Contrato de ahorro para vivienda y Wohnriester - ¿Dónde está la trampa aquí?

Ayer tuve una conversación con alguien de Wüstenrot que me habló de una estructura que, a mi parecer, es demasiado buena para ser verdad.

Tu comercial o te ocultó las cosas desagradables o las endulzó tanto que no has reproducido toda la estructura aquí.

En resumen, me ofrecieron contratar un contrato de ahorro para construcción (Bausparvertrag) y un contrato Wohnriester.
El contrato de ahorro para construcción tendría una comisión mínima de apertura de 500 €, que corresponde al 1% de la suma de ahorro de 50.000 €. Además, no existiría obligación de ahorro.
El contrato Riester tendría que aportarle anualmente 60 € para "acceder a la subvención" (palabras del asesor).

Un Wohnriester es un contrato de ahorro para construcción. No son dos cosas diferentes. 60 € son efectivamente la contribución mínima, pero solo con eso las parejas donde uno no trabaja pueden recibir la subvención completa.

Al contratar el contrato de ahorro para construcción, después se concedería un crédito con plazo de 30 años al 1,25% de interés.

Lo entiendo así: que me "compro" un préstamo con plazo de 30 años y el mismo plazo de interés fijo al 1,25%, pagando los 500 € de comisión de apertura del contrato de ahorro para construcción.

Un contrato de ahorro para construcción siempre consta de dos fases. La fase de ahorro y la fase de préstamo. Se alcanza la fase de préstamo solo cuando el contrato está listo para su asignación (según la BSK). Pero todas las BSK ofrecen anticipos sin amortización; es decir, solo se pagan intereses hasta la asignación y al mismo tiempo se va ahorrando el contrato de ahorro para construcción. Este anticipo normalmente tiene un interés algo más alto que el interés del contrato.

El 1,25% no equivale realmente a 1,25%; bancos y agentes suelen calcular/publicitar siempre con el tipo de interés efectivo. El contrato de ahorro muestra la tasa nominal; es decir, de 1,25% puede pasar a ser 1,75%-2,8% (tipo efectivo después de la asignación).

Y el interés efectivo total de toda la estructura (incluido el anticipo) no es simplemente interés 1 + interés 2 (y su promedio), sino que es más complicado de calcular. Y solo este valor se puede comparar con un préstamo clásico de amortización constante para el mismo plazo de tipo de interés fijo.

Pero sí, se puede obtener una seguridad de tipo para unos ~30 años con esta estructura; pero no al 1,25% efectivo...

Por ahora, parece que tu comercial sólo quiere embolsarse la comisión y vincularte con la BSK.

Como acaba de escribir: una estructura de contrato de ahorro para construcción puede tener sentido, porque al final es más barata para la situación individual, pero aún estás lejos de poder juzgarlo realmente.

Por cierto, Wohnriester o la adquisición de bienes inmuebles con él tiene muchas otras restricciones (en cuanto a venta / alquiler / etc.); y en algún momento entra en juego el tema de la cuenta de promoción de vivienda (tributación diferida).

Hay situaciones en las que compensa (por impuestos y subvenciones), pero es muy individual (p. ej. con varios hijos, etc.).

wohnriester también nos lo quería vender cada dos por tres. El atractivo son las buenas condiciones y las cuotas más bajas si se convierte un contrato Riester existente. Pero, por supuesto, desaparece el componente de pensión que en realidad se quería crear con ello.

Sin embargo, decidí no hacerlo por la tributación diferida (no quiero tener que pagar primero 20.000 € de impuestos al inicio de la jubilación) y la poca flexibilidad. Aunque no lo planeo, un cambio de ubicación laboral es totalmente posible. Ahí quiero tener la oportunidad de vender la casa sin tener que comprar inmediatamente una nueva propiedad.

(no quiero pagar 20.000€ de impuestos al inicio de la jubilación

Pero tampoco tienes que hacerlo. La cuenta de fomento de vivienda se puede trasladar incluso hasta los 85 años. Depende mucho de la situación personal en ese momento si el "pago único" con descuento o el traslado anual es la mejor opción.

. pero entonces, por supuesto, se pierde el componente de pensión que se quería crear con ello.

Por supuesto, si se compara con y sin Riester, se amortiza mucho más rápido, ya que el dinero destinado a la pensión Riester, las primas de promoción y los beneficios fiscales se utiliza para la amortización (y no para otra cosa), lo que acelera notablemente la amortización.

Nos hemos propuesto continuar con la suma anual de amortización al menos hasta los 63 años (es decir, si desaparecen componentes, guardar la diferencia de manera constante).

Queda mucho para pagar los impuestos sin problema. (Pero el tema de la cuenta de fomento de vivienda a menudo se pasa por alto en el asesoramiento / consideración)

Quiero defender el Wohnriester.

Mi esposa tiene un trabajo de 450 euros y a ella le cuentan dos hijos en EI Riester.

Al final, con poco esfuerzo (240 euros al año) acumulamos una promoción bastante alta (754 euros al año). A esto se suman algunos intereses míseros (por cierto, libres de impuestos sobre la renta)... honestamente... no puede ser gravado tan alto posteriormente como para que no valga la pena. Así que en algún momento, justo antes de la jubilación, lo retiramos, liquidamos lo que queda, un pago único impositivo inmediato y asunto arreglado.

Bienaventurado quien tenga muchos hijos o los planee.

Sin embargo, nunca integraría algo así como un módulo obligatorio en una financiación, sino que lo dejaría funcionar de manera independiente.

La extracción como tal también se contabiliza como suma en la cuenta de fomento de la vivienda, ¿verdad?

Respuesta incorrecta eliminada. Corrección seguirá. Esta noche o así.