Valoración de casa (parcialmente) renovada de 1961

No. Los techos se separarán constructivamente entonces [...],

Colegas a quienes se les pueda confiar eso probablemente también habrá en BW, aunque en cuanto al precio tampoco parece ser algo barato.

La casa da una buena impresión inicial. Sin embargo, la modernización de hace 15 años solo puede haberse limitado al “exterior”, por lo que el maquillaje oculta algunas deficiencias.
También se puede ver en el folleto que se vende de forma privada. En mi opinión, faltan factores importantes que se nombran o se muestran. O bien no se mencionan ni muestran por desconocimiento, o la vendedora no quiere ahuyentar a los interesados con detalles desagradables. Por supuesto, esto siempre es un equilibrio delicado en un folleto.
Aquí echo de menos el nivel energético y una foto de la calefacción, así como el material de las ventanas y la situación de la plaza de aparcamiento. También sería agradable ver la vista del jardín, ya que así se podría examinar la fachada lateral, especialmente con el balcón. No se ve el tejado. Bueno... la vendedora se ha centrado en las fotos bonitas y elegantes, pero no en las características técnicas o constructivas.
Hubo un tiempo en que fotografiaba casas para agentes inmobiliarios. Además de fotos bonitas y con home staging, se deberían presentar también fotos objetivas.
También falta algo en la forma del texto, pero como ya he dicho: supongo que la propietaria no lo muestra ni lo menciona por desconocimiento.

Por supuesto, una visita con un arquitecto experto es recomendable, yo también conozco a uno en mi círculo de conocidos.

Está muy bien si conocéis a un arquitecto. Si además sabe sobre casas antiguas y tiene más de 50 años, es decir experiencia, sería perfecto. Si no es él, tal vez conozca a un colega que no solo pueda evaluar la rehabilitación sino también la técnica de calefacción. En mi opinión, un instalador de calefacción no tiene por qué ser lo mismo.

Consumo probablemente alrededor de 1.000 litros de petróleo al año

¿De dónde sale esa cifra? Es imprescindible mostrar las facturas.

¿Tejado con nueva cubierta?

Ático reformado, tejado aislado desde dentro, nuevas ventanas de ático

Uno podría casi suponer que el tejado fue recubierto antes de instalar las nuevas ventanas. Sin embargo, es extraño que no se mencione eso. Por eso concluyo que el tejado solo fue aislado y que, en el marco de la reforma, se instalaron las ventanas nuevas, pero no se recubrió el tejado.

Posiblemente aislar la fachada nuevamente, si no se ha hecho ya?

La fachada fue “hecha” hace 15 años, completamente enlucida (aún no está claro si entonces también se aisló)

Mi suposición: la fachada probablemente estará aislada según el estándar de principios de los 2000. Por qué no.

Ventanas con doble o triple acristalamiento, no se sabe qué antigüedad tienen

Probablemente serán ventanas con doble acristalamiento, lo cual tampoco es un defecto o inconveniente. Seguramente se hizo acorde con el aislamiento de la fachada. Pero esto es solo una suposición.

¿También tengo que pensar en el tema de la ventilación?

No, la casa se habrá vivido de forma seca y funcionará.

El baño aún habría que hacerlo (probablemente lo haremos al entrar a vivir)

Bueno, es habitable y utilizable.

Los vecinos aparentemente ya han rehabilitado la casa también,

Un vecindario con edificaciones similares siempre es un buen indicador. Tocad la puerta, preguntad, mirad. Muchos muestran con gusto lo que tienen o lo que han rehabilitado o renovado conscientemente.

Yo pediría ver todas las facturas de entonces. A partir de ellas se sabe qué se hizo y quién lo hizo.
Las facturas de consumo también son reveladoras, al fin y al cabo vive una familia de cuatro personas.
Para todas las demás dudas, como las del tejado y el sótano, el arquitecto puede ayudar.
Si el sótano está húmedo o con moho, eso se ve. También en otros sitios se ve moho, solo hay que mirar en las esquinas. Se puede probar si las ventanas cierran herméticamente. Cómo se seca la ropa allí también da pistas. El clima bajo el tejado se puede sentir uno mismo.

Olvidé: lo importante al principio también es el instinto: ¿te gusta? ¿Qué dice el instinto? ¿Quiero vivir aquí? ¿Es acogedor para mí? Si eso está claro, entonces uno está dispuesto a vivir con algunos compromisos en buena armonía.

... pero frecuentemente sin considerar la aprobación (aptitud para la autorización). El aseo de invitados y el baño están alicatados con azulejos modernos y probablemente habría sido una tontería hacerlo solo como medida estética (lo que, por supuesto, no excluye que sea así; por lo tanto, pedir comprobantes detallados antes de hacer una oferta de compra).

Se puede limitar una renovación energética al marco legal —con consecuencias para las posibilidades de financiamiento, por supuesto—. El año de construcción 1961 aún se considera dentro de los “años 50” (en mi opinión, generalmente de 1950 a 1963).

¿No debería esto conducir a desaconsejar este inmueble, ya que especialmente en inmuebles con “pared comunal verdadera” es difícil operar solo a medias?

Hasta donde entiendo, para la reforma hay un permiso de construcción. Pero definitivamente lo investigaré de nuevo.

La casa da en principio una buena impresión. Sin embargo, la modernización de hace 15 años probablemente se limitó solo al “exterior”, por lo que el maquillaje oculta algunas deficiencias.
También se puede ver en el exposé que se vende de particular a particular. En mi opinión, faltan factores importantes que deberían mencionarse o mostrarse. O no se mencionan ni muestran por desconocimiento, o la vendedora no quiere ahuyentar a los interesados con detalles desagradables. Esto siempre es un equilibrio delicado en un exposé. Aquí echo de menos el nivel energético, una foto de la calefacción, el material de las ventanas y la situación del estacionamiento.

Eso es realmente sorprendente. Los datos que mencioné en el post inicial solo los tenemos porque conocemos a los vendedores de manera indirecta y hemos obtenido más información (estufa de azulejos-convección de aire, etc.) en conversaciones privadas. Debe de existir un certificado energético si se quiere vender. No hay plazas de aparcamiento propiamente dichas; la entrada de grava al lado de la casa podría acomodar hasta dos coches en fila. Las casas vecinas tienen en parte garajes, y en el plano de construcción también están permitidos (mínimo 5 m de distancia a la calle).

También estaría bien ver la vista al jardín, para poder valorar la fachada de ese lado, especialmente con el balcón. No se ve el techo. Bueno... la vendedora se centró en las fotos bonitas y elegantes, pero no en los aspectos técnicos o constructivos.
Hubo un tiempo en que fotografiaba casas para agentes inmobiliarios. Además de fotos “homestaging” bonitas, también deben presentarse fotos objetivas.
También faltan algunas cosas en el texto, pero como ya dije, asumo que la propietaria las omite o no las menciona sin darse cuenta.

Después de la visita puedo poner aquí más fotos con gusto.

Es genial si conocen a un arquitecto. Si además sabe de edificios antiguos y tiene preferiblemente más de 50 años (experiencia), sería ideal. Si no es él, tal vez conozca a un colega que pueda valorar no solo la rehabilitación, sino también la técnica de calefacción. En mi opinión, no es obligatorio que sea un instalador de calefacción.

Mi tío es instalador de calefacción, también podría preguntarle.

¿De dónde sale esa cifra? Que muestren las facturas sin falta.

Lo dijo la vendedora. ¿Es eso irreal?

Casi se podría suponer que el tejado fue renovado antes de poner las nuevas ventanas de tejas. Sin embargo, es curioso que no lo mencionen. Por eso concluyo que solo se aisló el tejado y que en el proceso de la reforma se pusieron las nuevas ventanas, pero no se hizo una nueva cubierta.

¿Con cuánto habría que contar para el costo de una nueva cubierta (sin descontaminar materiales peligrosos)? ¿Unos 6.000 a 9.000 euros?

Mi suposición: la fachada probablemente será aislada según el estándar de principios de los 2000. ¿Por qué no?

Para mí, como profano, eso significa que no es necesario rehabilitarla por ahora.

Me gustaría ver todas las facturas de entonces. A partir de ellas se ve qué se hizo y quién lo hizo.
Las facturas de consumo también son informativas, después de todo, vive una familia de cuatro personas.
Para otras cuestiones, como el tejado o el sótano, el arquitecto puede ayudarte.
Si el sótano está mohoso o húmedo, se puede ver. También en otros sitios se ve moho, simplemente hay que mirar en rincones. Se puede probar si las ventanas están selladas. Cómo secan la ropa también da información. El clima bajo el tejado se puede sentir uno mismo.

Gracias por las indicaciones.

Olvidé decir: lo primero es la intuición: ¿me gusta? ¿Qué dice el instinto? ¿Quiero vivir aquí? ¿Me siento a gusto? Si eso está claro, uno está dispuesto a aceptar algunas cosas con buen compromiso.

Exacto. Aún no hemos visto la casa, pero conocemos la zona. Es en definitiva la última calle antes de los campos, muy tranquila, en una colina. Así que nos gusta por ahora. Ahora solo queda esperar a la visita. Como estamos en la región de Stuttgart, asumo, como dije, que la casa (a pesar de posibles defectos graves) se venderá rápido. Cada mañana se levanta un tonto...

Eso es de hecho sorprendente.

No, en absoluto. La propietaria simplemente no es vendedora de inmuebles, ni tiene idea de qué es importante en un folleto.

Declaración del vendedor. ¿Es eso poco realista?

No, pero hay que cuestionar las fuentes aquí.

El nivel energético o certificado de energía debería estar disponible si se quiere vender.

El certificado energético debería estar presente. Se puede incluir la clase de eficiencia energética A-H en el folleto, pero no está.

Mi tío es instalador de calefacción, también podría preguntarle.

Sí, si puede detectar defectos en la construcción o defectos ocultos.

¿Con qué costos se puede contar para una nueva cubierta (asumiendo que no hay eliminación de contaminantes)? ¿Aproximadamente 6-9.000 EUR?

Eso podría decírtelo un arquitecto que lleves contigo.

Para mí, como profano, significa que inicialmente no debe ser renovada.

Probablemente está renovada según el estándar de 2000.
No se está obligado a renovar ni a instalar lo “mejor”/más alto. Se puede vivir muy bien con un nivel energético B o C. Nadie necesita A+. Quien realmente lo quiera y tenga el dinero, puede hacerlo. El 90% de las viviendas son peores o igual a B.

(Que yo sepa, el estándar de la normativa de ahorro energético del 2000 debería estar en C, aunque tal vez alguien más sepa más que yo sobre esto)

Hacer el techo nuevo es caro. Con 9000€ no se llega lejos.
Consideraría la calefacción como tonta. Sin embargo, los aires acondicionados tipo split son subvencionables.
Gran escollo: electricidad COMPLETAMENTE nueva, pero ¿el baño antiguo? ¿Cómo es eso posible, por favor?
Por cierto, también significa que el agua/aguas residuales es antigua. Baño más agua/aguas residuales lo veo en 30-40k. En caso de duda, hay que realizar muchas demoliciones. Eso no se suele hacer después de vivir 5 años en la vivienda.
¿Está aislado el ático? Si es así, ¿cómo? Medidas permeables al aire, hechas como antes bajo el lema: pongo algo en medio y entonces está bien?
Estimo que la fachada no está aislada. Las ventanas de plástico son adecuadas aproximadamente desde 1993, siempre que estén selladas y mantenidas.