Financement avec faible remboursement et de nombreux remboursements anticipés

Nous voulions suivre le même modèle, 2 % d'amortissement et 1,68 % d'intérêts. La même chose en vert, seulement amortissement et intérêts échangés. Cela aurait été une belle mensualité confortable.

Mais la banque a dit « pas avec nous », si vous voulez ce taux d'intérêt, vous devez passer à 3 % d'amortissement. Je l'ai accepté aussi dans le contexte que la durée a été raccourcie de 9 ans.

Beaucoup plus important est que vous ne prenez pas un contrat de prêt (par ex. 350 000 € un prêt), mais que vous le scindez. Si par exemple une tranche de 100 000 € est remboursée par un remboursement anticipé après 7 ans, vous êtes libres de décider si la charge doit rester la même, c’est-à-dire augmenter l'amortissement, ou si la charge est réduite par la suppression de la mensualité, par exemple de 360 €.

Comme nous avons un bien immobilier existant, la situation est bien sûr différente, mais cela fait maintenant 2 ans que nous n'avons plus effectué de remboursements anticipés, car nous préférons encore faire quelques travaux ici et là sur la maison. Les 1,5 premières années, nous étions encore satisfaits des remboursements anticipés. Dans les années à venir, une nouvelle salle de bain est prévue. Cela représente environ 3-4 remboursements anticipés, si l'on ne peut pas réunir l'argent en plus.

Le financement devrait être structuré de manière à ce que la maison soit remboursée au moment de la baisse de revenus (c’est-à-dire au début de la retraite).

Nous avons un élément partiel où ce n’est pas le cas. Il s’agit de fonds régionaux provenant d’un programme de promotion du logement. Cela n’était pas autrement possible. Toutefois, la charge résiduelle de 250 euros à ce moment-là, même avec la retraite, n’est pas douloureuse.

Je veillerais à ce que le remboursement minimum soit d’au moins 2 %, de préférence 2,5 à 3 %. Plus c’est toujours mieux, mais il faut aussi pouvoir se le permettre.

d'autant plus que l'on s'habitue à la charge mensuelle

C'est avant tout une question de type et nous sommes le meilleur exemple que même un taux bas + des remboursements anticipés peuvent fonctionner.

Lors de la constitution de l’épargne pour la maison, nous n’avons pas choisi de versement fixe, mais à l’exception d’un montant plancher, nous avons simplement versé tout ce qui restait chaque mois sur un compte à vue. En cas de facture importante, on a même parfois dû revirer à nouveau de l’argent. Nous préférons réfléchir trois fois avant des dépenses importantes pour savoir si l’achat est vraiment nécessaire ou pas.

C’est pourquoi il était clair pour nous que nous pouvions aussi fonctionner avec des remboursements anticipés.
Nous avons aussi choisi un faible versement mensuel, qui aurait fonctionné dans la plupart des scénarios (chômage / invalidité professionnelle, etc.). Cela nous a donné un taux de remboursement initial de 2%. Le reste devait ensuite se faire par des remboursements anticipés.

Comme la situation salariale s’est nettement améliorée par rapport à la planification initiale, nous avons toujours pu utiliser dès le début de l’année l’option totale de remboursement anticipé tous les ans. Ainsi, nous économisons même des intérêts par rapport à un versement mensuel élevé.

Peut-être que notre décision d’alors pour fixer le montant des versements aurait été un peu différente si un changement de taux de remboursement avait été possible.

Toutefois, je doute qu’il faille absolument opter pour un taux de remboursement initial de 1% avec le niveau actuel des taux.

C'est précisément, à mon avis, la différence. Vous avez déjà choisi un taux d'amortissement de 2 %, ce qui permet de dormir sur ses deux oreilles une ou deux années même sans remboursement anticipé. De plus, rares sont ceux qui effectuent leur remboursement anticipé en début d'année, la plupart le faisant en fin d'année, ce dont je ne considère pas pour l'instant le moindre inconvénient en termes d'intérêt.
Pour 400 000 €, 1 % d'amortissement + 2 % d'intérêts correspondent à 1 000 € par mois. Si l'on veut atteindre 3 % d'amortissement, il faut rembourser environ 700 € de plus par mois, soit 8 000 € supplémentaires par an. Personnellement, je n'oserais pas m'imposer cela. Mais, comme déjà mentionné, c'est une question de tempérament.
De plus, je m'oblige ainsi un peu à maintenir la mensualité (chez nous un peu plus de 3 %) le plus longtemps possible et à réduire un peu mes dépenses personnelles au cas où un enfant supplémentaire arriverait ou en cas de chômage. Si je faisais beaucoup de remboursements anticipés, la tentation serait plus grande de relâcher un peu l'effort.
Nous avons aussi la possibilité de réduire notre amortissement à environ 1,7 % si nécessaire. En outre, en cas d’extrême urgence, nous avons encore nos parents, qui pourraient nous soutenir pendant 1 ou 2 ans sans avoir à se priver eux-mêmes si les choses devenaient vraiment difficiles. J'espère ardemment que cela ne sera jamais nécessaire, mais c’est évidemment plus rassurant de savoir que l'on ne pourra probablement jamais perdre sa maison (du moins pas au profit de la banque).

Deux choses me paraissent absolument importantes :
1. Être remboursé à la retraite (et si possible pas pile le jour du 67e anniversaire)
2. Plus d'amortissement que d’intérêts → ce qui signifie aujourd'hui environ 2 % d’amortissement.

La manière d’y parvenir est laissée à chacun, mais personnellement, je mettrais en place un système pour m’en assurer. Si donc, au cours d’une année, je rembourse moins que nécessaire sans pouvoir compenser par les années précédentes, j’ai besoin d’un plan pour rattraper cela les années suivantes.