Valoración de casa (parcialmente) renovada de 1961

Hola a todos,

lector silencioso aquí, que lleva un tiempo interesándose en el tema de construcción y rehabilitación de casas. Ahora tenemos (familia de 3 personas, posiblemente +1 en el futuro) la oportunidad de visitar/comprar una casa. Primero que nada: los actuales propietarios (familia de 4 personas) viven aquí desde hace aproximadamente 10-15 años (no se sabe con exactitud), por lo que al mudarse ya realizaron algunos trabajos.

Aquí algunos datos conocidos

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Casa adosada maciza del año 1961
[*]108 m² de superficie habitable en planta baja, planta alta y bajo techo (amueblado)
[*]Sótano totalmente construido
[*]Mini-balcon en la parte trasera
[*]Energía
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[*]Hay instalada una calefacción de estufa de aire caliente, esta se dejó intencionadamente (?) al entrar, el quemador es relativamente nuevo
[*]Consumo aproximadamente 1.000 litros de gasóleo/año
[*]Agua caliente funciona con electricidad
[*]Según el propietario no hay gastos adicionales elevados

Lo siguiente se ha modernizado en los últimos años:

[*]Electricidad completamente renovada
[*]Aseo para invitados nuevo, el baño aún falta hacer (probablemente lo haríamos al mudarnos)
[*]Paredes interiores completamente enyesadas
[*]Terraza nueva
[*]Parquet en toda la casa
[*]Bajo techo aprovechado, aislamiento interior del tejado, nuevas ventanas en piso bajo techo
[*]Ventanas con doble o triple acristalamiento, no se sabe la antigüedad
[*]Puerta principal renovada
[*]Fachada renovada hace 15 años, completamente enyesada (aún no se sabe si también se aisló entonces)
[*]No se conocen otros defectos
[*]Los propietarios no saben que haya materiales nocivos instalados

El precio de compra es muy bueno para la región, por lo que probablemente no tengamos mucho tiempo para pensar. Nos gustaría hacer una oferta poco después de la visita, si nos gusta la casa.

Los siguientes puntos/preguntas y posibles costes me gustaría consultarlos aquí o proponerlos para discusión:

[*]Calefacción: Conozco las ventajas y desventajas de una calefacción de aire caliente, y las desventajas no son para nosotros un factor decisivo. Está claro que la calefacción habrá que cambiarla en los próximos años. Después de investigar un poco pensé en una bomba de calor aire-aire, ya que podría sustituir el sistema actual con relativamente poco esfuerzo. Actualmente hay subvenciones para esto. ¿O mejor otra cosa? ¿Tengo que pensar también en el tema de ventilación? ¿Qué hago con el agua caliente? ¿Seguir con electricidad? Calculo un coste total de aproximadamente 20-25k€.
[*]Más necesidades de rehabilitación: ¿Qué deberíamos vigilar o revisar con más detalle durante la visita? ¿Tejado a renovar? ¿Quizás aislar de nuevo la fachada, si no se hizo aún? ¿Aislar el techo del sótano? No sé si las tuberías de agua y desagüe se renovaron en aquel entonces, eso también sería un coste considerable. Si solo se tratara de las tuberías de agua lo estimaría en 10k€.
[*]Materiales nocivos: ¿Dónde podrían esconderse todavía materiales nocivos? El amianto también se usaba en tejas o tuberías de calefacción/ventilación.
[*]Otros: La visita aún no ha ocurrido, por eso no puedo valorar, por ejemplo, si el sótano está húmedo. Como se trata de un inmueble "parcialmente rehabilitado" y ya se han renovado algunas cosas, me interesarían indicaciones sobre otros posibles gastos importantes en rehabilitación o inspecciones a realizar en la casa.

Soy consciente de que una valoración a distancia y sin fotos es difícil, pero espero que con esta información al menos se pueda captar una primera impresión. Si faltan datos importantes, por favor avisadme, intentaré obtenerlos. ¡Gracias de antemano por cualquier aporte y ayuda!

Una Scout-ID ilumina bolas de cristal. Casa adosada de 1961 significará pared comunal de una sola capa. Se puede ver si la fachada está aislada, también el número de vidrios (prueba del encendedor, pero de doble vidrio no tiene que ser peor).

En principio, debería realizar la visita con un arquitecto experimentado en edificios antiguos, basado en su propia práctica, en el marco de una asesoría para la compra de inmuebles. Después de la inspección del objeto, podrá darle una valoración en una conversación posterior sobre los puntos que haya solicitado.

Deben verificarse;
- legalidad urbanística del inmueble ofrecido en todas sus partes - la revisión más importante. Aquí ya suele haber sorpresas que también afectan al agente inmobiliario/dueño.
- Valoración del estado de conservación
- Calidad y calidad energética de la estructura del edificio
- Posibles daños de construcción/daños por humedad
- Necesidades de reparación y modernización
- Estructura de obra gruesa/estructura del techo/estática para las opciones de reforma y ampliación planeadas
- La coherencia constructiva y física de la construcción de los trabajos de reparación ya realizados
- La situación normativa y urbanística para proyectos de ampliación, cambio de uso y extensión
- Numerosos documentos para verificar la ausencia de cargas (registro de la propiedad/cargas urbanísticas/costos de infraestructura, etc.)

Según la experiencia, el ático acondicionado suele ser un problema, ya que a menudo se utiliza sin permiso de construcción. Además, la mayoría de las medidas de reparación realizadas por cuenta propia generalmente no cumplen con la normativa técnica aplicable y a menudo son dudosas desde el punto de vista físico de la construcción.

Yo asumiría en su lugar una rehabilitación integral, en la que solo permanezca la estructura sin acabados junto con el techo. El resto de la estructura del edificio debe reconstruirse de nuevo y según los requisitos actuales y los suyos, incluyendo modificaciones en la distribución, rehabilitación energética (aislamiento del edificio/calefacción/ventanas) y nueva tecnología doméstica (electricidad, calefacción, fontanería, ventilación, refrigeración). Los materiales contaminantes y los costos de eliminación también jugarán un papel importante.

La planificación de la rehabilitación debería ser idealmente elaborada por un arquitecto como concepto para todo el edificio. No es adecuado realizar una rehabilitación con ofertas improvisadas de empresas constructoras que actúan libremente y según su propio criterio, que en el mejor de los casos solo pueden supervisar su gremio.

Yo, en su lugar, partiría de una renovación integral, en la que solo quede la estructura sin el techo.

Eso me suena demasiado dramático. Con "año de construcción 1961" sí, pero con "año de construcción 1961 y renovación aproximadamente en 2010" ya es algo menos grave. Supongo que en la renovación solo se hicieron las cosas que un profano ya tendría en cuenta por sí mismo, por lo que probablemente todavía haya bajantes de fundición (sácalas si es necesario) y el agua potable se distribuye por tuberías de plomo (quítalas inmediatamente). Si entonces todo se enyesó, la instalación eléctrica generalmente no será totalmente original del año de construcción. Eso es un clásico: que entonces se hace todo lo necesario para evitar tener que abrir de nuevo las paredes pronto.

En principio, debería realizar la inspección con un arquitecto experimentado en edificios antiguos, en el marco de una asesoría para la compra de inmuebles. Él podrá darle tras la visita del inmueble, en una conversación posterior, una valoración sobre los puntos que usted ha solicitado.

Eso siempre es recomendable. No se olvide de "indagar" con los propietarios de la mitad contigua qué han hecho ya o qué han tenido que hacer, y cómo fueron sus experiencias. Esto también se aplica en sentido análogo a quienes se ocupan de casas adosadas. Si una casa tiene "hermanos", eso suele ayudar también a completar los archivos de construcción. Obtenga tanta documentación como sea posible antes, así el especialista que inspeccione el inmueble podrá mirar mejor detrás de las escenas. No escatime en la cualificación de este acompañante; un arquitecto de obra nueva o un artesano que solo hace algo relacionado con la construcción son ayudas más bien débiles.

Una Scout-ID ilumina bolas de cristal. Casa adosada de 1961 significa pared comun single-layer. Se puede ver si la fachada está aislada, y también el número de paneles (prueba con encendedor, pero doble panel no tiene que ser peor).

Deja la ID ahora aquí temporalmente: 160646250.

En principio, debería realizar la inspección con un arquitecto experimentado en edificios antiguos, basado en su propia práctica, dentro del marco de una asesoría para la compra de inmuebles. Después de la visita al objeto, podrá darle una evaluación en una conversación posterior sobre los puntos que usted haya solicitado.

Deben ser revisados;
- legalidad urbanística del objeto ofrecido en todas sus partes - la revisión más importante. Aquí a menudo ya hay sorpresas que también afectan al agente inmobiliario / propietario.
- Evaluación del estado de conservación
- Calidad y calidad energética de la estructura del edificio
- Posibles daños estructurales / daños por humedad
- Necesidades de renovación y modernización
- Estructura de obra negra / cubierta / estática para eventuales opciones planeadas de reforma y ampliación
- La coherencia constructiva y físico-técnica de los trabajos de renovación ya realizados
- La situación legal y urbanística para proyectos de ampliación, cambio de uso y extensión
- Numerosos documentos para verificar la ausencia de cargas (registro de la propiedad / cargas / costes de urbanización, etc.)

Según la experiencia, el ático reformado suele ser crítico, ya que generalmente se utiliza sin permiso de construcción. Además, todas las medidas de renovación realizadas por cuenta propia suelen no estar conforme a las reglas de la técnica generalmente aceptadas y a menudo son físicamente cuestionables.

Yo, en su lugar, partiría de una rehabilitación integral donde solo quede la estructura sin acabar y el tejado. La estructura restante del edificio debe ser reconstruida desde cero y conforme a los requisitos actuales y a sus demandas, incluyendo cambios en la distribución, renovación energética (aislamiento del edificio / calefacción / ventanas) y nueva tecnología doméstica (eléctrica (calefacción / sanitario / ventilación / refrigeración)). También jugarán un papel los contaminantes y los costes de eliminación.

La planificación de la rehabilitación debe ser elaborada preferentemente por un arquitecto como concepto para todo el edificio. No es efectivo hacer una renovación con ofertas caseras de empresas de construcción que actúan libremente y según su propio criterio, y que solo pueden supervisar su propio oficio, en el mejor de los casos.

Gracias por la evaluación experta. El objeto nos resultaba interesante porque a primera vista no se veían/ven grandes necesidades de rehabilitación. Por eso me sorprende la valoración, pero también puedo entender la lógica detrás. Parece haber un permiso de construcción para la ampliación del ático, y los vecinos incluso han añadido buhardillas posteriormente. Según tengo entendido, los trabajos del tejado también fueron realizados por un carpintero.

Por supuesto, no puedo decir nada sobre la electricidad, salvo que fue renovada; quién o cómo se hizo, puedo averiguarlo.

Claro que una visita con un arquitecto experto tiene sentido, también conozco a uno. También tengo en la familia a un especialista en calefacción que podría opinar sobre la instalación. Solo queda la pregunta de si se dispone del tiempo para ello.

Siempre es recomendable. No hay que olvidar "interrogar" a los propietarios de la mitad de la casa vecina para saber qué han hecho o han tenido que hacer, y cómo fueron sus experiencias. Lo mismo aplica, en sentido equivalente, para aquellos lectores con casas adosadas. Cuando una casa tiene "hermanos", esto suele ayudar también a completar los archivos de la construcción. Se debe conseguir tanto como sea posible de antemano, para que el experto que realiza la inspección del objeto pueda mirar mejor tras bambalinas. No se debe escatimar en la cualificación de este acompañante; un arquitecto de obra nueva o un artesano que simplemente hace algo relacionado con la construcción son ayudas más bien débiles.

De hecho, todas las casas de la calle son más o menos iguales. Los vecinos también parecen haber rehabilitado su casa, por supuesto se podría preguntar.