Casa con terraza en la azotea en Passau

¡Hola a todos!

Como ya hemos dejado reposar durante algunos días el borrador de nuestro arquitecto y también hemos adaptado la planta baja según nuestras ideas, ahora quiero presentarles a ustedes el plano. La construcción idealmente debería comenzar el próximo año, pero en realidad no tenemos mucha prisa.

Los planos son un segundo borrador de nuestro arquitecto con una primera estimación de costos. Lamentablemente, todavía sin medidas. El primer borrador solo sirvió para ilustrar que con nuestro primer presupuesto planeado no es posible realizar nuestros sueños.
Plano de ordenación/Restricciones

Tamaño del terreno => aproximadamente 450-500 m² (aún no está decidido, el terreno nos lo regalan mis padres y todavía no estamos del todo de acuerdo en cómo deben delimitarse las futuras fronteras.
Pendiente => ligera pendiente de oeste a este. (aprox. 1m en la longitud de la casa)

[I]La casa tiene casi una orientación ideal norte/sur. La entrada + cochera y entrada de vehículos se encuentran por lo tanto al norte.[/I]

- No existe un plan de ordenación

Requisitos de los constructores:

Estilo, tipo de techo, tipo de edificio => techo plano con terraza en la azotea

Dimensiones exteriores => [I]11,80m x 7,2m con un saliente de 4,4m x 1,5m (sin especificación por nuestra parte)
[/I]
Sótano, pisos => sótano con apartamento independiente + 2 pisos completos + terraza en la azotea

Número de personas, edad => 2 adultos en la unidad de vivienda principal + en un futuro cercano 2 niños + 1 persona en el apartamento independiente

Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? => Mi esposa es profesora, por lo que tendrá que trabajar regularmente también en casa, yo trabajaré hasta 4 días a la semana desde casa.
Arquitectura abierta o cerrada => espacio abierto de sala/cocina/comedor

Estilo clásico o moderno => estilo moderno

Cocina abierta, isla de cocina => sí abierta, pero sin isla (si es posible sin armarios colgantes)

Número de plazas para comer => 6-10 personas (mesa de 2,4x1,0m + 8-10 sillas)

Chimenea => incierto (mi esposa sí, yo no - la tendencia es no)

Pared de música/estéreo => no

Balcón, terraza en la azotea => terraza en la azotea

Garaje, cochera => 2 cocheras

Huerto, invernadero => no

Diseño de la casa
¿De quién es el diseño?:
- arquitecto de confianza.

¿Qué gusta especialmente?:
- cocina abierta, cubo en el techo con terraza cubierta, pequeño cuarto de lavandería en la planta baja para lavadora y secadora

¿Qué no gusta o necesita mejoras?:
Sótano - la distribución del sótano debe optimizarse aún para una sala técnica.
Planta baja - debe reflejarse completamente de oeste a este, además nos preocupa que la sala de estar con 3,5m de ancho parezca muy alargada. Quiero colocar el sofá hacia el lado norte y la TV hacia el lado sur.
Primer piso - paredes inclinadas a 45° en el baño de los niños

Sistema de calefacción preferido:
- caldera de gas/solar vs bomba de calor (aire/agua o geotérmica) Aún totalmente incierto, primero debe estar definido el plano y luego se calculará la carga térmica.

Si tuvieran que prescindir, ¿de qué detalles/elementos podrían prescindir?:
por ahora cochera y acondicionamiento del sótano, así como acondicionamiento de los cuartos infantiles + baño infantil, ya que los niños todavía no están presentes) Por lo demás, nos gustaría tener todo incluido
… ¿de qué no podrían prescindir?:
- espacio abierto en la planta baja, apartamento independiente, terraza en la azotea

Como nuestro arquitecto estará de vacaciones hasta principios de diciembre, ahora tenemos una pequeña pausa que aprovechamos para transformar la planta baja según nuestras ideas.
[I][I]
Estamos considerando extender el lado largo al menos 50cm (preferentemente 1,0m) para ampliar la sala de estar de 3,5m a 4,0m/4,5m de ancho (hemos alargado el edificio 1m).[/I]
Lo hemos reflejado de oeste a este para crear una mayor separación espacial entre la sala de estar y el apartamento independiente. Además hemos planeado una nicho para un frigorífico side-by-side, lo cual lamentablemente se realiza a costa del ya pequeño cuarto de lavandería.

Lamento que aún no haya medidas, las agregaré lo antes posible, por ahora puedo proporcionarles medidas si desean.

Ahora la estimación de costos del arquitecto:

Urbanización: 7.000€
Topografía: 2.500€
Casa principal 285.000€
Cochera 12.000€
Ventilación controlada 10.000€ (pedido por nosotros)
Protección solar 7.500€
Focos empotrados en techo 2.000€ (pedido por nosotros)
Áreas de terreno 2.500€
Superficies pavimentadas 20.000€
Cocina 15.000€
Chimenea 7.000€ (pedida originalmente por nosotros, ahora incierto)
Servicios de arquitectura aprox. 29.000€[/I]
Especialistas, cálculo estructural, protección contra incendios, reglamento de ahorro energético aprox. 11.000€

Total: 410.500€

En su cálculo toma para los costos del edificio un valor de 326€/m³ incluyendo IVA del espacio construido.

La superficie habitable actual es de aprox. 156m² + aprox. 38m² apartamento independiente + 30m² área no habitable en el sótano.
Solo calculado sobre la superficie habitable, sería un precio de aprox. 1.470€/m² superficie habitable.

Si se incluyen todos los costos, se llega a 2.110€/m².

¿Les parece realista?

¿Qué opinan del diseño? ¿Qué mejorarían?

¡Espero sus sugerencias!

Saludos, Mathias

Considero que el EG necesita ser revisado... ambas versiones. Solo observa el camino desde la cocina hasta la terraza... slalom. Aunque... zona en pendiente, el dibujo original muestra la terraza a la izquierda, en el oeste... es decir, completamente a través de la sala hacia la terraza.
¿Realmente tanta distancia del sofá al televisor?
¿Y por qué el salón no puede estar encima del apartamento independiente? No entiendo lo de la separación espacial.

Cocina, el frigorífico Side By Side en la nicho probablemente necesita más espacio a la izquierda respecto a la península... que aquí tampoco considero ideal. Se convertirá en un lugar para dejar cosas, ya que no está integrado de manera útil en el trabajo de la cocina.

Apartamento independiente... ¿quién debería vivir allí? Intentemos amueblarlo. El vestíbulo allí es más bien estrecho, ya que ni siquiera ofrece espacio para un perchero.

Baño infantil con bañera frente a la ventana. Ventana difícil de limpiar y, cuando los niños se vuelvan adolescentes o empiecen a usar la ducha, ¿siempre ducharse en la bañera frente a la ventana?

¿Es tan útil la oficina en el ático? Ok, es tranquilo, pero, cuando haya niños, también está bastante alejado. O cuando el cartero llame tres veces.

Quizás convendría considerar diseñar el ático como sala de estar, ampliándolo un poco allí, y poner la oficina, quizá como dos oficinas pequeñas, en la planta baja. Además, entonces una cocina-comedor amplia.

Realmente no me gusta - se puede hacer mejor (especialmente si es diseñado individualmente por un arquitecto para ustedes)
¿Nos podrías dar algunas medidas?

Un poco off topic:

Tengo la sensación de que últimamente los arquitectos quieren venderles a los constructores dispuestos un apartamento anexo para compensar los costos.

Se queda uno embarazado con el deseo de tener finalmente una casa propia e independiente, y luego termina cargando con un compañero de piso. Aquí este apartamento ni siquiera podría alojar a un padre frágil. Uno debería preguntarse en qué etapa de la vida alquilaría un apartamento de una habitación dentro de una familia de cuatro personas. Sin embargo, como sala de fiesta o para au pair está bien.

Entonces, en su lugar yo imaginaría las tardes después del trabajo. La profesora está arriba trabajando, el hombre sube con vino blanco (el vino tinto deja manchas en dos pisos) y quiere ver románticamente el atardecer con ella. La mujer aún no termina. Él baja de nuevo, ella luego se relaja un momento en el baño, baja... ya no se puede pensar en la terraza en la azotea (el sol también se ha puesto y el césped todavía tiene que ser regado). Uno se propone usar la terraza en la azotea más a menudo, luego se da cuenta de que hay mucho espacio para macetas, pero todavía está el jardín que da trabajo...
Cuando están los niños, el césped es el favorito de todos modos, la terraza en la azotea luego será usada por los adolescentes para fumar...
Quiero decir: uno siempre se lo imagina tan bonito con la terraza en la azotea, pero ustedes tienen una terraza mucho mejor... en la planta baja, porque está cerca del refrigerador y del cuarto de jardín, que ciertamente no es tan ventosa como suele ser una terraza en la azotea.

Y un consejo: eliminen la palabra invitado del plan - de lo contrario, Hacienda causará problemas.

Por lo demás, me parece que el diseño está bastante bien.

¡Gracias primero por vuestras respuestas!

Creo que la planta baja necesita revisión... ambas versiones. Solo fíjate en el camino desde la cocina a la terraza... en zigzag. Aunque... en pendiente, el plano original muestra la terraza a la izquierda, al oeste... así que completamente a través del salón hacia la terraza. ¿Realmente tanta distancia desde el sofá hasta la TV? ¿Y por qué el salón no puede estar encima del apartamento independiente? No entiendo eso de la separación espacial.

- Sí, correcto. El camino desde la cocina hasta la terraza entonces pasaría por el salón. Eso ya fue un punto para nosotros también, pero finalmente llegamos a la conclusión de que no nos parece grave.

- La distancia sofá-TV realmente es un poco larga con 6,40 m. Sin embargo, eso también me permite tener una posible pantalla + proyector.

- Respecto a la separación espacial: en el apartamento independiente vivirá una persona externa. Por esa distancia él tiene tranquilidad de nosotros y nosotros tranquilidad de él, especialmente por la noche.

Cocina, el frigorífico Side By Side en la nicho probablemente necesita más espacio por la izquierda respecto a la península... la cual tampoco considero ideal aquí. Se convertirá en un lugar de apoyo, porque no está integrada de forma útil en el trabajo de cocina.

La cocina del arquitecto fue solo un ejemplo. Ya solo por la barra no es una opción para nosotros tal como está. En el adjunto hay una versión antigua nuestra y una imagen 3D de la península actual. Mi esposa quiere tener un banco para sentarse - el sentido y uso de eso es cuestionable.
Si dejo 10 cm desde el borde izquierdo de la nicho del frigorífico hasta la península, ¿debería ser suficiente, no?
La isla debería servir como superficie para colocar cosas, para no llenar la zona de trabajo con objetos de uso diario como cafetera, hervidor, Soda Stream. Además ofrece más espacio de almacenaje en los armarios inferiores, que necesitaremos por la ausencia de armarios altos.
Pero esto es solo un primer diseño nuestro. Pronto buscaremos a un planificador de cocinas. Sobre todo queríamos estimar un poco el tamaño de la futura cocina.

Apartamento independiente… ¿quién debería vivir allí? Intenta amueblarlo. El resguardo del viento allí es más una limitación, ya que ni siquiera hay espacio para un perchero.

El apartamento independiente necesita aún muchas mejoras. Con una posible ampliación de la casa el espacio podría convertirse en un pequeño apartamento de 2 habitaciones. Pero eso luego te lo cuento.

Baño infantil con bañera delante de la ventana. Ventana difícil de limpiar y, cuando sean adolescentes o lleguen a la edad de ducha, ¿siempre tendrán que ducharse en la bañera delante de la ventana?

Lo mismo con el baño infantil que con la cocina del arquitecto: fue un primer ejemplo que seguro no usaremos así. La bañera va solo en el baño principal, el baño infantil con ducha, WC y un lavabo es suficiente. El problema será que donde estaba la bañera irá la ducha y entonces no habrá ventana allí.
Entonces esa sería la única ventana en el lado norte, lo que puede quedar un poco extraño...

¿Es realmente útil la oficina en el ático? Ok, es tranquilo, pero cuando haya niños, está bastante lejos. O cuando el cartero toque tres veces

La idea principal de la oficina en el piso superior es por mi home office. Para 3-4 días a la semana, paso ahí mucho tiempo y me imagino que sería genial poder trabajar tranquilo arriba. Además, probablemente cambiará mucho el uso de la terraza del ático, porque en la oficina cabría fácilmente un pequeño mini-frigorífico bajo, y así no habría que bajar por cada bebida. Pero sigue siendo un camino largo hacia arriba, igual que en todas las terrazas en áticos.

Para nosotros pesa más la ventaja de la terraza en el ático en comparación con el jardín:

Protección total visual frente a los vecinos
Hermosa vista sobre el valle del Inn hacia Austria

El arquitecto planea cubrir el lado izquierdo de la escalera y hacerlo protegido contra el viento. (Alternativamente, la oficina a la izquierda de la escalera, zona cubierta para sentarse a la derecha)
Además queremos dejarnos la opción de poner un jacuzzi y posiblemente una pequeña sauna de jardín arriba.

Sé que a menudo se generan falsas expectativas cuando se tiene un jardín y una terraza en el ático al mismo tiempo. Pero también depende de qué se haga con la terraza.
Si solo es transitable, con unas plantas, creo que no se pasará mucho tiempo ahí.
Pero si pienso que arriba podré tener jacuzzi, zona de estar, frigorífico, barbacoa y ducha de jardín, casi todo lo que se puede hacer abajo, pero con la vista y la privacidad que no puedo tener en el jardín, no tengo mucho que dudar.

Quizás considerar diseñar el ático como salón, hacerlo un poco más grande y llevar la oficina, o dos oficinas pequeñas, a la planta baja. Y entonces un amplio espacio cocina/comedor.

Esa sería sin duda una opción interesante que me parece apasionante. Pero iría en detrimento del gran espacio abierto en planta baja. Veré si puedo convencer a mi esposa, ¡gracias!

Realmente no me gusta - se puede hacer mejor (especialmente si es planificado individualmente por un arquitecto para vosotros)
¿Puedes darnos algunas medidas?

Las proporcionaremos tan pronto como sea posible. Ahora mismo no tengo escáner a mano.

Off topic:

Tengo la sensación de que últimamente cada vez más arquitectos intentan atraer a los compradores dispuestos haciendo atractiva una vivienda anexa para compensar costes.

Uno se queda embarazado con el deseo de finalmente poseer una casa propia e independiente, y entonces se acaba cargando con un compañero de piso. En este caso, ese apartamento ni siquiera podría alojar a un padre frágil. Debería uno preguntarse en qué etapa de la vida alquilaría un apartamento de una sola habitación dentro de una familia de cuatro personas. Sin embargo, como sala para fiestas o au pair está bien.

La idea de la vivienda anexa no proviene de nuestro arquitecto, sino de nosotros. El proyecto de construcción se sitúa en una ubicación muy céntrica en Passau — a 5-10 minutos andando de la universidad (estudiantes), el hospital (jóvenes médicos) y varias escuelas (profesores en prácticas).
Mis padres alquilan justo al lado desde hace 25 años 4 apartamentos pequeños de 20-30 m² y, en ese tiempo, sólo estuvieron vacíos unos 3-4 meses.

Con un estándar de alta calidad, jardín propio y en esta ubicación, según investigaciones se pueden pedir fácilmente 10€ de alquiler frío por m².
Si además es posible alcanzar el estándar KFW 55, a partir del próximo año probablemente podríamos obtener un crédito KFW de 100.000€ sólo para la vivienda anexa.
Y no sólo eso, gracias al periodo de carencia del crédito KFW también podríamos amortizar un préstamo privado de 50.000€ durante los primeros 5-7 años, que podríamos recibir sin intereses.

Lo que quiero decir es:
Vista a 20 años, el apartamento probablemente me genere unos ingresos de alquiler de aproximadamente 80.000€, además del alivio en los intereses del segundo KFW y el préstamo privado.

En contra están los costes adicionales para la construcción de la vivienda anexa, pero según primeros cálculos no necesito pensar mucho si es financieramente viable en nuestra zona o no.

Queda el argumento de que uno introduce a un extraño en su casa. Eso es cierto.
Sin embargo, si se piensa con cuidado, probablemente no veremos mucho al inquilino ni él a nosotros. Cada uno debe valorar por sí mismo si las ventajas financieras son más importantes que tener la casa independiente solo para uno.

Entonces yo en vuestro lugar me imaginaría los ratos después del trabajo. La profesora está arriba trabajando, el marido sube con vino blanco (el vino tinto haría manchas en dos plantas), y quiere mirar románticamente la puesta de sol con ella. Ella todavía no ha terminado. Él baja otra vez, ella se relaja un rato en el baño, baja... ya ni pensar en la terraza en la azotea (el sol ya se ha puesto y el césped aún tiene que regarse). Se propone usar la terraza en la azotea más a menudo, luego se da cuenta de que hay mucho espacio para macetas, pero ahí está el jardín que también da trabajo...
Cuando están los niños, el césped es el favorito y luego la terraza en la azotea será usada por los adolescentes para fumar...
Quiero decir: siempre se imagina uno la terraza en la azotea de forma muy bonita, pero vosotros tenéis una terraza mucho mejor... en la planta baja, porque está cerca del frigorífico y la habitación del jardín, y seguramente no es tan ventosa como una terraza en la azotea lo es por naturaleza

Como dije antes, siempre depende de qué se haga con la terraza en la azotea. Pero estoy completamente de acuerdo contigo en que en épocas con niños pequeños puede suceder que la terraza en la azotea quede descuidada. Sin embargo, también hay vida después de los niños pequeños.
Mi mujer es también bastante escéptica, aunque eso ya ha cambiado después de que le mostré las posibilidades.
Pero como yo quiero la terraza en la azotea de todas formas, probablemente no nos quede otra que probarlo con la esperanza de que seamos de los pocos que realmente lo usen, sin ánimo de ofender.

Y un consejo: quiten la palabra huésped de la planificación, que si no la hacienda montará problemas.

Por lo demás, me parece bastante bien el diseño.

Eso sin duda, pero la cita con el asesor fiscal (también respecto a la vivienda anexa y los costes de las chimeneas) aún está pendiente. ¡Gracias!

No quiero mostrarse en absoluto reacio ahora, espero que no se interprete así. ups:

¿Qué opináis sobre la estimación de costes del arquitecto, está correcta?

¡Gracias! Saludos