Construcción de casas ¿Quién tiene experiencia con este procedimiento?

Hola,

...Lo que quieres decir es que antes de convertirme en cliente, reviso todo completamente (al menos intento hacerlo) y eso para muchos resulta desalentador y a veces incluso incómodo.

Correcto, con eso uno se convierte en el "cliente difícil = informado" y no cae ingenuamente en cualquier tontería que el vendedor le quiera vender.
Buenas empresas no tienen problema con los propietarios informados! Así es como rápidamente se separa el grano de la paja.
Este camino no es cómodo, ni barato, pero es el único correcto!
Hay suficientes propietarios ingenuos e inocentes. Por ejemplo, en eso se basa el "concepto de éxito" especialmente de las constructoras generales a nivel regional y nacional.
Allí se instalan desde el principio bombas de calor que en realidad son muy eficientes pero sensibles, siempre que sea la adecuada, con un entorno que inevitablemente debe conducir a un bajo factor de rendimiento anual.
Cuando el niño ya cayó en el pozo, luego se busca en foros el "remedio milagroso" gratuito.
Mi pesar a menudo es limitado en estos casos.
Quien busca cómodamente lo "mejor de lo mejor" a precio de descuento, termina obteniendo precisamente lo que se merece => chapuza!

Saludos cordiales.

Hola,

Nota: Aún no se ha respondido ninguna de mis preguntas reales

Me acabo de dar cuenta también...

¿Tenéis experiencia con este procedimiento? (Buenas y malas)

Mayormente positivas, si la expectativa y la realidad coinciden.

¿Cómo se comporta el riesgo del cumplimiento del plazo (finalización de la casa)? ¿El plazo está fijado en el contrato con la dirección de obra?

Eso lo puedes establecer mediante una penalización contractual en la adjudicación.

¿Qué oficios hay después de la estructura (una vez está la casa, el techo cubierto, las ventanas instaladas)? Se me ocurren inmediatamente:
Yeseros de piso, enlucidores (interior y exterior –¿es esto un solo oficio?????)

No, el enlucido interior y el fabricante de fachadas son dos oficios distintos.

Electricista, calefacción y saneamiento, constructor de baños (???), instalador de placas de yeso

Un baño necesita un fontanero, un electricista, un instalador de yeso y un colocador de azulejos; a veces el instalador de yeso y el colocador de azulejos son la misma persona.

Colocador de azulejos/revestimientos de suelo, constructor de chimeneas, pintor, áreas exteriores, garaje (prefabricado)

Garaje prefabricado sólo si no se planea conexión con la casa.

(Aislamiento, persianas no sé cómo encajarlo ahora mismo)

Aislamiento = instalador de placas de yeso, persianas = oficio de ventanas + eventualmente electricista.

¿Olvidé algo y cuáles se pueden o deberían agrupar?

Constructor de sótanos y fachadas, puertas interiores/carpintero y constructor de escaleras.

¿Cómo es la garantía en casos “conflictivos” donde cada uno culpa al otro?

Individualmente para cada oficio 2 años, con contrato de mantenimiento por ejemplo en el generador de calor hasta 5 años.

¿Cuánto costará aproximadamente la dirección de obra y cómo se calcula? ¿Cantidad fija o porcentaje del precio total de la construcción?

Por arquitecto: 48% del honorario según HOAI (nivel 6 a 9), de lo contrario director de obra independiente €80,00 - €110,00 según formación y capacidad de negociación.

¿Cómo son las diferencias de costes en comparación con un contratista general que, comprensiblemente, quiere ganar dinero (para eso aquí se tiene el coste de la dirección de obra), pero un contratista general también incluye un “colchón de seguridad” en un precio fijo garantizado que aquí no existe?

Unos buenos 17 - 20 % que no ahorrarás realmente, sino que invertirás en mejor calidad.

Saludos cordiales

Hola a todos,

Primero que nada, muchas gracias por las respuestas.

@E.Curb

.....ni arquitecto ni contratista general

"Más o menos" El arquitecto está en Renania y ha diseñado la casa/optimizado el primer plano, que ahora se puede presentar. El tiempo de aprobación es de aproximadamente 3 semanas, ya que no se desvía del plan de ordenación. Pero como vamos a construir en Baviera, él no acompañará la obra.

Ahora necesitamos a alguien que construya la cabaña.

Ahora tengo una empresa de construcción de estructura que solo hace la estructura.
Además, esta empresa ofrece asumir la dirección completa de la obra, es decir, realiza los concursos según nuestras indicaciones, y nosotros firmamos los contratos de obra con las diferentes empresas. La dirección de obra se encarga del calendario y la coordinación.

Los detalles y condiciones se discutirán el fin de semana.

Así es el plan..... veremos cómo va.

@Bauexperte

Baviera no está "a la vuelta de la esquina" pero acabo de ver que eres de Grevenbroich. Yo crecí en GV (Neukirchen) y a veces aún estoy allí..... así que podemos mantener la conversación.

En el cálculo 6-9 HOAI 48% ¿De qué???? 48%

¿La garantía solo 2 años? Son contratos de obra (¿5 años o no?)

Que no ahorre realmente el 20% y que se invierta, eso está claro.

Hoy encontré espacio en el plano para una bodega climática de vino de cristal y accesible a pie. (Solo tengo que pensar cómo se lo "vendo" a mi esposa....

Saludos cordiales

Hola,

Baviera no está "a la vuelta de la esquina", pero acabo de ver que eres de Grevenbroich. Yo crecí en GV (Neukirchen) y de vez en cuando todavía estoy allí... allí podemos tener la conversación

El mundo es realmente pequeño; sin embargo, me niego a ser de la "ciudad de los profiteroles". Soy originario de la hermosa ciudad jardín de Wevelinghoven. Y sí, si estás por la zona, avísame... nunca me niego a una rica Uerige de barril o a un buen vino.

En el cálculo 6-9 HOAI 48% ¿De qué???? 48%

Ejemplo: supongamos que tu casa tiene 160 m² de superficie habitable pura - entonces el precio llave en mano debería estar en algún lugar alrededor de 225 mil euros; esta cantidad es también el valor de los costes de construcción computables. Según la tabla de honorarios (abajo) para el § 34 Apartado 1 – Edificios y construcciones que forman espacios, zona de honorarios III, el honorario del arquitecto neto es de € 26.283,00.
6 - Preparación de la adjudicación: 10%
7 - Colaboración en la adjudicación: 4%
8 - Supervisión del objeto: 31%
9 - Supervisión y documentación del objeto: 3%
hace un total de 48% de € 26.283,00 (niveles de honorario 1-9) = € 12.615,84 más impuesto al valor agregado.

¿Solo 2 años de garantía? Son contratos de obra (¿5 años, no?)

El plazo de garantía según el § 438 del Código de Construcción es de 24 meses y puede reducirse a 12 meses en bienes usados mediante condiciones generales o acuerdo entre ambas partes. En favor del consumidor frente al empresario, en la compra de bienes de consumo, se presume en los primeros 6 meses tras la entrega que el bien ya estaba defectuoso en el momento de la entrega, salvo que el vendedor pueda demostrar que el defecto no existía entonces. Si el cliente detecta el defecto después de 6 meses de la compra, cambia la carga de la prueba, es decir, ahora él debe demostrar que el objeto ya tenía un defecto en la entrega.

El plazo de prescripción para defectos en obras de construcción es de cinco años.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia

No olvides que no firmas un contrato de obra con un contratista – aquí cinco años según el Código de Construcción es lo habitual, sino varios contratos con diferentes empresas artesanales – aquí aplica la normativa legal de 2 años. Ampliable mediante contratos de mantenimiento.

Hoy encontré espacio en el plano para un armario climático para vinos de cristal y accesible. (Solo tengo que pensar cómo se lo "vendo" a mi esposa...

Bueno... si Yo expresara esta petición, le negociaría un rincón del armario climático para barrica blanca y otro rincón en un segundo armario climático para St. Emilion Grand cru Classé. Quizás a tu esposa le gusten cosas similares.

Saludos cordiales desde Renania