Financiación factible o realista

Si el plan de urbanismo también exige un techo a dos aguas en el garaje, eso también tiene que hacerse...

Sobre el tema de las lámparas: según tengo entendido, no están incluidas en el precio de la casa. Se puede gastar 19,99 € en una lámpara o, porque en la sala de estar debe haber algo especial, también 500 € o más. Es decir: para todo lo que me gusta llamar "cositas bonitas" (decoración, cortinas, alfombras, lámparas, muebles, etc.) finalmente hay que presupuestar un dinero aparte. Normalmente eso no se podrá pagar con el préstamo.

¡Me parece realmente bueno que empiecen a informarse temprano! Pero sin un terreno es simplemente difícil. ¿Cambian la distribución? Entonces tal vez también cambie el mobiliario posterior. Y podría ser que ya hagan falta algunos enchufes en otro lugar o más...

Si el plan de desarrollo urbanístico también exige un techo a dos aguas para el garaje, eso también tendrá que hacerse...

Sobre el tema de las lámparas: que yo sepa no están incluidas en el precio de la casa. Se puede gastar 19,99 € en una lámpara o, porque en la sala de estar tiene que haber algo especial, también 500 € o más. Eso quiere decir: para todo lo que yo llamo con cariño “cositas bonitas” (decoración, cortinas, alfombras, lámparas, muebles, etc.) hay que planear finalmente un presupuesto propio. Normalmente eso no será financiable con el crédito.

¡Me parece realmente bueno que empecéis a informaros pronto! Pero sin terreno es simplemente difícil. ¿Cambiáis el plano? Entonces quizá también cambie el mobiliario posterior. Y tal vez hagan falta algunos enchufes en otro sitio o más...

Hola Maria,

también agradezco tus indicaciones, sin embargo parece que proyectas sobre nosotros todos los errores típicos que uno suele escuchar.

Para aclarar:
- somos conscientes de que el terreno influirá en todo el proyecto, ya sea de forma positiva o más bien negativa

- no, no firmaremos nada por adelantado, ni nadie nos lo ha pedido

- sí, tienes razón, las “cositas bonitas” no se financian, eso ni lo hemos mencionado ni previsto...
Mi pregunta iba más dirigida a de dónde viene la diferencia de esos 100-150k € mencionados.

Por favor, no me malinterpretes, agradecemos cualquier consejo por pequeño que sea, pero por favor no interpretes todos los errores de principiantes en mis palabras cuando ni siquiera se referían a ese tema.

Tanto yo como nosotros sabemos muy bien qué se debe financiar y qué no... Y qué factor podría influir en qué (al menos en los factores grandes como el plan de desarrollo urbanístico).

El tema aquí era originalmente la viabilidad de una financiación y realmente no si el precio planteado es un desastre o no.

Sin embargo, hasta ahora solo han llegado algunos argumentos sensatos sobre dónde se esconden los supuestos costes adicionales de la casa.

Una intervención del tipo “falta fácil 150k €” solo me sirve si me lo explican o al menos nombran en algo.

No obstante, también aquí quiero dar una gran gracias a todos los que colaboran con tanto interés.

Por cierto, pronto tendremos una cita con el financiador (Interhyp/Dr. Klein/banco principal) para obtener una valoración del aspecto financiero.

En cuanto a los costes adicionales, hablaré con el asesor de la empresa constructora en la próxima cita.

Saludos cordiales, Bram

Ok, entonces te doy algunas pistas sobre dónde podrían estar los problemas. Cabe destacar que no conozco tu oferta de Sonnenschein.

- Trabajos de excavación: Los proveedores de casas prefabricadas suelen detener los trabajos de excavación alrededor de 40 cm de profundidad. La capa de tierra vegetal tiene entre 10 y 30 cm, por lo que generalmente solo se trata de remover la tierra y no de excavación profunda. La excavación más profunda debido a un suelo deficiente se paga generosamente, hasta cifras de cinco dígitos. No es raro. Sucede con mucha frecuencia.
- Luego surge la pregunta de qué sucede con el material excavado. El depósito se paga generosamente. También aquí no es raro que sea una cifra de cinco dígitos.
- Ambas partidas dependen del terreno y la calidad del suelo. No hablo de un suelo contaminado con petróleo o compuesto solo de roca. Basta que haya material orgánico como raíces o incluso grava de la urbanización en el material excavado.
- En estas dos partidas pueden fácilmente esconderse más de 20.000 €, que tu contratista general (GU) no cubre.
- ¿La losa de cimentación está incluida?
- ¿Está incluida la instalación temporal de la obra?
- ¿Está incluida la vía de acceso a la obra?
- ¿Qué pasa con el drenaje? ¿Está incluido? ¿Necesitas una o dos cámaras de inspección? ¿O incluso un tanque cisterna +10.000 € con tuberías? Pero eso no significa que los canalones y bajantes estén conectados.
- En acero se calculan tarifas planas al principio. Esto significa que después del cálculo estructural puedes enfrentar un gran pago adicional. Grandes cifras de cuatro dígitos.
- El zócalo de la casa generalmente no está incluido.
- El descansillo de la escalera tampoco.
- Ventanas antracita con recargo del contratista general. Otra vez un coste considerable.
- Tema de ampliaciones: En la descripción de servicios de construcción (eléctrico) siempre hay pocos enchufes, interruptores y puntos de luz, tanto interiores como exteriores. Si ahora piensas que un enchufe tonto cuesta solo 10-15 €, puede que sea cierto. Pero cada enchufe te costará 50 € o más. Eso se llama recargo del contratista general y se extiende por todo el gremio. De repente, aparece un +3.000 € sin antena satelital.
Tema sanitario: Un lavabo doble con mueble te costará entonces 2-3.000 € y te preguntarás ¿por qué? Entonces piensas que eres listo y sacas el lavabo, pero solo te devolverán 300 € y deberás firmar que el baño queda fuera de garantía.
- Te gustan las baldosas de gran formato: todo lo que sea mayor a 30x60 o 30x30 cm. Recargo del contratista general de 20 € netos por m² sobre la colocación habitual de baldosas. Si tienes mala suerte y no te gustan las baldosas estándar y quieres otras, de repente tendrás que pagar 60 € por m², pero que no sean más caras sino solo más bonitas no le interesa al contratista general.

Peor aún es si no has entendido el plan de ordenación. Solo se permiten ladrillos gris claro. Y pensaste, bueno, un gris pizarra seguro que pasa. Entonces los ladrillos están pedidos y listos en la obra, y la oficina de obras dice que no pueden usarse. Entonces piensas bueno, los cambiamos por unos más claros sin coste adicional. ¿Qué sucede? El contratista general quiere una tarifa fija de 3.000 € y los ladrillos antiguos también deben pagarse (a mi vecino le pasó). Lo curioso es que el coste en capital propio es solo 1.500 € netos.
Y esto pasa con todos los cambios que se realizan a partir de cierto momento, porque te has cambiado de opinión o las condiciones marco han cambiado. Cuanto más barato sea un contratista general, peor te exprime con cada desviación de la descripción de servicios de construcción hasta los calzoncillos.

¿Me he olvidado de algo?

Ok, entonces te doy algunos puntos donde podrían estar los problemas. Cabe aclarar que no conozco tu oferta de Sonnenschein.

- Trabajos de excavación: Con los proveedores de casas prefabricadas, los trabajos de excavación terminan en algún punto a 40 cm de profundidad. El suelo vegetal tiene entre 10 y 30 cm, así que más que excavación es solo retirar la tierra. Si se excava más profundo por mala calidad del suelo, se cobra generosamente hasta cifras de 5 dígitos. No es raro. Incluso sucede muy seguido.
- Luego está la pregunta de qué pasa con el material excavado. El vertedero se cobra generosamente. Aquí también no es raro que sean cantidades de 5 dígitos.
- Ambas partidas dependen del terreno y la calidad del suelo. No hablo de un suelo contaminado con aceite o terreno rocoso exclusivamente. Basta que haya material orgánico como raíces o grava de la urbanización en el material excavado.
- En estas dos partidas se pueden esconder fácilmente 20 mil euros o más. Que tu constructor general no cubre.
- ¿Está la losa de cimentación incluida?
- ¿Está incluida la instalación de obra?
- ¿Está incluida la vía de acceso temporal de obra?
- ¿Cómo es el tema del drenaje? ¿Está incluido? ¿Necesitas 1 o 2 pozos de inspección? ¿O incluso un cisterna +10 mil euros con tuberías? Eso no significa para nada que las canaletas y bajantes estén conectados.
- En acero se calcula al inicio con sumas globales. Después de la estructura puede que te toque un pago adicional grande. Un pago grande de 4 dígitos.
- Generalmente no está incluido el zócalo de la casa.
- Tampoco la plataforma de la escalera.
- Ventanas en antracita con sobrecargo del constructor general. Nuevamente bastante costoso.
- Tema sobrecarga: En la descripción de trabajos (eléctrico) siempre hay pocas tomas de corriente, interruptores y puntos de luz, tanto dentro como fuera. Si piensas que una toma apenas cuesta 10-15 euros, puede que sea cierto. Pero cada toma puede costarte 50 euros o más. Eso se llama sobrecargo del constructor general y se repite en todo el oficio. De pronto aparece un +3 mil euros sin instalación de satélite.
Tema sanitario: Un lavamanos doble con mueble cuesta 2-3 mil euros y te preguntas por qué. Entonces piensas que eres listo y sacas el lavamanos, pero solo te descuentan 300 euros y tienes que firmar que el baño queda fuera de garantía.
- Te gustan las baldosas de gran formato: todo lo que es más grande que 30x60 o 30x30. Sobrecargo del constructor general 20 euros netos por m² al precio normal de colocación. Si tienes mala suerte y no te gustan las baldosas estándar y quieres otras, de repente debes pagar 60 euros por m², el constructor general no se preocupa de que no sean más caras sino solo más bonitas.

Lo peor es cuando no entiendes el plan urbanístico. Solo se permiten ladrillos gris claro. Y piensas, bueno, un gris pizarra seguro que pasa. Entonces los ladrillos están pedidos, en obra y la oficina técnica dice que no se pueden usar. Piensas, bueno, los cambiamos por unos más claros sin coste adicional. ¿Qué pasa? El constructor general quiere una tarifa fija de 3 mil euros y también hay que pagar los antiguos (le pasó a mi vecino). La gracia es que para el capital propio sólo cuestan 1500 euros netos.
Y esto pasa con todos los cambios que surgen a partir de un cierto momento, porque te has cambiado de opinión o las condiciones han cambiado. Un constructor general, cuanto más barato, peor te va a exprimir hasta quedar en ropa interior ante cada desviación de la descripción de trabajos.

¿Me olvidé de algo?

Hola zaba,
justo ese tipo de comentarios y advertencias es lo que quería decir, muchas gracias por los consejos y señalar posibles problemas.

Encantado de recibir más...
Saludos cordiales, Bram

Mi pregunta estaba más bien dirigida a saber de dónde proviene la diferencia de esos mencionados 100-150k€.

En la calidad y en las descripciones de las obras, que incluyen mucho que debe hacer el constructor o son muy incompletas. Sin embargo, las lagunas no son evidentes, a menos que se tenga conocimiento técnico.

¿Olvidé algo más?

Sí, por ejemplo el enlucido. El enlucido estándar empieza a formar algas en el quinto año. Un enlucido mejor como el de mineral cuesta varios miles más.
Azulejos solo hasta 20€/m², formatos más grandes no están incluidos, deben pagarse aparte.
Zócalos de baño no están incluidos en el precio, zócalos no están incluidos en el precio, muchas cosas son opcionales, que para un propietario son obvias.
Cisterna para agua de lluvia, etc....
No tienes que preocuparte por las lámparas exteriores porque simplemente solo hay las de la entrada de la casa.

Town & Country construye barato. Ni más ni menos. Es una empresa de franquicia, donde no se sabe en qué medida la empresa constructora entrega calidad.
El hormigón celular se contrae cuando se humedece.

Las cabinas de ducha tampoco están incluidas en la entrega llave en mano. También son otros 2-3k€ más con el recargo del contratista general, posiblemente más.

Así se juntan ya los 80-100k€ que faltan, como espero que hayas notado justo ahora.