Compra de propiedad / financiación en la situación actual - ¿sí / no?

Queridos todos,

he estado leyendo aquí durante bastante tiempo. Ahora me gustaría recibir una valoración de vuestra parte sobre el siguiente tema: Junto con mi pareja, en noviembre de 2021 solicitamos un terreno para una casa unifamiliar en una zona residencial, después de haber recibido luz verde para el proyecto de propiedad en una conversación con nuestros dos bancos hipotecarios.
Contrariamente a nuestras expectativas (los terrenos se asignaban según criterios, de los cuales sólo cumplíamos uno), a finales de mayo de 2022 recibimos la posibilidad de reservar uno de los terrenos. El costo del terreno es de 89.610 euros (por 618 m²) + costes adicionales (alrededor de 6.000-7.000 euros). Como el plazo para la reserva termina a finales de junio y hasta ahora no hemos planeado un proyecto concreto, inicialmente solo compraríamos el terreno para empezar más adelante con tranquilidad con la planificación y construcción. Según el borrador del contrato de compraventa, se debe "empezar a construir" dentro de los 3 años siguientes a agosto, por lo que todavía hay algo de tiempo.
Sin embargo, desde noviembre de 2021 la situación de los tipos de interés y los costes de construcción ha cambiado drásticamente. Además, los proyectos de obra nueva son actualmente casi imposible de calcular debido a la falta de precio fijo, por lo que realmente nos gustaría esperar a ver cómo evoluciona la situación para no tener que descubrir durante la construcción que el proyecto nos afecta financieramente. Al mismo tiempo, el terreno tiene para nosotros el tamaño y la ubicación óptimos: a 15 km de la ciudad más grande cercana, donde ambos trabajamos. Además, el terreno con 145 euros/m² es barato en relación a los precios que se piden en otros municipios alrededor de la ciudad (en otras partes el precio por m² comienza en 200-250 euros/m²). También la relación con el valor del suelo es favorable: en la zona residencial vecina ya está en 140 euros/m². En resumen: el terreno es ideal, la situación de los tipos de interés y los costes de construcción no.
La pregunta ahora es si deberíamos asumir el riesgo de comprar primero el terreno para construir en un momento posterior. No esperamos que los tipos de interés bajen, pero esperamos que los costes de construcción se estabilicen y al menos sean de nuevo calculables. Además, continuaríamos ahorrando capital propio.

Actualmente nuestra situación es así:
- Ella: 28 años, Él: 30 años
- Sin hijos, planeado: máximo 1 en unos 7 años
- Ingresos netos del hogar: 5.300 euros, Él: 3.300, Ella: 2.000 – Él: funcionario de por vida (con incrementos salariales previsibles), Ella: empleada a tiempo parcial en el sector público (actualmente sin posibilidad de jornada completa; aspira a carrera funcionarial A13)
- Capital propio: 40.000 euros, que hemos ahorrado desde octubre de 2019. Durante este tiempo también hemos pagado de un golpe deudas de Bafög (alrededor de 10.000 euros), antes habíamos estudiado.

El riesgo que asumiríamos si compramos el terreno ahora, pero debido a la situación actual ya no pudiéramos edificar, es la pérdida de impuestos e intereses si devolviéramos el terreno al municipio. Eso son unos 18.000 euros, una suma considerable, por lo que estamos pensando si comprar el terreno ahora o renunciar a la reserva y posponer el proyecto de propiedad por tiempo indefinido (o para siempre).

¡Un saludo!

Yo llevaría a cabo el proyecto pero no construiría una casa de ensueño para siempre y jamás, la mejor de todos los tiempos en XXL y con todo el cháchara.

El terreno suele ser la parte más difícil en la construcción de una casa. Así que tomen uno y esperen, lo que sea barato y de tamaño normal definitivamente se puede construir encima.

También lo tomaría. Aunque 3 años hasta la construcción parezcan mucho tiempo, el tiempo pasa muy rápido. Así que es mejor que empieces a planificar justo después de decidir.

Nuestras exigencias tampoco son enormes. Bastan unos 130-140 m², sin complicaciones. Lo que nos asusta es una cuota mensual muy alta, ya que tendríamos que financiar la mayoría. Y aquí en el foro se mencionan sumas muy grandes para casas unifamiliares.

La alternativa sería buscar en el mercado de segunda mano y esperar que se vuelva más barato. He estado observando el mercado allí durante más de un año y actualmente veo que en la región se ponen muchas casas a la venta una y otra vez, aunque todavía sin una corrección de precios significativa a la baja. Además, el mercado de segunda mano no ha sido una opción hasta ahora, porque el 10% del precio de compra en costos adicionales suele ser demasiado alto para nosotros. La mayoría de las casas con un estándar aceptable se venden aquí por entre 400.000 y 600.000 euros. La pregunta es si esto cambiará a nuestro favor debido a la situación cambiada de las tasas de interés o si el mercado de segunda mano seguirá en un nivel de precios alto. Para nosotros, sin embargo, solo entraría en cuestión una casa con estándar de obra nueva (desde 2010), en ningún caso un inmueble que necesite una reforma radical.