Financiación con bajo pago y muchas amortizaciones especiales

Queríamos seguir el mismo modelo, 2% de amortización y 1,68% de intereses. Lo mismo en verde, solo que amortización e intereses intercambiados. Esto habría sido una cuota cómoda y agradable.

Pero el banco dijo "no con nosotros", si quieren esa tasa de interés, deben subir a una amortización del 3%. Lo acepté también teniendo en cuenta que el plazo se redujo en 9 años.

Lo más importante es que no tomen un contrato de préstamo (por ejemplo, un préstamo de 350k€), sino que lo dividan. Por ejemplo, si una de las tramos de 100k€ se paga anticipadamente después de 7 años, son libres de decidir si la carga debe permanecer igual, es decir, subir la amortización, o si la carga debe disminuir por la cuota que deja de existir, por ejemplo, 360€ menos.

Como tenemos una propiedad existente, la situación es, por supuesto, diferente, pero desde hace 2 años no hemos hecho más amortizaciones especiales, ya que preferimos hacer aquí y allá algunas mejoras en la casa. Durante los primeros 1,5 años estábamos satisfechos con las amortizaciones especiales. En los próximos años se planea un baño nuevo. Eso equivale a aproximadamente 3-4 amortizaciones especiales, si no se puede reunir el dinero de forma adicional.

La financiación debería estar estructurada de manera que la casa esté pagada al comenzar la disminución de los ingresos (es decir, al inicio de la jubilación).

Tenemos un componente parcial en el que esto no es así. Se trata de fondos regionales de un programa de promoción de vivienda. No había otra opción. Sin embargo, la carga restante de entonces 250 euros tampoco duele con la pensión.

Yo trataría de que la amortización mínima sea al menos del 2%, mejor 2,5-3%. Más siempre es mejor, pero también hay que poder permitírselo primero.

ya que uno se acostumbra a la carga mensual

Es todo una cuestión de tipo y somos el mejor ejemplo de que también puede funcionar una cuota baja + amortización extraordinaria.

Ya al ahorrar para la casa no elegimos una cuota fija, sino que, con excepción de una cantidad base, simplemente pusimos todo lo que sobraba mensualmente en una cuenta de ahorro a la vista. Si tenía que pagarse una factura más grande, en caso necesario se volvía a retirar algo. Preferimos pensar tres veces antes de hacer un gasto mayor, si realmente es necesario o no.

Por eso nos quedó claro que también podíamos trabajar con amortizaciones extraordinarias.
Para nosotros también elegimos una cuota mensual baja, que funcionaría en la mayoría de escenarios (desempleo/incapacidad laboral, etc.). Así llegamos a un 2% de amortización inicial. El resto debería hacerse mediante amortizaciones extraordinarias.

Dado que la situación salarial mejoró mucho con respecto a la planificación original, pudimos usar siempre toda la opción de amortización extraordinaria al comienzo de cada año. Por lo tanto, incluso ahorramos intereses en comparación con una cuota alta mensual.

Quizás nuestra decisión en aquel entonces sobre la determinación del importe de la cuota habría sido algo diferente si hubiera sido posible cambiar la tasa de amortización.

Sin embargo, también dudaría si con el nivel actual de interés es realmente necesario optar por una amortización inicial del 1%.

Exactamente esa es, en mi opinión, la diferencia. Ustedes ya han elegido un porcentaje de amortización del 2%, con el que uno puede dormir tranquilo uno o dos años incluso si no hay una amortización especial. Además, pocos pagan su amortización especial al inicio del año, la mayoría lo hace al final, aunque no consideraría inicialmente esta desventaja de intereses como algo decisivo.
Con 400.000€, el 1% de amortización + 2% de intereses son 1000€ al mes. Si quieres llegar al 3% de amortización, debes amortizar casi 700€ más al mes, o 8000€ adicionales al año. Personalmente, no me atrevería a eso. Pero, como ya mencioné, es una cuestión de tipo personal.
Además, me obligo un poco a mí mismo a pagar la cuota (en nuestro caso algo más del 3%) durante el mayor tiempo posible y a reducir un poco el gasto privado en caso de que llegue un hijo adicional o el desempleo. Si hiciera muchas amortizaciones especiales, la tentación de dejarlo un poco de lado sería mayor.
Sin embargo, también tenemos la posibilidad de reducir nuestra amortización a aproximadamente un 1,7% si fuera necesario. Además, para casos de emergencia absoluta, aún contamos con nuestros padres, quienes podrían apoyarnos por 1-2 años sin necesidad de hacer sacrificios personales si la situación se pone realmente difícil. Aunque espero fervientemente que nunca sea necesario, por supuesto es más tranquilizador tener bastante seguridad de no perder la casa (al menos no a manos del banco).
Para mí, dos cosas serían fundamentales:
1. Tener la deuda saldada para la jubilación (y si es posible no justo al cumplir 67 años)
2. Amortizar más que pagar intereses → lo que hoy en día significa alrededor de un 2% de amortización.
Cómo llegar ahí queda a elección de cada uno, yo solo establecería un sistema para asegurar eso. Así que si en un año he amortizado menos de lo necesario y no lo he podido compensar con años anteriores, necesito un plan para recuperar ese déficit en los próximos años.