Entonces, aquí soplamos el polvo.
La casa multifamiliar ha estado en nuestra posesión durante 4 meses, todas las inscripciones en el registro de la propiedad realizadas. Se encontró el terreno, ver otro hilo, incluyendo costos adicionales de compra, alrededor de 300.000 € por 673 m² de terreno y 91 m² de calle privada.
La financiación será así: vamos a financiar todo el proyecto al 110% con deuda. La casa multifamiliar se hipotecará por 420.000 €, con un límite de financiación del 60 %; para la construcción nueva apuntamos a lo mismo.
Los créditos funcionan a través de 2 préstamos: uno está esperando la confirmación del banco, el otro ya ha sido revisado en una prueba preliminar.
Crédito 1 por hipoteca de la casa multifamiliar: amortización del 2%, con tasa fija de 15 años, intereses del 0,91%. Cuota 1050 €. Cambio de amortización gratis, amortización anticipada del 5%. Planeamos deducir esto de los impuestos, a ver si funciona.
Crédito 2 por hipoteca del terreno: ya se calculó pero se volverá a revisar con las condiciones actuales de KFW y el monto total planeado.
Adicionalmente, invertiremos la diferencia en un ETF diversificado con amortización del 3%.
El monto del crédito sería entonces aproximadamente 840.000 €, de los cuales 40.000 irán a la casa multifamiliar para impuestos de donación y un pequeño fondo de reserva. Apuntamos a la subvención KFW 40EE, pero por ahora no está incluida en los cálculos.
Los costos de construcción serían:
300.000€ terreno incluyendo gastos incidentales,
425.000€ construcción de la casa,
75.000€ gastos adicionales de construcción.
Así que alrededor de 800.000 €.
Datos clave de la casa:
160 m², completamente revestida con ladrillo visto, 1,5 plantas, techo a dos aguas con frontón tipo capitán, kfw40ee, ventilación activa, estándar normal.
Nuestro cálculo presupuestario es el siguiente:
Ingresos a la fecha:
4700+438+2360=7500€
Gastos
Crédito 1+2 = 2200€
A invertir para amortizar al final del periodo fijo: 800 €
Total = 3000 €
Corresponde a una amortización aproximada del 3%.
Además se deduce:
1000€ renta vitalicia a la donante (85 años…)
600€ fondo de reserva (si hay menos de 10.000 € en la cuenta)
Gastos fijos entonces: 1600€+3000€=4600
Nos quedan así 3100 euros para gastos de vivienda, seguros y autos (800), hogar y consumo (1600) y guardería (200) y el resto en cuenta de ahorros (500)
Cuando ambos vuelvan a trabajar, lo que ocurrirá después de la mudanza, y la renta vitalicia desaparezca, esto aumentará a 4600 €
No se consideran aumento de alquiler ni evolución salarial.
Nuestro capital propio de 35.000 € permanecerá con nosotros por ahora.
¿Opinión?
Uy, entonces parece que no funcionó del todo con un terreno de 120K y una casa de 350K.