Coste para casa, dimensiones exteriores de aproximadamente 7x8 m, 2 plantas completas

Sin plano no podemos avanzar aquí....

Me preocuparía mucho por el honorario del arquitecto.
¿Le has hablado alguna vez de un honorario fijo?
Por 50k jamás habría contratado a un arquitecto.

Hola a todos,

bueno, desde que hace unos días recibimos la oferta del arquitecto y al leer vuestras respuestas y preguntas, realmente estamos dudando. Debo decir que no tenemos ninguna experiencia en construcción y temas como HOAI hasta hace una semana ni siquiera los habíamos escuchado...

Plano de situación / tamaño de la casa

[*]La casa es en realidad una mitad de casa adosada descuidada de 80 años
[*]Según la oficina de urbanismo no podemos ampliar hacia adelante ni hacia atrás (adelante por simetría, atrás por el límite real de construcción de la calle); solo queda una lado
[*]Para respetar las zonas de distancia al lado, solo podemos ampliar unos 1,40 m. por lo tanto, el tamaño de la casa está muy limitado
[*]Como una ampliación no es realmente sensata, la casa solo tiene una cimentación de "hormigón deslizante" y no puedo estar de pie en el sótano bajo, se tomó la decisión de demoler.
[*]Porque alguien preguntó: no, eso no lo teníamos claro. Ya esperábamos poder ampliar hacia atrás. Pero no nos arrepentimos de la decisión de compra.

Tema de costos

[*]estamos planificando con el arquitecto desde otoño, también hemos hecho varias rondas respecto a la distribución, pero las medidas de la casa estaban definidas desde el principio.
[*]la única información que dimos al principio, que para la mitad de la casa adosada teníamos un presupuesto de unos 300.000 (incluido el honorario), fue comentada con "debería ser justo suficiente".
[*]a pesar de solicitarlo varias veces, nunca recibimos una estimación de costos; la razón siempre fue que se necesitaban las medidas exactas por la longitud de muros, baldosas, tuberías, etc.
[*]por lo tanto, aún NO TENEMOS contrato con el arquitecto. Lo hemos reclamado varias veces, pero él siempre quiso esperar a la primera estimación de costos, porque su honorario depende de la estimación...

Oferta de honorarios

[*]de repente, sin que el arquitecto haya tenido alguna nueva información, nos enviaron la oferta de honorarios
[*]la oferta que ahora recibimos no tiene desglose, cero detalles y solo indica "Costos según estimación" y luego la suma de 325.000;
[*]a partir de eso, se calcula un honorario de 53.000; pero nunca vamos a contratar un arquitecto por 50.000
[*]como aprendí ahora, la base para el cálculo de la oferta incluye solo los puntos 300 y 400; ¿será así también en nuestro caso? no tengo idea. los 325.000 podrían ser muy insuficientes
[*]si entendí bien, la base para el cálculo es neta. ¿También es así en nuestro caso? ¿No sé? Si es así, solo el bruto ya se acerca a los 400.000

Ahora percibimos este proceder como cuestionable y casi poco serio. Además, he sabido por conocidos que están construyendo al mismo tiempo que ellos ya recibieron en una de las primeras reuniones con su arquitecto una estimación detallada de costos según DIN 276.

¿Qué opináis? ¿Cambiar de arquitecto?

Uff... aquí se junta mucho que ha llevado a esta situación. Parte de ello es incluso culpa vuestra. Simplemente deberíais haberos informado más y con mayor profundidad.

Tema grupos de costos: El arquitecto es responsable de los grupos de costos 300 y 400 después de la contratación, si planeas todas las fases de servicio. A menos que lo contratéis adicionalmente para la zona exterior, etc. Al parecer también hay partes del grupo de costos 200 debido a la demolición.
Personalmente siempre he calculado en bruto y la estimación de costos basada en el volumen ha funcionado para 300 y 400.

Además, ahora me han contado conocidos que están construyendo al mismo tiempo que ellos ya recibieron una estimación detallada de costos según DIN 276 en una de las primeras citas con su arquitecto.

No sé qué te han contado los conocidos ni qué has entendido, pero me cuesta imaginarlo.

Con nosotros fue así:
- Conocernos e intercambiar impresiones, incluyendo nuestras ideas para la distribución
- El arquitecto visitó el terreno y leyó el plan de construcción
- Primera propuesta de plano y estimación de volumen. Sale la suma X (muy simple: 850m³ x 400€) que puede variar hasta un 20% hacia arriba, porque es una estimación aproximada. Así es. Después se cerró el acuerdo de que queríamos trabajar juntos. ¡Aquí no hay una estimación de costos detallada!

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A partir de aquí, teóricamente puedes ir al banco y solicitar un crédito basado en esta estimación de costos. Pero también puedes estar un 20% por encima o por debajo.
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Un primer marco de costos real lo obtienes solo cuando están todas las ofertas y aún así puede haber una desviación del 5%. Pero para entonces ya estás en la fase de servicio 7 de 8. La fase 9 la dejo fuera.

En el comportamiento de tu arquitecto no veo en este momento nada que sea poco serio, salvo que os debe la información de cómo llegó a los 325.000€.

Lo creas o no, ese es el procedimiento normal. Algunos se esfuerzan más o menos. Sin embargo, dudo mucho que la estimación de costos sea mejor en una fase tan temprana como esta.

Uff... aquí confluyen muchas cosas que han llevado a esta situación. Y muchas de ellas son culpa propia. Simplemente deberían haberse informado más y más a fondo.

...

- Primera propuesta de plano y estimación del volumen. Sale una suma X (muy simple, 850m³ x 400€) que puede variar al alza un 20%, porque es una estimación aproximada. Así es. Después hubo un apretón de manos para trabajar juntos. ¡Aquí no hay una estimación detallada de costos!

Con el "culpa propia", sólo estoy de acuerdo en parte. Informarse "más y a fondo" para nosotros simplemente es casi imposible por falta de tiempo (y así se comunicó). Nos levantamos a las 5:30 y todo está tan ajustado que, si me ocupo del tema, lo hago a partir de las 22 horas.

Con estimación detallada me refería a que nuestros conocidos recibieron una estimación basada en el volumen, como la tuya. Pero sobre esa base, luego se estimaron todos los costes según la norma DIN 276 aplicando porcentajes...

Que para el cálculo de honorarios según HOAI se debe considerar el importe neto, eso espero que no sea objeto de discusión, ¿verdad?

Si cambiáis de arquitecto, él os cobrará posiblemente su trabajo. Todo lo que ha hecho hasta ahora, que parece corresponder a las fases 1-3 según suena, equivaldría a 14k€ si tomo como base los 53k€.

Incluso sin contrato podría intentar reclamarlo legalmente, ya que ha prestado el servicio. Lo he leído varias veces aquí.

¿Son los 53k€ al menos brutos?