Fijación de la tasa de interés - evaluación de financiación

Cuando llegue el segundo hijo, probablemente se pondrá apretado al principio.

¿O tiene sentido entonces entrar con un 2,5% durante 1-2 años y luego bajar al 2% (normalmente se puede "cambiar" solo una vez)?

Cada uno debe decidir eso por sí mismo.

En esta situación de ingresos con dos hijos, podría pagar un crédito así con un 3%.

Si es posible y qué es posible, es una negociación con el banco. Si funciona una vez, también funciona dos veces. Solo queda saber a qué precio...

Aparte de que los costos de la casa, costos secundarios de construcción y el garaje probablemente son demasiado bajos, también faltan algunos otros costos, como las áreas exteriores, cocina+muebles, trabajos de pintura y revestimiento de suelos y todos los pequeños detalles después de la mudanza, que también se van acumulando.

Gracias de antemano por las respuestas.

Con respecto a los costes de construcción, volveré a preguntar, gracias por la indicación.

Paralelamente, tuvimos otra conversación en un banco local y estoy un poco inseguro.

Se presentaron tres "opciones" (en todas está incluido adicionalmente el KFW 124, que he omitido para comparar, ya que en las tres variantes tenía las mismas condiciones, por lo tanto, en el cálculo solo se trata de 272.000€):
1. préstamo puro de amortización con una amortización del 2% y un interés nominal del 2,1% (2,14% efectivo) - cuota de 1050€ (~29 años de duración)
2. un contrato previo de ahorro para vivienda con 2,28% efectivo, los primeros 15 años ~1104€, luego ~1300€ (duración ~26 años)
3. contrato Wohnriester con un préstamo combinado de amortización con una cuota de ~1040€

De alguna manera tuve la impresión de que el asesor quería vender especialmente el Wohnriester, luego el contrato de ahorro para vivienda y "solo en caso necesario" el préstamo de amortización.

Luego calculó que con el préstamo puro de amortización el coste sería de ~375.000€ con un aumento del interés del 2% después del período fijo.
El contrato de ahorro para vivienda ~360.000€ y el Wohnriester (con tributación estimada en la edad, ventaja fiscal) ~322.000€.

El Wohnriester ya se ha discutido bastante aquí, de alguna manera estamos muy inseguros sobre si la tributación en la vejez se mantendrá así y si las ventajas fiscales no serán eliminadas en algún momento), por lo que probablemente quede descartado para nosotros.

Para mí se trata más de la comparación de las otras dos variantes:

Con las otras dos tengo la impresión de que de alguna manera se comparan "peras con manzanas". Por un lado, la cuota para 1) está fijada más baja que para el contrato de ahorro para vivienda y tampoco se tiene en cuenta el incremento después del año 15. Intenté simularlo en una calculadora en línea con las cuotas correspondientes y llego a una deuda residual de ~70.000€ después de 20 años. Incluso si se mantiene la cuota de ~1300€ y el interés nominal aumenta al 8%, llego a un importe total similar para el contrato de ahorro para vivienda.

¿Qué sentido tiene entonces el contrato de ahorro para vivienda, en el que (según lo que he entendido) se es menos flexible si hay que vender?
¿O tengo algún error de pensamiento?

Los asesores reciben primas significativamente más altas por un contrato de ahorro para la vivienda que por un préstamo con cuotas constantes, o bien, en el contrato de ahorro para la vivienda se contratan ambas cosas: préstamo + contrato de ahorro para la vivienda.

Con respecto a los costos, realmente deberías mirar con atención. Sin embargo, es importante pagar cuotas comparables, de lo contrario, con un plazo más largo, resulta más caro porque se amortiza más lentamente. Los intereses efectivos son relativamente similares, por lo que no necesariamente se debe decir que el contrato de ahorro para la vivienda queda fuera. Con un plazo fijo de intereses de 20 años y una deuda residual de 70.000 €, el riesgo de interés también es muy manejable. Tal vez tenga sentido calcular también la tasa de interés para 15 o 30 años. Esto también puede ser interesante si, por ejemplo, en 15 años se puede amortizar algo más rápido. Al final, siempre es así: una mayor seguridad en el tipo de interés también cuesta más. Cada uno debe decidir por sí mismo cuánto vale eso para él.

Con respecto al contrato de ahorro para la vivienda: lo que antes no sabía o no había considerado es que aquí hay que prestar atención a la flexibilidad. Si la cuota ya está calculada al límite, hay que ser cauteloso:
1.) Normalmente se calcula que dentro del plazo fijo de intereses de 15 años (a veces también 10), se produce la asignación (por lo general 1-2 meses antes). Por supuesto, en caso de emergencia se puede reducir la cuota, pero entonces se retrasa la asignación y el plazo fijo de intereses ya habrá finalizado. Entonces se deben pagar intereses sobre la suma total del préstamo (ya que no se ha amortizado ni un céntimo), que pueden ser considerablemente más altos. Esto puede costar mucho dinero si hay que superar 1-2 años así. Tampoco se obtienen buenas condiciones porque se está más o menos atado al banco (préstamo total, pero la casa ya no vale tanto como cuando se construyó, la suma del contrato de ahorro está comprometida). Aquí se tiene exactamente el riesgo de interés que se quería evitar con el contrato de ahorro para la vivienda.
2.) Después de la asignación, existe una cuota mínima. Si no se puede mantener, también será muy difícil. Si se tiene suerte, se puede prolongar el plazo, con el consecuente riesgo de interés. En el peor de los casos, habrá que refinanciar (a los intereses vigentes entonces).

Solo haría un contrato de ahorro para la vivienda si estoy seguro de que puedo pagar las cuotas mínimas en ambos períodos en todo momento. De lo contrario, pago por una seguridad ficticia en la tasa de interés que en la realidad no existe.

Los asesores reciben primas significativamente más altas por un contrato de ahorro para vivienda que por un préstamo a cuota fija, o en el caso del contrato de ahorro para vivienda se cierran ambos: préstamo + contrato de ahorro para vivienda.

¿Puedes respaldar "primas significativamente más altas" con cifras? ¿Y esto aplica para todos los asesores? También aquí solicito pruebas.

De lo contrario, es solo charla inútil.

Solo haría un contrato de ahorro para vivienda si estoy seguro de que puedo pagar las cuotas mínimas en ambos períodos en todo momento. De lo contrario, pago por una seguridad de tipo de interés aparente que en la realidad no existe.

Tengo una oferta en la que, después de la asignación, puedo amortizar anticipadamente por el total si las tasas de interés en ese momento son más bajas que las garantizadas en el contrato de ahorro para vivienda.