Casa de catálogo o planificación libre con arquitectos

Hola queridos constructores,

estamos justo en la decisión de si hacer las fases de planificación L1-3 con un arquitecto para luego contratar a un GU o preferir directamente una casa de catálogo y luego, si es necesario, ajustarla con la empresa constructora.

Los puntos clave son el precio del proyecto de construcción y cuestiones generales de la garantía.

[*]¿Cuáles son los ahorros de costos en comparación con una casa de catálogo del GU frente a una casa diseñada individualmente que luego se realiza con el GU?
[*]¿El GU también asume todas las garantías en la casa planificada por el arquitecto que asume con su propia planificación?
[*]¿Qué tan realista puede un arquitecto estimar los costos continuos de construcción, siempre que se establezca un marco de precios?

Estoy muy interesado en sus respuestas. :)

¿Cuáles son los ahorros en costos

A menudo, en realidad, los servicios del arquitecto. El contratista general ya ha monetizado el plan muchas veces, el arquitecto comienza desde cero, y eso lo pagas al 100%.

¿El contratista general también asume todas las garantías en la casa diseñada por el arquitecto,

Sí, ustedes firman un contrato de obra basado en el diseño de la casa, como cualquier otro.

¿Qué tan realista puede ser la estimación del arquitecto sobre los costos continuos de construcción,

No, es una pregunta incorrecta. A menudo se equivoca por alrededor del 20%. Sin embargo, el contratista general podría hacer un cálculo.

El problema es: quien quiera construir con un contratista general simple, estructurado de manera normal y con subcontratistas más o menos tradicionales, no debe sorprenderse si un diseño especial de construcción, una interacción complicada de oficios o elementos de construcción exóticos no se ejecutan correctamente y, por lo tanto, se construye una casa con defectos.
Sin embargo, no debería ser un problema que un contratista general construya una casa sencilla sin adornos significativos.
Ahí uno debería sopesar si no sería mejor construir inmediatamente una casa tipo con pequeños cambios.

estamos justo ante la decisión de si hacer las fases de planificación L1-3 con un para luego contratar a un contratista general (GU) o si es mejor tomar directamente una casa de catálogo y luego, si es necesario, adaptarla con la empresa constructora.

Mi "Plan de construcción de la casa, también para usted: el modelo de fases de la HOAI" acaba de ser renovado ("Plan de construcción de la casa recargado"), ayer con el capítulo de reposo de la masa / toma de decisiones. Entre una casa de catálogo y un arquitecto libre, en mi opinión, no debe haber un "O". Una casa de catálogo es una consideración recomendable bajo dos condiciones, a saber:
1. se es una familia normal y
2. el terreno no tiene una pendiente tan fuerte que justifique un "sótano habitable".
O, por supuesto, las condiciones 1. Y 2. no están cumplidas, y la oferta de espacio habitable en el sótano equivaldría a la necesidad adicional respecto a la de una familia normal.
Las casas de catálogo están regularmente diseñadas para familias 2 adultos y 2 niños, un tercer hijo o una segunda oficina en casa son "aplicaciones letales" para la aplicabilidad de un diseño de catálogo.

En una casa de catálogo, incluso en construcción de piedra, las fases de servicio 4 y 5 están mejor situadas con el contratista general, por lo que el alcance del encargo de las fases de servicio 1 a 3 ya es correcto - sin embargo, yo también procedería entonces en dos tramos contractuales (Módulo A y después del reposo de la masa / toma de decisiones, la fase de servicio 3). También modificaría la casa de catálogo con el arquitecto libre.

[*]¿Cuáles son los ahorros de costos en comparación con una casa de catálogo del contratista general frente a una casa planificada de forma individual que luego se realiza con el contratista general?
[*]¿Asume el contratista general toda la garantía también en la casa planificada por el arquitecto que él asume en su propia planificación?
[*]¿Qué tan realista puede un arquitecto estimar los costos de construcción continuos, siempre que se establezca un marco de precios?

(1) la ventaja principal es la madurez, y en segundo lugar los ahorros de costos (principalmente debido a la estática tipo), y la valoración es más experimentada, lo que también influye en la respuesta a (3). La estimación de costos del arquitecto tiene en la fase 3 cierta imprecisión debido al sistema. También el contratista general tiene que "arriesgar" aquí cuando da su precio ofertado (y garantizado). (2) La garantía en ambos casos está regulada en esencia por la Ley de Construcción y siempre es asunto del contratista. El seguro de responsabilidad profesional del arquitecto es otro asunto diferente.

Para evitar repeticiones ;-)

Usad la búsqueda del foro para mis aportaciones con las palabras clave "Plan de construcción de la casa", "Gerddieter", "Adjudicación individual", "Autoadjudicación", "Licitación" y "Horas de gestión".

Recomiendo el siguiente proceder:
1. leed aquí con los términos de búsqueda del foro como "Plan de construcción de la casa", "Gerddieter", "Adjudicación individual" / "Autoadjudicación" los hilos ya existentes sobre el procedimiento en la planificación de la casa; [... ... ...]
6. derivad de la respuesta a vuestra solicitud de precio una decisión sobre si la fase 3 (diseño) debe planificarse en piedra o madera y encargad al arquitecto el siguiente paso (ver aportaciones sobre las palabras clave mencionadas).

Gracias por las respuestas.

Quizás debería ser un poco más específico: Estamos planeando una casa unifamiliar bastante normal y subvencionable. De las casas prefabricadas de catálogo que hemos visto hasta ahora, ninguna nos ha convencido, ya que normalmente nunca hay 3 dormitorios en la planta superior. En su lugar, prefieren usar ese espacio para vestidor y un baño enorme. Además, en la planta baja nos gustaría tener una habitación grande para invitados/oficina. También suele ser pequeño este espacio cuando se destina a oficina. Para resumir: nos importa un plano eficiente, adaptado a nuestras necesidades. No podemos ni queremos permitirnos un refinamiento arquitectónico especial.

Por eso consideramos la opción de un arquitecto externo (con honorarios) para L1-3 como una posibilidad de obtener un diseño individual y eficiente para nuestro terreno. El plan urbanístico es bastante generoso y el terreno no es complicado.

La desventaja, por supuesto, es el precio más alto en la planificación. Para nosotros es difícil de cuantificar, ya que por un lado la planificación con arquitecto permite comparar entre diferentes ofrecimientos (y así posiblemente espacio para negociar) pero por otro lado hay que construir individualmente, lo que seguramente será más caro.

Por eso nos interesa aproximadamente cuánto es la diferencia de precio al final. No he encontrado mucho al respecto, porque las casas prefabricadas de catálogo suelen publicitarse siempre con precios fijos "desde ... €". El proveedor de casas prefabricadas "isowoodhaus" menciona en tu página web una diferencia de precio de 100 € / m^2. ¿Es ese un valor habitual?

Para nuestro proyecto eso significaría que la planificación individual incluyendo los servicios del arquitecto costaría aproximadamente 20.000 euros más. ¿Vale la pena?

Tuvimos una situación intermedia. Un BU con el que estábamos en conversaciones tenía la oferta de que se podía hacer una planificación individual por 1500€. Si hubiéramos construido con el BU, ese dinero se habría descontado del precio de la casa. Como decidimos de otra manera, pagamos a la empresa por la planificación con esos 1500€, pero pudimos llevarnos nuestro plan. El resto lo hizo la arquitecta del BU con el que finalmente construimos. Lo volvería a hacer, pero parece que no muchos constructores de casas lo ofrecen. ¿Quizás preguntar concretamente a las empresas de construcción por catálogo si también hacen una planificación individual? Pero también tuvimos suerte de que la planificadora en el primer BU no era una dibujante aburrida, sino una graduada universitaria de la zona que ha ganado algunos premios. :)

La desventaja es, por supuesto, el precio más alto en la planificación. Para nosotros es difícil de cuantificar, ya que por un lado la planificación con arquitectos

Ups. ¿Y qué pasa con los costos más altos que surgen con los proveedores de casas de catálogo? ¿No te disuaden?
- Marketing
- Personal de ventas
- Administración burocrática
- Flota de vehículos
- Creación de catálogos
- Parque de casas modelo
- Costos de alquiler de administración, etc.
- Esfuerzo en selección de materiales
- Arquitectos/estructuristas debido a deseos de replanteamiento
etc.
¿Qué crees tú, quién tiene que pagar todo eso?

Para más información ver

La casa de arquitecto es individual y aún modificable en la fase de construcción (dentro de límites). La casa tipo es más barata si la compras de serie.
El mismo producto costará (más o menos) de manera comparable.