¡Hola!
En mi opinión, tu amiga debería rechazar la donación definitivamente, porque eso no es una donación, sino una carga. Proteger la casa del acceso del Estado ya no funciona, porque no hay ningún valor (restante) que valga la pena proteger. Una casa que tiene un valor de mercado de 60.000€ y está gravada con 70.000€ tiene un valor de -10.000€, es decir, en caso de necesidad, Estado y banco deberán disputarse quién sufre menos pérdidas.
Además, está el derecho de habitación, que también debería descontarse de los 60.000€, es decir, queda aún menos valor que podría transferirse a los hijos. Además, los créditos están vinculados a la casa, por lo que si los créditos se deben cancelar sin garantía con el salario corriente de los padres, se tendría que cancelar la vinculación entre crédito y casa, lo que a) cuesta más dinero y b) conduce a un interés más alto para los 70.000€ restantes.
Entonces la casa valdría aproximadamente 60.000€ menos el derecho de habitación, lo cual, dada la edad correspondiente de los padres (busca "usufructo" y "tabla de mortalidad"), como ya se describió, también puede acercarse a 0 €. Si la casa además se habita durante 20 años más y no se le hace nada, el valor también disminuye, por lo que habría que invertir aproximadamente 20.000€ para demolerla y así "liberar" el valor del terreno libremente negociable. Pero el valor del terreno no puede ser alto si el terreno junto con la casa está tasado ahora en 60.000€, ergo: si hay tres herederos, queda — si los datos son correctos como se indican aquí — más gasto que beneficio/valor, sin importar cómo se mire.
Saludos cordiales
Dirk Grafe