Financement de la maison : Acheter moins cher auprès des parents, maintenir la compensation

Conclure un contrat de prêt avec les parents pour 150 000 EUR, de sorte qu'au départ, seulement 500 000 doivent être payés. Le prêt serait sans intérêts et des parts pourraient par exemple être annulées dans le cadre d'un don ou d'une succession anticipée.

Les prêts sans intérêts et sans durée déterminée sont considérés par l'administration fiscale comme des donations (alors qu'en tant qu'enfant, vous bénéficiez d'un abattement de 400 000 €).
S'il doit vraiment être considéré comme un prêt au départ, il faut prévoir soit un intérêt soit une durée déterminée dans le contrat. Si plus tard il doit être "annulé", ce sera une donation à ce moment-là.

Ce n’est pas tout à fait hors sujet, mais comme c’est justement le thème, voici une question supplémentaire pour ne pas ouvrir un nouveau fil :
Comme les prix des terrains et des maisons ont en fait explosé ces dernières années, les 400 000 seront rapidement dépassés à l’avenir.
Je donne donc préventivement mon terrain et ma maison à mon fils (avec la condition d’un droit d’habitation viager, etc....).
Comment la valeur est-elle en fait déterminée pour l’administration fiscale ? La valeur cadastrale ne peut pas vraiment servir de base et la valeur de vente ne devrait pas non plus être prise en compte. À cause de mon droit d’habitation en tant que charge, il ne faut pas considérer la valeur comme si tout pouvait être vendu immédiatement.
Cela entraîne aussi les frais de changement de propriété et les honoraires d’avocat.

fais attention à avoir un droit d'usufruit et pas seulement un droit d'habitation. Sinon, après un long séjour à l'hôpital, la maison peut aussi être perdue - si la relation avec l'enfant ne va plus. Il est aussi possible d'avoir un droit de reprise à vie (ce qui engendre alors encore des frais de notaire et d'enregistrement).

La valeur du bien immobilier doit être déterminée, pour cela il existe plusieurs méthodes (valeur objective, valeur comparative, valeur de rendement). Vous obtenez une valeur juridiquement sûre grâce à un expert (un rapport court à 500-1000€ suffit). De la valeur de l'immeuble est ensuite déduit la valeur de l'usufruit. Celle-ci se calcule à partir du revenu net de l'immeuble (c’est-à-dire les loyers, ou les loyers potentiels moins les frais d’entretien) multiplié par un facteur d’usufruit, qui dépend de l’âge. C’est parfois étonnamment moins que ce qu’on pense…

Si l’enfant n’est pas encore majeur, il faut d’ailleurs un tuteur ad hoc nommé par le tribunal (souvent un avocat de la famille), afin de garantir que l’enfant reçoit vraiment un « cadeau » et non seulement une optimisation fiscale. Pour les enfants mineurs, la construction avec le droit de reprise ne fonctionne pas non plus.

Merci pour la réponse. La méthode de sécurisation (usufruit, etc.) sera heureusement connue du notaire, mais comme toujours, croire c’est bien, savoir c’est mieux.
D’après ta réponse, je me rends cependant compte que ce n’est pas aussi simple que je l’avais imaginé.
J’ai appris, parce qu’un bien a été vendu dans ma région, à quel point les valeurs ici (Berlin) ont grimpé de façon astronomique. C’est en soi triste que tout cela soit laissé au marché. À quoi bon si nous gagnons tous (espérons-le) bien notre vie, si cela nous est ensuite repris pour des besoins fondamentaux (comme le logement).
Je souhaite simplement faire en sorte qu’une éventuelle charge fiscale future soit au moins minimisée.
Quand je pense à la façon dont les grandes sociétés immobilières économisent la taxe de mutation foncière par des comportements astucieux, alors que cela demande beaucoup à l’usager moyen, je me demande vraiment ce que signifie le mot « proche des citoyens ». Je mets de l’argent de côté depuis un certain temps pour deux ! petits avions, mais je n’y parviendrai plus dans cette vie. Mais cela relève déjà d’une critique sociale, qui n’est pas vraiment appréciée ici sur le forum.
Le prix que tu as mentionné est déjà discutable pour un rapport court, quand je le convertis en taux horaire et que je pense que cela ne devrait pas être si compliqué pour un spécialiste de retrouver les valeurs correspondantes dans certains tableaux. Mais tous les « tarifs d’expert » ont aussi un peu perdu la logique normale.
Je venais justement d’avoir besoin d’un rapport (petite bosse sur une porte de voiture - 10 cm - rapport à 400 €). Quand j’ai critiqué le prix, on m’a répondu : quoi vous vous plaintes, c’est l’assurance qui paie.
Je vais chercher toutes les « xxx »... valeurs que tu as mentionnées, pour mieux pouvoir les situer.
J’ai aussi entendu dire qu’au fisc, même si je laissais un membre de ma famille habiter dans mon appartement sans loyer (si j’en avais un ;)), un montant de loyer imaginaire serait appliqué, même si aucun loyer réel n’est perçu.
Heureusement, le « facteur majorité » ne s’applique plus à mon fils, mais pour les lecteurs intéressés par ce sujet, cette indication est sûrement aussi intéressante.
Le mot optimisation fiscale sous-entend toujours indirectement un préjudice pour l’État. Mais tant que le bien est occupé par l’héritier après mon décès, je le vois un peu différemment. S’il le vend ensuite et profite de la plus-value réalisée, ce revenu pourrait alors tout à fait être pris en compte.
Je vais continuer mes recherches... d’abord merci.
Espérons que le « cas grave » n’arrive pas trop vite ;)

Je voulais donner une mise à jour.

Malheureusement, mes beaux-parents n'ont pas obtenu l'appartement, donc pour nous, un achat de leur maison n'est pas prévu pour le moment.

Mais pour mettre de l'ordre pour l'avenir, ils ont fait estimer la maison entre-temps. La valeur a été évaluée à 582K. Maintenant, nous avons au moins des faits pour l'avenir.

Merci pour votre retour.