¿Financiar terreno y casa? ¿Tomar una hipoteca? ¿Costos de construcción?

Hola querida comunidad del foro,

Desde hace aproximadamente medio año leo con atención, ya que hemos comprado un terreno en Baviera.
Pero ahora ha llegado el momento, estoy desesperado...

Situación siguiente:
Nosotros (35, 38 con dos hijos, 8, 12, no planeamos más) compramos el año pasado un terreno:
190.000 € totalmente urbanizado incluyendo costes adicionales de compra, de los cuales 150.000 son crédito que ya se está amortizando, 40.000 del capital propio;

Situación financiera:
Ingreso aproximadamente 6.000 netos
Gastos:
Cuota crédito terreno 600€
Ahorro para vivienda total 600€ (uno con 400€ se incorporará luego en la financiación de la casa)
Alquiler frío 500€ (muy barato)
Gastos extras 300€
Otros gastos mensuales variables; importante aquí: cada mes se depositan 1000€ en la cuenta extra y no tenemos que limitarnos mucho por eso.
Capital propio actualmente 135.000€ (menos 40.000 para el terreno, entonces quedan 85.000)

Ahora, lógicamente queremos construir una casa sobre ello. El diseño está terminado y nos gusta muchísimo:
145 m² con garaje doble muy largo sin sótano, tejado a dos aguas, E+1, altura de la rodilla a 1,0 metro (requisitos del plan urbanístico: techo, altura de rodilla, E+1); el terreno debe ser rellenado aproximadamente 1 metro hasta el nivel de la calle; KfW55

Mi marido es arquitecto y adjudicamos todos los oficios nosotros mismos.
En principio pensábamos que debía salir bien, no es una superficie enorme, sin sótano, etc.

Pero ahora viene el golpe de precio: La casa sola costará 405.000€. ¿!?!?
No sé qué hacer. Ya habíamos registrado una hipoteca de 400.000 al comprar el terreno, porque en mente ese era nuestro límite de gasto. Eso ahora no bastaría...
Podríamos pedir prestado 20.000 más a los padres, pero ni siquiera eso alcanza.

Realmente estoy perdiendo la fe.

Aquí las partidas:
Construcción bruta con enlucido y solado 150.000 (incluye trabajos de tierra)
Tejado 40.000
Construcción seca 30.000
Estufa de leña 10.000
Ventanas, puertas (madera-aluminio con persianas venecianas) 50.000
Sanitarios 40.000 (bomba de calor aire-agua, calefacción por suelo radiante, ventilación controlada de la vivienda) sin los accesorios sanitarios (los compramos nosotros y los instala un conocido)
Azulejos 10.000 (esto es una estimación, aún no hay oferta)
Conexiones de la casa 10.000
Puerta del garaje 4.000
Estructura 2.400
Cocina y carpintería 20.000 (estimado)
Electricidad 16.000
Barandilla de la escalera de acero 3.500

Seguro que hemos planeado con un estándar alto, pero esto es ya demasiado...

Mis preguntas para ustedes ahora, después de que hayan leído todo con paciencia
¿De dónde viene ese precio final tan alto?
¿Qué hacemos con la financiación? ¿Se puede eventualmente pedir más de la hipoteca? ¿Y eso sería aún factible con nuestro ingreso? Actualmente tendríamos una cuota de casi 1.700 si nos mantenemos en los 400.000.

¡Gracias ya a todos los que se esfuerzan tanto aquí!

No entiendo las preguntas... tu marido es arquitecto y debería tener buenos contactos... con ciertas limitaciones como no tener ventanas de madera-aluminio (sea cual sea la razón por la que las queráis) o la chimenea por 10k, eso es factible

Con vuestros ingresos y capital propio, considero que la suma total de 600k€ ya es alcanzable. De hecho, habéis planificado un estándar realmente alto en algunos aspectos, por ejemplo en las ventanas desde mi punto de vista, también el baño/calefacción es bastante generoso. Consideraría de nuevo si estaríais dispuestos a hacer ciertos recortes si la suma os parece demasiado alta.

Casa incluida garaje y costos adicionales de construcción cocina etc. por 400k? ¿En Baviera? ¿Hola? Eso no es caro.. ¿o me he perdido algo?! No tenemos más 2010.

Servus,

¿De dónde viene el precio final tan alto?

...por eso...

Seguramente hemos planificado con un estándar más alto, pero esto ya es demasiado extremo...

...todo lo demás es difícil de juzgar sin conocer más del diseño.

Algunas cosas son incluso bastante moderadas... poca electricidad, baldosas dependiendo de qué se quiera alicatar también poco, ¿qué significa obra gruesa con trabajos de suelo (¿tierra?)?

Los principales factores del precio seguro son: garaje demasiado largo, madera-aluminio con persianas venecianas, chimenea, ventilación controlada del ambiente, sanitarios si todavía faltan los objetos sanitarios por separado, trabajos de tierra.

Aquí suelen asumir costes de construcción de 2.000 € / m², entonces calcula:

Casa: 145 x 2.000 = 290.000
Garaje: 40.000
Costes adicionales: 50.000

Estás en 380.000... a eso se suman exteriores, cocina, muebles, etc.

Si ahora sumas sus caprichos como la chimenea, etc., todo se explica.

Si quieres que sea más barato... baja vuestro estándar. En general no me parece tan excesivamente caro.

¿Qué hacemos con la financiación? ¿Se puede quizás solicitar más que la hipoteca básica?

No, ningún banco lo hace, pero registrar una hipoteca adicional no es problema.

¿Y será todavía viable con nuestros ingresos?

Sin conocer más detalles, difícil de decir, pero con 6000 netos en papel seguro es posible. La cuestión es cómo viven y cuánto quieren restringirse.

Me sorprende más bien la ingenuidad de alguien que debería saberlo (¡arquitecto!)

El precio no es "impresionante", sino normal. No puede ser mucho más que "un poco por encima del estándar".
Tu listado de costos no está completo. ¿Simplemente no mencionaste los otros oficios, o aún no se han planificado concretamente? Tu marido como arquitecto debe saber mejor cómo se llega a los 405.000€.
Un gran generador de costos es, por supuesto, el estándar KfW 55. ¿Es necesario? No es económico. Y por eso me resulta incomprensible por qué se planifica KfW 55 y luego se sorprenden por los costos elevados. Pero eso tu marido debería saberlo mejor.
Por ejemplo, encuentro que los azulejos están calculados un poco justos. O no se azuleja todo (pero entonces falta la calculación para el resto del revestimiento del suelo) o deberían multiplicar el monto por 1,5 a 2.
La electricidad con 16.000 también es ajustada, pero claro, depende de las expectativas.
Otra pregunta que me hago: tienen 135.000€ de capital propio, pero solo pusieron 40.000€ en el terreno? Claro, se debería mantener un cierto margen, pero dejaron casi 100.000€ sobrantes. Yo habría invertido al menos otros 50.000€ en el terreno y me habría ahorrado algunos intereses.