ArmAberSexy
08.12.2021 14:01:55
- #1
Hola a todos,
he estado leyendo durante días innumerables de los hilos existentes aquí sobre los más diversos escenarios de vida y financiación y, ante todo, muchísimas gracias por esta casi obviedad con la que aquí juntos aconsejáis a jóvenes de manera tan competente y con experiencia de vida sobre un tema tan importante. Solo queda esperar que también encontréis un poco de tiempo para evaluar objetivamente nuestro escenario, el de mi pareja y yo (entre amigos somos pioneros y los padres, bueno, se conoce, una generación totalmente diferente).
Mi pareja y yo, después de 7 años de relación y 3 años viviendo en la ciudad, llevamos aproximadamente 2 años buscando de manera muy intensa e inflexible una casa propia en el sur de Alemania (zona Karlsruhe). Hasta ahora asumíamos que nunca encontraríamos una casa existente perfecta y ya nos habíamos informado para construir, pero de repente ha sucedido, la casa perfecta. Sin embargo, con 850.000 € está algo por encima de nuestro presupuesto previsto (600-700k). Aquí están todos los datos:
Información general sobre vosotros:
Situación de ingresos y patrimonio:
Situación de gastos:
Costes de vivienda:
Costes de movilidad: hemos calculado un promedio mensual de 250 € para todos los gastos relacionados
Costes de seguros: actualmente solo seguro de responsabilidad civil privado ~7 €
Costes de manutención: hemos calculado un promedio mensual de 400 € para esta categoría
Ahorros: se desea seguir ahorrando 1000 € mensuales para, entre otras cosas, amortizaciones especiales
Otros gastos: ninguno salvo aproximadamente 5000 € de deuda residual de Bafög
Ingresos y sumas de gastos:
Información general sobre la propiedad:
Costes de construcción o compra:
Reforma básica en 2013/2014:
- ventanas parcialmente nuevas (doble y triple acristalamiento)
- todas las tuberías de agua y alcantarillado cambiadas a acero inoxidable y plástico
- parcialmente renovación de tuberías de calefacción y radiadores
- cableado eléctrico parcialmente renovado y ampliado
- cableado LAN en casi todas las habitaciones
- revestimientos de suelo y alisado de paredes
- tejado incluida aislación (aislación entre vigas de 20 cm)
- paredes exteriores del sótano aisladas (con recubrimiento impermeable, aislamiento perimetral de 12 cm, WLF035)
- adecuación de habitaciones del sótano a un apartamento independiente
- sustitución de la chimenea
- renovado el enfoscado de la terraza del tejado
Otras modernizaciones/ampliaciones en 2020/2021:
- instalación de 6 ventanas de tejado (Velux triple acristalamiento)
- las paredes exteriores de la ampliación de la buhardilla fueron aisladas y enyesadas de nuevo
- nuevas puertas eléctricas para el garaje
- nueva pavimentación de la entrada del garaje
- nuevo videoportero de Busch & Jäger
- fusibles renovados y actualización con interruptor diferencial
Desde nuestro punto de vista, se ha hecho prácticamente todo excepto cambiar la caldera de gasóleo. Actualmente la casa según indica consume 97 kWh/m²a, lo que según la red corresponde a un consumo anual de gasóleo de aproximadamente 3000 L = 2550 € a 0,85 €/L. Por lo tanto, con la antigua calefacción, la casa está en la clase de eficiencia energética C.
Me preocupa no conocer las temperaturas de impulsión necesarias para la calefacción y no poder fiarme realmente de ninguna indicación, aunque esta es muy relevante para una conversión sensata a bomba de calor si fuera necesaria. Al menos abajo hay calefacción por suelo radiante que probablemente sea un requisito adicional para esto.
Desglose de costes:
Para esto hemos calculado dos escenarios: el más lento y el más rápido tolerable:
Lento (sin amortización especial)
Rápido (2000 € amortización + tasa de ahorro completa 1000 € + ingresos por alquiler ~800 € en amortización especial)
El cálculo prospectivo del presupuesto familiar nos ha dado:
Es decir, al inicio del proyecto esperamos un presupuesto residual de aprox. 1920 € para financiar nuestro día a día, es decir, gastos varios, compras, regalos de Navidad, salidas habituales y todo lo que venga. Además de la amortización de 2000 €, tendríamos aprox. 1800 € para amortizaciones especiales que podremos utilizar o bien gastar en los lujos más caros de la vida (palabra clave hijos).
La realidad, debido a estos acontecimientos imprevisibles y gastos, estará probablemente, como siempre, en algún punto intermedio entre ambos escenarios financieros. Mi principal interés es una valoración del cálculo total en cuanto a integridad, riesgo y plausibilidad. Por supuesto, también estoy abierto a sugerencias sobre cualquier otro aspecto. Actualmente estamos considerando seriamente aumentar nuestra oferta para la casa de 800k € a 850k € dadas las condiciones de la casa para ser más competitivos. Pero en particular no podemos estimar con seguridad factores como los costes accesorios de la casa debido al tamaño y la piscina climatizada. Al menos podemos decir con relativa seguridad que aparte de la calefacción, no será necesaria ninguna modernización en la casa durante al menos los primeros 10 años.
Ahora suficiente información por ahora, esperamos vuestros puntos de vista :)
¡Un saludo cordial y muchas gracias de antemano!
he estado leyendo durante días innumerables de los hilos existentes aquí sobre los más diversos escenarios de vida y financiación y, ante todo, muchísimas gracias por esta casi obviedad con la que aquí juntos aconsejáis a jóvenes de manera tan competente y con experiencia de vida sobre un tema tan importante. Solo queda esperar que también encontréis un poco de tiempo para evaluar objetivamente nuestro escenario, el de mi pareja y yo (entre amigos somos pioneros y los padres, bueno, se conoce, una generación totalmente diferente).
Mi pareja y yo, después de 7 años de relación y 3 años viviendo en la ciudad, llevamos aproximadamente 2 años buscando de manera muy intensa e inflexible una casa propia en el sur de Alemania (zona Karlsruhe). Hasta ahora asumíamos que nunca encontraríamos una casa existente perfecta y ya nos habíamos informado para construir, pero de repente ha sucedido, la casa perfecta. Sin embargo, con 850.000 € está algo por encima de nuestro presupuesto previsto (600-700k). Aquí están todos los datos:
Información general sobre vosotros:
[*]¿Qué edad tenéis? Ella 28, él 29
[*]¿Tenéis hijos? No
[*]¿Tenéis planeados hijos? Sí, 2 en 3-5 años
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ella controladora en una empresa de energía, él consultor en una mediana empresa, ambos recién salidos de la universidad (1-2 años)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Ella 36h, él 40h
Situación de ingresos y patrimonio:
[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Ella 3000 € neto, él 3200 € neto, las perspectivas salariales en sus sectores se valoran como buenas
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 250.000 €
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 150.000 €, el resto se quiere invertir "sin riesgo" pero disponible en ETFs en el mercado de capitales
Situación de gastos:
Costes de vivienda:
[*]Alquiler frío actual 650 €
[*]Alquiler caliente actual 900 €
[*]Agua, alcantarillado, tasas de basura, limpieza de calles: incluido en el alquiler caliente
[*]Teléfono, internet, móvil 60 €
Costes de movilidad: hemos calculado un promedio mensual de 250 € para todos los gastos relacionados
Costes de seguros: actualmente solo seguro de responsabilidad civil privado ~7 €
Costes de manutención: hemos calculado un promedio mensual de 400 € para esta categoría
Ahorros: se desea seguir ahorrando 1000 € mensuales para, entre otras cosas, amortizaciones especiales
Otros gastos: ninguno salvo aproximadamente 5000 € de deuda residual de Bafög
Ingresos y sumas de gastos:
[*]Ingresos totales 3000 €+3300 €+(~800 €)= 6300 € (7100 €)
(Los ~800 € son posibles ingresos por alquiler de un bonito apartamento anexo que forma parte de la casa que se va a comprar. El propietario lo alquila, según indica, dependiendo de la ocupación entre 8000 € y 12000 € anuales a viajeros, etc.)
[*]Gastos totales: creo que es difícil sin definir las partidas. Mi definición en este punto es
Momento ACTUAL: alquiler + movilidad + otros costes fijos mensuales + tasa de ahorro = aprox. ~3400 €
[*]Saldo 3900 €
[*]De aquí suma de alquiler frío y ahorro prescindible (p.ej. tasa de ahorro para la casa) 250 €+2000 € = 2250 €
Información general sobre la propiedad:
[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 530 m²
[*]¿Cuál es el valor del suelo? aproximadamente 400 €/m²
[*]¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? Edificio antiguo intensamente modernizado de 1977
[*]¿Garajes? Un garaje
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / superficie útil) 253 m² superficie habitable, 120 m² superficie útil
Costes de construcción o compra:
[*]Costes accesorios de adquisición (7%) son 56.000 €
[*]Costes de renovación y/o reforma
La casa ha sido renovada y reformada por etapas desde 2013/14. Los trabajos incluidos serían, entre otros:
Reforma básica en 2013/2014:
- ventanas parcialmente nuevas (doble y triple acristalamiento)
- todas las tuberías de agua y alcantarillado cambiadas a acero inoxidable y plástico
- parcialmente renovación de tuberías de calefacción y radiadores
- cableado eléctrico parcialmente renovado y ampliado
- cableado LAN en casi todas las habitaciones
- revestimientos de suelo y alisado de paredes
- tejado incluida aislación (aislación entre vigas de 20 cm)
- paredes exteriores del sótano aisladas (con recubrimiento impermeable, aislamiento perimetral de 12 cm, WLF035)
- adecuación de habitaciones del sótano a un apartamento independiente
- sustitución de la chimenea
- renovado el enfoscado de la terraza del tejado
Otras modernizaciones/ampliaciones en 2020/2021:
- instalación de 6 ventanas de tejado (Velux triple acristalamiento)
- las paredes exteriores de la ampliación de la buhardilla fueron aisladas y enyesadas de nuevo
- nuevas puertas eléctricas para el garaje
- nueva pavimentación de la entrada del garaje
- nuevo videoportero de Busch & Jäger
- fusibles renovados y actualización con interruptor diferencial
Desde nuestro punto de vista, se ha hecho prácticamente todo excepto cambiar la caldera de gasóleo. Actualmente la casa según indica consume 97 kWh/m²a, lo que según la red corresponde a un consumo anual de gasóleo de aproximadamente 3000 L = 2550 € a 0,85 €/L. Por lo tanto, con la antigua calefacción, la casa está en la clase de eficiencia energética C.
Me preocupa no conocer las temperaturas de impulsión necesarias para la calefacción y no poder fiarme realmente de ninguna indicación, aunque esta es muy relevante para una conversión sensata a bomba de calor si fuera necesaria. Al menos abajo hay calefacción por suelo radiante que probablemente sea un requisito adicional para esto.
Desglose de costes:
| Casa | 800.000,00 € |
| Costes accesorios | 56.000,00 € |
| Costes totales hoy | 856.000,00 € |
| Costes accesorios | 56.000,00 € |
| Amortización para 10% | 80.000,00 € |
| Amortización dinero adicional | 20.000,00 € |
| Capital invertido hoy | 156.000,00 € |
| Importe del préstamo (90%) | 700.000,00 € |
[*]Importe del crédito 700k €
[*]Tipo de crédito préstamo de amortización constante (annuitätendarlehen)
[*]Tipo de interés nominal 1,14 %, Sparkasse
[*]Duración del tipo de interés fija 10 años
Para esto hemos calculado dos escenarios: el más lento y el más rápido tolerable:
Lento (sin amortización especial)
| Interés 1,14% | Amortización | ||||
| Crédito | Anual | Mensual | Anual | Mensual | |
| Año 1 | 700.000,00 € | 7.980,00 € | 665,00 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 2 | 676.000,00 € | 7.706,40 € | 642,20 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 3 | 652.000,00 € | 7.432,80 € | 619,40 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 4 | 628.000,00 € | 7.159,20 € | 596,60 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 5 | 604.000,00 € | 6.885,60 € | 573,80 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 6 | 580.000,00 € | 6.612,00 € | 551,00 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 7 | 556.000,00 € | 6.338,40 € | 528,20 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 8 | 532.000,00 € | 6.064,80 € | 505,40 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 9 | 508.000,00 € | 5.791,20 € | 482,60 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Año 10 | 484.000,00 € | 5.517,60 € | 459,80 € | 24.000,00 € | 2.000,00 € |
| Deuda residual | 460.000,00 € | 67.488,00 € | 240.000,00 € |
Rápido (2000 € amortización + tasa de ahorro completa 1000 € + ingresos por alquiler ~800 € en amortización especial)
| Interés 1,14% | Amortización | ||||
| Crédito | Anual | Mensual | Anual | Mensual | |
| Año 1 | 700.000,00 € | 7.980,00 € | 665,00 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 2 | 654.400,00 € | 7.460,16 € | 621,68 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 3 | 608.800,00 € | 6.940,32 € | 578,36 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 4 | 563.200,00 € | 6.420,48 € | 535,04 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 5 | 517.600,00 € | 5.900,64 € | 491,72 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 6 | 472.000,00 € | 5.380,80 € | 448,40 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 7 | 426.400,00 € | 4.860,96 € | 405,08 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 8 | 380.800,00 € | 4.341,12 € | 361,76 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 9 | 335.200,00 € | 3.821,28 € | 318,44 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Año 10 | 289.600,00 € | 3.301,44 € | 275,12 € | 45.600,00 € | 3.800,00 € |
| Deuda residual | 244.000,00 € | 56.407,20 € | 456.000,00 € |
El cálculo prospectivo del presupuesto familiar nos ha dado:
| Presupuesto familiar mensual: | |
| Ingresos | |
| Nikica | 3.200,00 € |
| Michelle | 3.000,00 € |
| Apartamento anexo | 800,00 € |
7.000,00 € | |
| Gastos | |
| Amortización | 2.000,00 € |
| Intereses | 600,00 € |
| Costes accesorios casa | 350,00 € |
| Seguros | 80,00 € |
| Movilidad | 250,00 € |
| Ahorros apartamento anexo | 800,00 € |
| Ahorros adicionales | 1.000,00 € |
5.080,00 € | |
| Diferencia mensual | 1.920,00 € |
Es decir, al inicio del proyecto esperamos un presupuesto residual de aprox. 1920 € para financiar nuestro día a día, es decir, gastos varios, compras, regalos de Navidad, salidas habituales y todo lo que venga. Además de la amortización de 2000 €, tendríamos aprox. 1800 € para amortizaciones especiales que podremos utilizar o bien gastar en los lujos más caros de la vida (palabra clave hijos).
La realidad, debido a estos acontecimientos imprevisibles y gastos, estará probablemente, como siempre, en algún punto intermedio entre ambos escenarios financieros. Mi principal interés es una valoración del cálculo total en cuanto a integridad, riesgo y plausibilidad. Por supuesto, también estoy abierto a sugerencias sobre cualquier otro aspecto. Actualmente estamos considerando seriamente aumentar nuestra oferta para la casa de 800k € a 850k € dadas las condiciones de la casa para ser más competitivos. Pero en particular no podemos estimar con seguridad factores como los costes accesorios de la casa debido al tamaño y la piscina climatizada. Al menos podemos decir con relativa seguridad que aparte de la calefacción, no será necesaria ninguna modernización en la casa durante al menos los primeros 10 años.
Ahora suficiente información por ahora, esperamos vuestros puntos de vista :)
¡Un saludo cordial y muchas gracias de antemano!