Financiamiento de la vivienda: comprar más barato a los padres, mantener la compensación

Celebrar un contrato de préstamo con los padres por 150.000 EUR, de modo que inicialmente solo se deban pagar 500.000. El préstamo sería sin intereses y las partes podrían ser condonadas, por ejemplo, en el marco de una donación o una herencia anticipada.

Los préstamos sin intereses y sin plazo son considerados por la oficina de impuestos como donaciones (aunque como hijo tenéis una exención de 400.000 €).
Si realmente se quiere que se considere primero como préstamo, se debe prever en el contrato o bien un interés o bien un plazo. Si más adelante se va a "condonar", en ese momento se considera una donación.

No es del todo off-topic, pero dado que ese es el tema, aquí va una pregunta adicional para no abrir un nuevo hilo:
Como los precios de terrenos y casas de facto han explotado en los últimos años, los 400,000 se superarán rápidamente en el futuro.
Así que doy preventivamente mi terreno y casa a mi hijo (con la condición de derecho vitalicio de residencia, etc....)
¿Cómo se determina realmente el valor para la oficina de impuestos? El valor estándar probablemente no sea la base y el valor de venta tampoco debería considerarse. Debido a mi derecho de residencia como carga, no se puede asumir el valor como si él pudiera vender todo de inmediato.
De ahí también resultan los costes de transferencia y de abogado.

asegúrate de que tienes un derecho de usufructo y no solo un derecho de vivienda. Si no, después de una larga estancia en el hospital la casa también podría perderse, si la relación con el hijo ya no es buena. También es posible un derecho de reclamación vitalicio (aunque entonces se incurren nuevamente en gastos de notario y registro de la propiedad).

El valor del inmueble debe determinarse, para ello existen varios métodos (valor real, valor comparativo, valor de rendimiento). De manera legalmente segura, obtenéis el valor mediante un perito (un informe corto por 500-1000€ es suficiente). Al valor del inmueble se le resta el valor del usufructo. Este se calcula a partir del rendimiento neto del inmueble (es decir, ingresos por alquiler o ingresos posibles por alquiler menos los gastos de mantenimiento) multiplicado por un factor de usufructo, que depende de la edad. Sin embargo, a veces es sorprendentemente menos de lo que se piensa...

Por cierto, si el hijo aún no es mayor de edad, se necesita un tutor complementario designado por el tribunal (a menudo un abogado de familia), para asegurar que el hijo realmente ha recibido un "regalo" y no solo una optimización fiscal. En el caso de hijos menores de edad, tampoco funciona la estructura con el derecho de reclamación.

Gracias por la respuesta. La metodología de aseguramiento (usufructo, etc.) el notario probablemente la sabrá, pero como siempre, creer es bueno, saber es mejor.
Sin embargo, por tu respuesta me doy cuenta de que no es tan sencillo como me había imaginado.
Me enteré, porque en mi zona se vendió una propiedad, de cómo los valores aquí (Berlín) han subido de forma astronómica. En principio es triste que todo eso se deje al mercado. ¿De qué sirve que todos (esperemos) ganemos bien, si luego se nos quita para necesidades básicas (como la vivienda)?
Solo quiero asegurarme de que una posible carga impositiva futura se minimice al menos.
Cuando pienso en cómo las grandes empresas inmobiliarias evitan el impuesto de transmisión mediante comportamientos poco claros, algo que para el consumidor normal es bastante exigente, me pregunto cómo se entiende la palabra "cercano al ciudadano". Hace ya tiempo que estoy ahorrando para dos aviones pequeños, pero no lo conseguiré en esta vida. Pero eso ya es una crítica social, que aquí en el foro no se suele aceptar.
El precio que mencionaste para un informe breve también merece cuestionarse, al convertirlo en salario por hora y pensar que para un experto no debería ser tan laborioso extraer los valores correspondientes de algunas tablas. Pero todos los "precios de los peritos" se han ido también de la lógica normal.
Justo necesitaba un informe (auto pequeña abolladura en la puerta - 10 cm - informe 400 €). Cuando cuestioné el precio, me dijeron: ¿por qué se queja?, lo paga el seguro.
Voy a investigar todos los valores "xxx" que mencionaste para poder entenderlo mejor.
También he oído una vez que, aunque deje que un familiar viva sin pagar alquiler en mi piso (si tuviera uno ;)), la Hacienda Federal asigna una cantidad ficticia de alquiler, aunque no fluya un alquiler real.
Por suerte, en el caso de mi hijo ya no aplica el "factor de mayoría de edad", pero para posibles lectores interesados en el tema, la información seguramente resulta interesante.
La palabra optimización fiscal siempre implica indirectamente un perjuicio al Estado. Sin embargo, mientras el inmueble sea habitado por el heredero tras mi fallecimiento, lo veo de otra manera. Si él lo vendiera y se beneficiara del valor añadido, ese ingreso sí podría considerarse.
Seguiré investigando... muchas gracias por ahora.
Ojalá el "caso grave" no ocurra tan rápido ;)

Quería dar una actualización.

Mis suegros, lamentablemente, no consiguieron el [Wohnung], por lo que para nosotros, por ahora, no está prevista la compra de su casa.

Pero para poner orden para el futuro, ya han hecho tasar la casa. El valor fue estimado en 582K. Ahora al menos tenemos hechos para el futuro.

Gracias por su aporte.