2个买家 - 1处房产 - 不同金额 - 所有者？

非常感谢所有的提示和想法！因此，在该方案中排除分割拍卖是合理的。

- A 购买房子并允许 B 免费居住。必要时通过居住权或固定租赁合同。大家都开心。
- B 购买房子，A 支付所有费用。这样税务方面也不会困扰他。

1. A 单独无法承担这处房产
2. 如果 B 买房子，那他实际上也支付了房款，否则 A 会买房子。如果是 A 付款但 B 成为所有者，那将被视为赠与，会产生赠与税。

市政府只发一个通知。谁支付对市政府完全无所谓。

啊哈。通知发给拥有最多份额的人？
但税务局关心谁付款，否则每次付款都会被认为是赠与。

不是。他只是简单地不还贷款了。

好的，那么应当赋予其他份额的所有者对相应份额的优先购买权。

- B 突然去世
- A 和 B 闹翻
- A 破产，无力，只得变现其房地产资产
- A 十年后不想再养活 B
- B 进入个人破产程序

那时候 A 要么接管贷款，要么如果不能承担就失去房产。但这个问题始终存在，只要有人单独负担不了房产。争吵或破产同理。至于养活，B 其实可以长期存钱。个人破产是一个好建议。那就必须为对方设定优先购买权。

那 A 买，B 免费住哪里有问题。问题解决。帖子可以关闭了。

A 没有足够的钱独自承担。

贷款没那么简单。要么各自独立贷款各自负责，这样会对银行抵押权带来问题。要么共同负责贷款，那就可以直接贷款共同承担。
请合理区分“贷款”、“担保”和“谁还款”。

是的，我也是这么理解的。两人共同承担贷款责任，但还款可以由 B 来进行，因此 B 可获得更多份额。

对了。既然 B 在房产登记中只获得了小部分份额，为什么 B 要承担 100% 的还款。

B 获得的份额与他还款的贷款金额等值。如果贷款金额是 100,000 欧元，B 独自还款，B 会获得 100,000 欧元对应的份额。

那融资可能就不行了。除非 B 年纪很大。

B 不老。部分贷款还要融资，为什么会融资失败？

不幸的是，并非还款多的人就能留下。最终留在房产登记上的，是拥有最多份额的人，或者经济实力更强、在必要时能买断他人的人。

有意思。B 也可以说我以一百万欧元出售我的份额——他甚至可以声称有 C 出价，虽然不是真的。而且 A 也不会买，因为价格太高。

当然可以。可是对方拿钱施压，只要支付钱就能从房产登记中退出。如果 A 等几年，B 就完蛋了。

如果 A 等几年，那 B 还能按愿望继续住在里面。哪里是毁灭性的？

用第三人称谈论自己，难道不是很奇怪吗？

这样说更容易表达清楚。

1. A一个人买不起这套房子
2. 如果B买了这套房子，那么他当然也是支付房款的，否则A就会买这套房子了。但是如果是A支付了房款，而B成为房主，这将构成赠与，赠与税将会被追缴。

如果你的分配只是95/100对5/100——见开头的帖子，那A一个人其实是买得起这套房子的。那5%不能成为致命条件。为了公平起见，A全款买下，而B支付很少的租金。这样A就有足够的钱支付剩余部分，成为唯一房主。对B来说，这实际上是使用补偿或者他以月供的形式支付的份额。

啊哈。税单会发给拥有最多份额的人吗？
但税务局关心的是谁支付了款项，否则每次支付都会构成赠与。

不，税单是同时发给双方的。税务局一开始根本不关心是谁支付了房款。对契税和日常房产税来说都无所谓。A和B无论各自持有多少产权份额，都要各自承担上述费用的100%。

好的，那么双方会互相赋予对方优先购买权。

优先购买权意味着A或B可以加入现有的购房合同。他们不能随便买。遗憾的是，这就是建筑法典的规定——不会有出售X%产权的交易。没人傻到签那样的合同。

是的，我也是这么理解的。两人共同承担贷款责任，但偿还可以由B负责，因此B可以获得更多份额。

份额指什么？产权已经在土地登记册上写明是x/100和y/100。想改变这个必须请公证人。贷款是没有份额这一说的。这点我之前也告诉过你。B获得的产权正是0。什么都没有。毫无。

B并不年老。部分应该贷款。为什么贷款不可行？

只要在土地登记册里给B设立了居住权，这栋房产就不能抵押贷款了。

有趣。B也可以说，我把我的份额卖一百万欧元——他甚至可以说有个人C要买，虽然不是真的。A又肯定买不起，因为价格太高了。

嘴上能说的多了。三秒钟认真想想，你就会知道B只是在虚张声势或者胡说八道。

如果A不能独自购买，A应让B赠予欠缺的（wenige）钱。然后A自己全额购买，并将“赠送”的钱记作租金预付款。
5%的情况下应该不会发生赠与税。

如果A不能单独购买，A应该让B赠送缺少的（少量）资金。
然后A自己100%购买，并将“赠送”的资金作为租金预付款入账。

5%的情况下，可能不会产生赠与税。

或者也可以完全正式地作为贷款提供，并将贷款偿还与租金抵扣。

我搞不懂……A有多少钱，B有多少钱？
A缺多少收入才能独自承担房子的贷款？那就是应该向B收取的租金金额。（别忘了准备金等等）。

除此之外，可以开始把股份转给B。一次转让相当于这个人目前拥有的钱加上每10年2万欧元的赠与。

为了制造更多混乱，我还抛出“租购”这个词。

非常感谢这些有趣的提示和备注。

或者正式作为贷款发放，并用贷款偿还抵消租金。

贷款需要按5.5%纳税，那将是最差的解决方案。那还不如向银行借更高的贷款，利率为3.85%。

如果按你的分配只是95/100对5/100——见最初的帖子，那么A也能单独买得起这所房子。5%不能成为决定性因素。为了公平起见，A以100%购买，B支付非常低的租金。这样A就有足够的钱支付剩余部分，成为唯一所有者。

其实不应该产生租金收入，因为那样还要纳税。税务上应该尽可能简化。

不，通知单会同时寄给双方。税务局一开始并不关心是谁支付了房款。对于房地产转让税和持续的房地产税来说，这无关紧要。A和B无论拥有多少股份，都要各自对上述费用承担100%的连带责任。

好，我之前不知道。但第二步税务局当然会关心。如果B支付了一半的房地产税，那实际上B是在给A送钱，这将触发赠与税，至少超过20,000欧元以上。但大家都不想追踪这些，所以每个人按比例支付自己部分的房地产税给税务局。

优先购买权意味着A或B必须加入现有买卖合同。他不能随意购买。不幸的是，建设法中就是这么规定的——而且不会出现某人出售超过X%物业的情况。没有人蠢到签订这种合同。

所以必须是C先和比如B签订购房合同。然后这个合同要给B看，B可以说A付这笔钱？如果B想针对A，B能不能在购房合同中写一个非常高的价格？

分数股是什么？产权已经在土地登记簿中以x/100和y/100体现。如果想变更，必须请公证人。贷款分数股不存在。

没错，贷款不会按50/50分配，因为一般认为只有B偿还贷款。因此贷款金额作为分数股全部归B所有。这个在购房合同中提前固定——而非事后调整。否则每次都得找公证人，这很合理。

如果为B在土地登记簿中设置居住权，这会使该房产无法抵押。

我们之前没考虑过居住权——那会产生租金（我们想避免的）。我们会给双方终身居住权。居住不是义务。如果比如A住在别处，但拥有物业的居住权，是不是算第二住所？

说来说去都可以。如果仔细想三秒，就知道B只是虚张声势或胡说。

主要担心有人会给对方制造麻烦。那样对方可能买不到股份，因为价格太高。结果股份可能会被别人买走，带来麻烦。

除此之外，可以开始把股份转给B。转多少取决于B现有资金+每十年2万欧的赠与额度。

那每十年都得去公证处重新登记，也要花不少钱。三十年后也不会进展太多。

为了彻底混乱，我就抛出“租购”这个词。

不，那样只会更复杂。谢谢你的建议。