Zinspoker - ¿Largo plazo o corto plazo?

Hola a todos,

mi esposa y yo finalmente hemos encontrado una propiedad de ensueño. 250 m², estilo modernista, renovada en una ubicación de primera.

Precio de la propiedad:
599.000 €
Renovaciones necesarias antes de mudarse:
Nuevas ventanas y puertas aprox. 50.000 €

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois?: Pareja m/h
[*]¿Qué edad tenéis? 34 / 33
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? Quizás (1)
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Él empleado en una universidad, ella empleada en una empresa
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él 100 %, ella 100 %

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Él 4700 € netos / Ella 2700 € netos [=7 400 €]
[*]¿Cuánto subsidio por hijos recibís? 0 €
[*]¿Otros subsidios como prestación por maternidad/paternidad, incapacidad, etc.? 0 €
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? aproximadamente 160.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? aproximadamente 130.000 €

Situación de gastos:
Vivimos de alquiler y después de deducir todos los gastos (incluidos ocio y vacaciones), disponemos de 4500 € netos.
Después de comprar la propiedad en el mejor de los casos (los costes de energía y precios de alimentos no suben más del 15 %) aún dispondríamos de 3200 €, y en el peor de los casos (inflación extrema de energía y alimentos) 2500 €.

Ahora la pregunta principal:

La financiación de la propiedad actualmente tendría un tipo de interés del 2,5-2,8 % con un plazo de 10 o 12 años.
Cuota de financiación: aprox. 1700 €
Todo lo que supere los 15 años tendría un tipo desde el 3,0 %.
En este caso la cuota sería de aprox. 1850-1900 €.

A largo plazo nuestra situación de ingresos mejorará considerablemente, ya que mi puesto se transformará en una cátedra (por razones legales). Esto puede llevar hasta 3 años, pero mi sueldo neto mejoraría a unos 5800 € (es decir, un total de aprox. 8500 €), además los aumentos salariales automáticos durante los años serían mayores. Esos 1100 € adicionales junto con los 1000 € ya previstos se invertirían mensualmente en el ETF MSCI World, que históricamente ha rendido entre un 4-5 % en periodos de 10 años.
Además, mi pareja es heredera única en su familia y heredará al menos una propiedad, idealmente dos.

¿Preferiríais en esta situación una financiación a largo plazo con un interés bastante alto por encima del 3 %, o la financiación más corta con la perspectiva de poder pagar gran parte de la deuda restante tras 10-12 años (inversiones y venta de la propiedad heredada)?

Un saludo
AltbauCharme

Ahí probablemente elegiría el crédito con un plazo de 10 a 12 años y ajustaría la cuota a 1850 ;) y luego continuaría con la acumulación de patrimonio utilizando los saldos restantes libres.

¿Está la herencia prevista para los próximos 10 años? Ustedes aún no son tan viejos...

...por cierto...250 m² para dos personas...¿qué se hace con eso? :))

Cuándo se hereda está entrelazado en el hilo del destino ;) - los respectivos miembros de la familia tienen más de 70 años.
Sin embargo, una parte de la herencia se transferiría el próximo año para reducir el impuesto de sucesiones.
Sí, 250 m² son grandes, pero ambos trabajamos bastante desde casa y usaríamos la habitación más grande (ático acondicionado) para nuestro hobby, el fitness. Entonces no queda tanto espacio habitable disponible. Después de haber vivido durante 12 años en apartamentos de 50-65 m², estamos contentos con mucho espacio, mejor demasiado que muy poco.

¿Preferirías en esta situación una financiación a largo plazo con una tasa de interés bastante alta por encima del 3 por ciento, o mejor una financiación más corta con la perspectiva de poder pagar una gran parte del saldo pendiente después de 10-12 años (inversiones y venta de la propiedad heredada)?

En primer lugar, no veo en absoluto tasas de interés altas en tu caso. Todavía veo tasas históricamente bajas ;).

Pero eso es otro tema. En vuestra situación financiera, yo de hecho optaría por un plazo más corto, pero con una cuota más alta. La liquidez está más que suficiente. Sin embargo, tendrán que controlarse para que el aumento salarial no se destine directamente al consumo. Suena raro, pero hay muchas personas con altos ingresos para quienes sigue siendo ajustado porque su estilo de vida crece directamente con el aumento de ingresos.

Sobre la casa, solo una nota de que con 250 m², estilo Jugendstil y el precio barato, la sospecha es que los costos de calefacción posiblemente (con gas) puedan representar una cantidad de varios miles de euros al año. Eso deben tenerlo claro. Acabo de ver un apartamento de 180 m² de los años 90 (también muy bien cuidado), que actualmente tiene al menos 500 € mensuales de costos de calefacción.

Eso es correcto. Sin embargo, no vivimos precisamente en una región metropolitana. Con 599 000 € es actualmente la casa más cara del mercado. El año pasado, cuando el mercado estaba extremadamente sobrecalentado debido a los bajos intereses, también había casas BJ 2015 por 700 000 €, pero nadie las compró.

La calefacción es una nueva caldera de petróleo del año 2011 y la planta baja se calienta con una chimenea de leña. Los propietarios me han presentado sus facturas de gastos adicionales, con un consumo de 2300 l y con el precio actual del petróleo se puede pasar el invierno con 350 €.

El techo nuevo y el desván aislado hacen una gran diferencia y creo que con ventanas nuevas (las actuales son de 1947) podemos ahorrar entre un 40 y un 50 % más.