Recomendación de compra 2 apartamentos en una casa de 3 familias

El propietario es una persona públicamente conocida, han vivido allí desde que se mudaron, aunque solo de forma esporádica. Hace unos meses pudimos leer la razón en el periódico y al principio pensamos que iban a alquilar la casa, pero la casa está anunciada a través de un agente inmobiliario.

Como persona públicamente conocida, yo no contrataría a un agente inmobiliario que tenga que conquistar el mercado para mi propiedad a través de anuncios; para mí solo sería lo suficientemente discreto si fuera "silencioso". Incluso si solo se trata de un director de piscina municipal.

No sé si está dividido según WEG,

El terreno y la zona de uso común probablemente se rigen por WEG.

Como persona conocida públicamente, no contrataría a un agente que tenga que descubrir el mercado para mi propiedad a través de anuncios - para mí, solo sería lo suficientemente discreto si fuera "silencioso". Incluso si solo se refería a un director de piscina municipal.

Es una persona ya muy conocida en el área, con millones.

¿Por qué se contrató al agente? No tengo ni idea. Sin embargo, nuestra zona no es precisamente un lugar donde se establezcan millonarios. Supongo que la persona sabía que no permanecerían aquí mucho tiempo. Probablemente tampoco conocían bien el lugar. Pero todo son solo mis pensamientos especulativos.

El terreno y la zona de uso común van según la WEG.

Creo que no me expliqué bien...

La casa se ofreció en su época de construcción con los apartamentos individuales. Sin embargo, el propietario actual adquirió todo el edificio y vivió en dos apartamentos él mismo y alojó a los suegros en el piso superior.
Por eso no conozco el estado de la división.

Tampoco pregunté por estas cosas porque todavía estábamos discutiendo si tenía sentido comprar 2 de los 3 apartamentos.

Pero ahora ya no importa, ya que el sitio no cuadra en los cálculos.

Pero ahora no importa, porque la cuenta no cierra matemáticamente.

Para ser honesto, eso siempre depende. Las casas antiguas en zonas desfavorecidas tienen altos rendimientos, los objetos nuevos en ciudades grandes no. La diferencia con el dinero en el banco es que generalmente la revalorización compensa la inflación. Ahora tenemos en nuestro entorno familiar cercano 6 apartamentos alquilados. La mayoría de ellos tienen menos de 20 años (o han sido completamente renovados). Los rendimientos están entre el 3 y el 5%. Estos objetos relativamente nuevos tienen el encanto de generar menos problemas con reparaciones / renovaciones. Además, con apartamentos modernos también se pueden encontrar inquilinos "de mayor calidad".
En la supuesta debilidad del mercado de los últimos 3 años también hemos "apostado" y presentado ofertas a los vendedores que ofrecen al menos un 4% de rendimiento. Todos estos apartamentos fueron vendidos a quienes ofrecieron más.
Probablemente, los ETFs serían en general la inversión con mayores rendimientos, pero de alguna manera los bienes raíces también se han convertido en una especie de "hobby" conmigo como "administrador de propiedad especial" y nuestra abogada de la familia para las discusiones legales.

Mi experiencia personal es que es difícil obtener un buen rendimiento con inmuebles más modernos. Mi esposa compró un apartamento del año 1995 en 2009 a un precio excelente y ahora tiene un rendimiento bruto de más del 10%. Yo alquilo una casa para dos familias del año 2025 y obtengo un rendimiento bruto de casi el 6%, aunque aquí no se ha considerado el precio del terreno (150 k€), ya que yo ya tenía el terreno. Y se invirtió muchísimo trabajo propio en la construcción del inmueble. Si hubiera tenido que comprar el terreno y construir llave en mano, el rendimiento sería más bien del 2,5%.
La ventaja de los inmuebles, en mi opinión, es el apalancamiento financiero. Si solo quiero invertir mi dinero sin adquirir deudas ni trabajar, preferiría elegir otras formas de inversión.

Alquilo una casa bifamiliar construida en 2025 y llego a una rentabilidad bruta de casi el 6%, aunque aquí no se tiene en cuenta el precio del terreno (150 k€), ya que yo ya tenía el terreno.

Entonces te estás engañando a ti mismo, porque el valor del terreno forma parte - en tu cálculo está con un rendimiento del 0%.

la rentabilidad sería más bien del 2,5%.

Así que la construcción fue un disparate económico.