Financiación factible o realista

¿Quién, por favor, se toma tiempo para conversaciones extensas cuando ni siquiera hay un terreno disponible?
Aquellos que alguna vez compartieron sus experiencias aquí no fueron valorados en la consulta - dicho de manera cruda y directa.
Y sí, hay excepciones. Pero los 1500€/m² ya no existen llave en mano incluyendo equipamiento especial. Tampoco en Sajonia.

Ich bin seit einiger Zeit stiller Mitleser und

Eso es difícil de creer

Bauleistungsbeschreibung besprochen werden steht zeitnah an - würde nämlich bereits angekündigt.

¿Qué significa aquí y ahora ese nämlich?

Themen wie Zufahrt, Terrasse und ein etwaiger Eingangspodest sind natürlich noch nicht dabei, da hier die Rahmenbedingungen des Grundstücks fehlen und die das ganze maßgeblich beeinflussen.

Por supuesto que se puede incluir eso para una estimación, igual que el terreno: si un terreno cuesta, como mencionaste tú, 50-100000€, entonces para el cálculo se toma 100000€ y se suman los costos adicionales de compra.
Una terraza, protección contra salpicaduras y un podio de entrada en un terreno individual desconocido no se resaltarán diferente, solo los m² de la entrada podrían diferir.

la primera entrega para la casa es de 220000€ (llave en mano

También me parece un precio muy barato. Tengo varias ofertas, todas son más caras. ¿Cómo es la construcción de la pared, maciza o prefabricada? ¿Con qué proveedor?

Solo para entender mejor,
el primer presupuesto para la casa es de 220000€ (llave en mano + muros y suelos - aprox. 10k) + aproximadamente 70000€ para el terreno + 50000€ de costes adicionales de construcción, que incluyo además de notaría e impuesto de adquisición, también al agente inmobiliario, electricidad de obra y agua, mediciones, seguros y perito externo.

Así que estamos en unos 350000€.
Las áreas exteriores y el garaje los abordaría después y los estimaría también con unos 15000€ para el garaje y 15000€ para las áreas exteriores. Por lo tanto, todavía no estaríamos muy por encima de los 350000€ mencionados al principio.
¿Cómo llegas a que faltarían 150000€? ¿O en qué los considerarías?

Saludos, Bram

Faltan cosas por todos lados. Con gusto puedo desmenuzar la descripción de servicios de construcción. Por 15.000 euros solo conseguirás el garaje prefabricado más barato o un carport. 15.000 euros para las áreas exteriores solo basta para el pavimento y la terraza. No incluye valla, plantas, setos, cimientos/sujetos, etc.

También faltan todos los pequeños rubros, puede que el plan urbanístico exija una cisterna, sean necesarios trabajos de terreno, la tierra excavada debe retirarse (lo que cuesta fácilmente unos 10.000 euros) etc.

Normalmente, un contrato así presupone costes eléctricos de 5000 euros. Pero al final la mayoría termina con 20.000. ¡Factor 4!

El principio de este tipo de descripciones de servicios de construcción funciona como la compra de una cocina, pero al revés. No hay un 70% de descuento sobre precios abusivos, sino un 200% de recargo sobre supuestos precios de ganga.

Calcula los metros cuadrados de la casa por 2000 euros (porque Chemnitz es más barato) + 50.000 costes adicionales de construcción + cocina (existente) + jardín 25.000 + garaje 25.000 + 70.000 terreno = 470.000 euros.

Corrijo, faltan "solo" unos 120.000 euros.

Faltan cosas por todas partes. Con gusto puedo desglosar la descripción del alcance de la obra. Con 15.000 euros solo obtendrás la cochera prefabricada más barata o un cobertizo para coches. 15.000 euros para las áreas exteriores solo alcanzan para el pavimento y la terraza. No incluye cercas, plantas, setos, cimientos/soportes, etc.

También faltan todos los pequeños rubros, puede que el plan de urbanismo exija una cisterna, trabajos de terreno necesarios, hay que retirar tierra excavada (que fácilmente cuesta 10.000 euros), etc.

Normalmente, un contrato así calcula costos eléctricos de 5.000 euros. Pero al final la mayoría termina pagando 20.000. ¡Un factor de 4!

El principio de esa descripción del alcance de la obra funciona como la compra de una cocina, pero al revés. No hay un 70% de descuento sobre precios abusivos, sino un 200% de recargo sobre precios supuestamente baratos.

Calcula los metros cuadrados de la casa por 2.000 euros (porque Chemnitz es más barato) + 50.000 costos accesorios de construcción + cocina (existente) + jardín 25.000 + cochera 25.000 + terreno 70.000 = 470.000 euros.

Corrijo, faltan “solo” unos 120.000 euros.

Muchas gracias por esta respuesta, justamente eso era lo que esperaba – sinceramente...
Porque si quisiera hacerme ilusiones pediría el precio al vendedor y no a un constructor experimentado.
Para tranquilidad, ni siquiera se considera firmar el contrato de obra antes de encontrar el terreno y tener el financiamiento asegurado. Esta práctica únicamente la hemos visto en Kern-Haus y por eso decidimos no optar por Kern-Haus.

Pero ahora vamos a los puntos individuales:

Tema cochera prefabricada – tenemos una oferta de Zapf con dos puertas seccionales, trastero y equipamiento como puertas, ventanas y electrónica por casi 16.000 €, por lo que estos valores no están sacados de la nada.

Sobre las áreas exteriores soy demasiado inexperto, así que acepto la observación y aumento el factor de costo de los originales 15.000 a 25.000 € (con esto se cubren los 10.000 € que se ahorran con la cochera).

En cuanto al precio por m² lamentablemente también me falta experiencia, pero ¿qué más puedo hacer que tomar el precio calculado y desglosar todo según la descripción del alcance de la obra…?

Claro, puedo aceptar precios más altos o confrontar al asesor, pero en alguna parte debe estar la diferencia para la casa entre 220.000 y 300.000 €.
Solo la selección de materiales y cosas como las lámparas no deberían superar ese margen (aunque esto se basa solo en experiencias del círculo de amigos).

Pero aunque sumemos costos en este punto, deberíamos llegar al menos a 380.000 €...

Muchas gracias por los útiles consejos.

Atentamente, Bram

También me parece que el precio es muy barato. Tengo varias ofertas, todas son más caras. ¿Cómo es la construcción de la pared, maciza o casa prefabricada? ¿De qué proveedor?

En el caso mencionado sería una casa maciza que se construiría con hormigón celular. El grosor de la pared está adaptado a 42,5 cm para cumplir con el estándar KfW55.
El proveedor sería Stadt und Land.

Saludos cordiales,
Bram

Tema garage prefabricada - la oferta de Zapf está disponible con dos puertas seccionales, cuarto técnico y equipamiento como puertas, ventanas y electrónica por casi 16k€, por lo que estos valores no están sacados de la nada.

Tomemos esto como un ejemplo concreto.

¿Qué dice la oferta respecto a los servicios por parte del cliente?

¿Quién conecta la electricidad instalada en la garage por Zapf a la red eléctrica? Eso te costará al menos tres cifras solo por el cable enterrado, dependiendo de la longitud, además del trabajo y la protección.

¿Quién realiza las cimentaciones? Cuatro cifras.

¿Posible cargo adicional por una grúa móvil para autos? Tres cifras.

¿Está la garage justo al lado de la casa? Entonces el enlucidor querrá dinero por trabajar en la fachada de la casa y el techador te instalará una conexión de la casa al techo plano de la garage. Tres cifras.