit alors être convenu pour l’autre.

Quel est le problème si A achète et laisse B habiter gratuitement ? Problème résolu. Le sujet pourrait être clos.

A n’a pas assez d’argent seul.

Cela ne marche pas avec les crédits. Soit chacun finance seul et est seul responsable – ça pose problème aux banques avec les hypothèques. Ou ils sont responsables ensemble et peuvent aussi prendre un crédit commun.
Merci de bien différencier « prise de crédit », « responsabilité » et « qui rembourse ».

Oui, c’est ce que j’avais compris aussi. Ils sont responsables ensemble du crédit commun, mais B peut faire la remise du crédit et ainsi obtenir plus de fractions.

Ah oui. Si B obtient une petite part dans le registre foncier, pourquoi B devrait-il rembourser 100% ?

B obtient autant de parts que le montant du crédit. Pour un crédit de 100 000 € que B rembourse seul, B obtient des parts pour 100 000 €.

Alors un financement est sans doute exclu. Sauf si B est très âgé.

B n’est pas très âgé. Une partie doit être financée. Pourquoi le financement serait-il exclu ?

Malheureusement, ce n’est pas celui qui rembourse qui reste. C’est celui qui a le plus de parts au registre foncier ou celui qui est plus solvable et peut payer l’autre en cas de besoin.

Intéressant. B pourrait aussi dire, je vends mes parts pour un million d’euros – il pourrait même prétendre qu’une personne C offre cela, même si ce n’est pas vrai. Et cette personne C ne voudrait pas que A achète, car le prix est trop élevé.

Mais c’est sûr que c’est possible. L’argent sert de levier pour sortir du registre foncier et c’est tout. Si A attend quelques années, il ruine B.

Si A attend quelques années, B peut encore habiter comme souhaité. Où est donc la ruine ?

N’est-ce pas un peu bizarre de parler de soi à la troisième personne ?

Ainsi c’est plus claire.

1. A ne peut pas se permettre d’acheter seul la propriété
2. Si B achète la maison, alors il paie effectivement la maison, sinon ce serait A qui l’achèterait. Si A payait mais que B devenait propriétaire, ce serait une donation qui entraînerait un redressement fiscal pour donation.

S’il s’agit seulement de 95/100 contre 5/100 dans ta répartition - voir les messages d’ouverture, alors A peut aussi se permettre la maison seul. Les 5 % ne peuvent pas être un critère éliminatoire. Pour que ce soit équitable, A achète à 100 % et B paie un loyer très faible. Ainsi, A a assez d’argent pour payer la part restante et devient propriétaire unique. Pour B, c’est en quelque sorte une indemnité d’usage ou sa part en mensualités.

Ah bon. L’avis est envoyé à celui qui a le plus de parts ?
Mais l’administration fiscale s’intéresse à qui paye, sinon il y aurait des donations à chaque paiement.

Non, l’avis est envoyé aux deux en même temps. L’administration fiscale ne s’intéresse d’abord pas à qui a payé la maison. Cela n’a pas d’importance ni pour la taxe de mutation ni pour les taxes foncières courantes. A et B sont responsables à hauteur de 100 % chacun des frais précités, indépendamment de leurs parts de propriété.

D’accord, alors un droit de préemption des fractions respectives sera accordé à l’autre propriétaire.

Le droit de préemption signifie que A ou B peut intégrer un contrat de vente existant. Il ne peut pas simplement acheter. Malheureusement, c’est écrit ainsi dans le Code de la construction - et il n’y aura pas de vente de plus de X % d’un bien immobilier. Personne n’est assez idiot pour conclure un tel contrat.

Oui, c’est comme cela que je l’avais compris aussi. Les deux sont responsables du crédit commun, mais c’est la personne B qui peut effectuer le remboursement et acquérir ainsi plus de fractions.

Des fractions de quoi ? La propriété est déjà inscrite au registre foncier avec x/100 et y/100. Si tu veux changer cela, il faut impérativement un notaire. Il n’existe pas de fractions pour le prêt. Je te l’ai déjà expliqué. B n’acquiert exactement rien. Ou alors rien du tout. Nada.

B n’est pas très vieux. Une partie doit être financée. Pourquoi un financement devrait-il être exclu ?

À condition qu’un droit d’habitation soit inscrit en faveur de B au registre foncier. Cela rend la propriété non hypothéquable.

Intéressant. B pourrait aussi dire : je vends mes parts pour un million d’euros – il pourrait même prétendre qu’une personne C ferait cette offre, même si ce n’est pas vrai. Et cette personne A ne voudrait pas se le permettre, car le prix est beaucoup trop élevé.

On peut dire beaucoup de choses. Et si on réfléchit trois secondes, on sait que B bluffe ou raconte n’importe quoi.

Si A ne peut pas acheter seul, A doit se faire offrir par B l’argent (peu) qui manque. Ensuite, acheter 100% soi-même et comptabiliser l’argent "offert" comme avance de loyer.

Avec 5%, il n’y aura probablement pas d’impôt sur les donations.

Si A ne peut pas acheter seul, A doit se faire offrir par B l'argent (peu) qui manque.
Puis acheter à 100% soi-même et comptabiliser l'argent "offert" comme avance sur loyer.

Avec 5%, il n'y aura probablement pas d'impôt sur les donations.

Ou tout à fait officiellement donner un prêt et compenser le remboursement du prêt avec le loyer.

Je n’y comprends rien... combien d’argent a A et combien d’argent a B ? Combien de revenu manque à la personne A pour qu’elle puisse financer la maison seule ? C’est alors le montant qu’on doit demander à la personne B comme loyer. ([Rücklagen usw.] ne pas oublier).

Indépendamment de cela, on peut commencer à céder des parts à la personne B. Une fois autant que l’argent que la personne a actuellement + 20 000 € de donation tous les 10 ans.

Pour encore plus de chaos, je lance le mot location-vente.

Merci beaucoup pour les remarques et observations intéressantes.

Ou donner un prêt de manière tout à fait officielle et compenser le remboursement du prêt avec le loyer.

Les prêts sont imposables à 5,5 %, ce serait la pire solution. Il vaudrait mieux alors contracter un crédit plus important auprès de la banque à 3,85 %.

S'il s'agit seulement d'une répartition 95/100 contre 5/100 dans ta répartition - voir les messages d’introduction, alors A peut aussi s’acheter la maison seul. Les 5 % ne peuvent pas être un critère éliminatoire. Pour être équitable, A achète à 100 % et B paie un loyer très faible. Ainsi, A dispose de suffisamment d’argent pour payer la part restante et devient propriétaire exclusif.

Il ne doit même pas y avoir de revenus locatifs qui seraient alors à nouveau imposables. Il faut que cela reste fiscalement aussi simple que possible.

Non, la décision est envoyée aux deux en même temps. Le fisc ne s’intéresse d’abord pas du tout à qui a payé la maison. Cela ne fait aucune différence pour la taxe d’acquisition ni pour les impôts fonciers en cours. A et B sont responsables, indépendamment de leurs parts de propriété, chacun pour 100 % des coûts mentionnés.

D’accord, je ne savais pas. Mais à la deuxième étape, cela intéresse bien sûr le fisc. Si la personne B paie la moitié des impôts fonciers, alors la personne B donne de l’argent à la personne A, ce qui entraînerait un impôt sur les donations. En tout cas à partir de 20 000 €. Mais on souhaite éviter toute cette comptabilité. Ainsi, chacun paie proportionnellement sa quote-part des impôts fonciers au fisc.

Le droit de préemption signifie que A ou B peuvent entrer dans un contrat d’achat existant. Ils ne peuvent pas acheter comme ça simplement. C’est malheureusement prévu dans le code de la construction - et il n’y aura pas de vente d’une part X % d'un bien immobilier. Personne n’est assez stupide pour conclure un tel contrat.

Donc la personne C doit d’abord avoir conclu un contrat d’achat avec par exemple la personne B. Ce contrat doit ensuite être présenté à la personne B et elle peut alors dire que la personne A paie la somme ? Est-ce que la personne B ne pourrait pas, si elle veut fâcher la personne A, inscrire un montant utopiquement élevé dans le contrat d’achat ?

Des quotes-parts de quoi ? La propriété figure déjà au registre foncier avec x/100 et y/100. Si tu veux en changer quelque chose, il faut impérativement un notaire. Il n’y a pas de quotes-parts sur le prêt.

Exactement, le prêt n’est pas pris en compte à 50/50 parce qu’on suppose que seule la personne B rembourse. Ainsi, la personne B reçoit la totalité du montant du crédit sous forme de quotes-parts. Cela est donc défini de manière anticipée dans le contrat d’achat du bien — pas après coup. Sinon, il faudrait à chaque fois faire appel à un notaire, c’est logique.

À condition qu’un droit d’habitation soit inscrit en faveur de B au registre foncier. Cela rendrait le bien non hypothéquable.

Nous n’avions pas encore pensé à un droit d’habitation — un loyer serait alors dû (ce que nous voulons éviter). Nous accorderions un droit d’habitation viager aux deux. Ce n’est pas une obligation de vivre dans le bien. Ou alors serait-ce une résidence secondaire si par exemple la personne A habite ailleurs mais possède quand même un droit d’habitation dans le bien ?

On peut dire beaucoup de choses. Mais quand on réfléchit trois secondes, on sait que B ne fait que bluffer et/ou dire des bêtises.

Il s’agit plutôt du risque que quelqu’un cause des ennuis à l’autre. Dans ce cas, l’autre ne peut pas acquérir les parts, car elles sont fixées beaucoup trop haut. Et alors quelqu’un d’autre obtient les parts, ce qui ne fait que causer du stress.

Indépendamment de cela, on peut commencer à céder les parts à la personne B. Une fois pour autant d’argent que la personne a à disposition + 20 000 € de donation tous les 10 ans.

Il faudrait alors aller chez le notaire tous les 10 ans pour faire inscrire cela à nouveau, ce qui coûte encore beaucoup d’argent. Et après 30 ans, on n’en serait pas beaucoup plus avancé.

Pour encore plus de chaos, je lance le terme de location-vente.

Non, ce genre de chose rendrait la situation encore plus compliquée. Mais merci pour la remarque.