Fase de desempeño del arquitecto 1-4 - ¿Qué documentos se requieren?

¿Qué puede salir realmente mal si escoges a la persona equivocada?

Te había enlazado la historia del hilo de (???)

¿Qué sería digno de advertencia?
¿Un plano realmente espeluznante porque es totalmente enrevesado? ¿O habitaciones totalmente oscuras porque las ventanas están mal planificadas? ¿O una estimación de costos totalmente errada? ¿Algo así?

Los planos espeluznantes son, en segundo lugar, raros y, en primer lugar, poco problemáticos (porque son un error que el profano puede reconocer por sí mismo). La subestimación y sobreestimación de costos, sí, esos son los “errores profesionales” peligrosos. Pero también he visto planos que revelaban que el arquitecto era fan de M.C. Escher o que exhibían claramente la falta de capacidad básica de visualización espacial (por ejemplo, escaleras con, dicho amablemente, una altura de cabeza decreciente).

¿Qué puede salir realmente mal si eliges a la persona equivocada?

Unos ejemplos:

[*]Llamada del arquitecto: “eh, pasado mañana se va a verter el techo de la planta baja en la obra. Por favor dígame antes de mañana por la mañana dónde deben ir las luminarias empotradas en el techo” ¿¿¿Planificación de la iluminación de la noche a la mañana???
[*]Olvidaron la tubería de ventilación de aguas residuales en el plano — consecuencia: la tubería debe pasar por el despacho, esquina no planificada allí
[*]Escalón no planificado a la terraza en la planta alta, porque no se consideró el aislamiento térmico de la cubierta plana
[*]No se tuvo en cuenta la pendiente para el drenaje en el camino de acceso, no es posible un desagüe adecuado
[*]Material para aislamiento térmico no revisado, en parte se instaló material incorrecto
[*]Conflictos entre los oficios en muchas preguntas de detalle, por ejemplo la instalación de ventanas, porque no se planificaron detalles y no saben qué es correcto

Podría continuar la lista, todo eso lo he vivido lamentablemente. Especialmente molestos fueron las acciones a corto plazo como con la iluminación. Por eso ahora construimos con otro arquitecto, que sólo hace la licitación cuando todos los detalles están dibujados. Aunque tarda hasta el inicio de la obra y es caro, no lo haría de otra manera.

¿WTF - planificación de iluminación de la noche a la mañana???

Lo siento, pero incluso como propietario se debería pensar en la iluminación con antelación. Que eso ocurra cerca del progreso constructivo mencionado debería ser evidente. El resto, bueno, no sirve.

Por lo demás, ya hemos completado las fases 1-3 con nuestro arquitecto (oferta global cercana a la zona III del HOAI, parte media) y lo haría exactamente igual otra vez. El aporte a nuestras ideas y las propuestas del arquitecto valieron el precio. La casa planeada ahora se ve completamente diferente a lo que habíamos ideado de forma amateur, pero es con diferencia mejor y, sobre todo, coherente.

Lo siento, pero incluso como constructor uno debería pensar en la luz con anticipación. Que eso ocurra cerca del progreso de construcción mencionado debería estar claro.

Pero ni pensarlo. Mi participación en la discusión con el arquitecto ocurre en la fase de servicio 3, ahí el "progreso de construcción" aún es un futuro lejano. Sin revisiones, eso no cambia más hasta la fase de servicio 5, el techo entonces se licita y fabrica según los planos detallados. En la fase de servicio 8 debo poder estar de crucero o en el Himalaya, si no, no necesito al arquitecto o responsable de obra. Un techo es una parte planeada, salvo que haya hallazgos de bombas o romanos, en la fase de servicio 8 ya no debería haber ningún evento que requiera intervención con participación del constructor.

La aportación a nuestras ideas y las propuestas del arquitecto valieron el precio. La casa planeada ahora se ve completamente diferente a lo que habíamos ideado como amateurs, pero mucho mejor y sobre todo coherente.

Eso lo escucho frecuentemente y con gusto (aunque no sea arquitecto, como algunos lectores aún no han notado).

Además hemos completado ahora las fases de servicio 1 a 3 con nuestro arquitecto (oferta global cerca del párrafo medio de la zona III de la HOAI) y lo haría exactamente igual otra vez.

Pero eso no es el final de la historia. ¿Qué sigue entonces: contratista general o continuar con la planificación y dirección de obra del arquitecto? Las fases de servicio 1 a 3 son un buen alcance de servicios siempre que se tenga claro desde el principio dos cosas: que se quiere un contratista general, y que se continuará con el primer arquitecto hasta ahí. Pero aun así primero debe mantenerse rigurosamente la fase de reposo entre las fases 2 y 3, y segundo, el arquitecto de la fase 3 debe tener nuevamente su papel en la fase 8.

Pero de ninguna manera. Mi participación en la discusión con el arquitecto se lleva a cabo en la fase de servicio 3, ahí el "avance de la construcción" aún es un futuro lejano.

Él escribió „ehem, pasado mañana van a verter la losa de la planta baja en la fábrica“. ME refiero a ESTE avance de la construcción. La colocación de la losa seguramente no ocurre en la fase de servicio 3.

Pero esta no es aún la parte final de la historia. ¿Qué sigue entonces: contratista general o continuar con la planificación y dirección de obra del arquitecto?
La fase de servicio 1 a 3 siempre es un buen alcance de servicio cuando uno está seguro desde el principio de dos cosas, a saber, que quiere contratar a un contratista general y que va a seguir con el primer arquitecto hasta ahí. Pero incluso entonces, primero se debería mantener estrictamente el periodo de reposo entre las fases 2 y 3, y segundo que el arquitecto de la fase 3 tenga nuevamente su aparición en la fase 8.

No, por supuesto que no. Al inicio de la planificación, el tema de contratar o no a un contratista general no estaba del todo claro. Pero para entonces ya estamos seguros de querer seguir con él. Fue algo muy agradable. Lo del reposo de la masa lo leí en tu blog mientras tanto y también reflexioné mucho sobre ello, pero después el proceso fue tan "tranquilo" que no necesitábamos un reposo especialmente programado.

Él escribió "ejem, pasado mañana van a verter la losa de la estructura en la fábrica". Este progreso en la construcción es al que me refiero. El vertido de la losa no ocurre en la fase de rendimiento 3.

Eso ya lo tenía claro. Precisamente de eso hablo: que el vertido de la losa ocurre solo después de que yo ya le haya indicado definitivamente al arquitecto dónde debe ir cada lámpara, cada punto de acceso o lo que sea.

No, claro que no. En el momento del inicio de la planificación, el tema de contratar a un contratista general (GU) o no aún no estaba del todo claro. Pero ahora estamos seguros de querer continuar con él. Fue algo muy agradable.

Si el punto "amigos al menos hasta final de la fase de rendimiento 3" no estaba aclarado, me parece un alcance de servicios inusual.
Igualmente, si la decisión "a favor del GU" no se había tomado ya. Hacer el corte justo después de la fase de rendimiento 3 tiene sentido sobre todo cuando se quiere construir con un contratista general, especialmente uno de construcción "prefabricada" en madera. Entonces realmente no se trata de "hasta la fase de rendimiento 3", sino de "aún sin la fase de rendimiento 4" (porque esta sería redundante).

Leí lo de la fermentación de la masa en tu blog mientras tanto y también lo reflexioné mucho. Al final el proceso fue tan "tranquilo" que no necesitémos ningún tiempo de reposo especialmente programado.

En el blog hay una función de comentarios para poder hacer preguntas. La fermentación de la masa no es un respiro necesario, sino un dejado reposar del resultado intermedio de la planificación. El anteproyecto debería "secarse" primero como un nivelante antes del revestimiento, antes de continuar trabajando sobre el diseño. Además, para el alma del propietario representa también un trabajo de duelo sobre el miedo a perderse algo (Fear of Missing-out) — es decir, el miedo de que tras tirar los dados se pierdan ideas de construcción mucho mejores que seguramente existieron allá en algún lugar más allá de las siete montañas con los siete enanitos, y que podrían haber sido finalmente aún más bonitas que el resultado del anteproyecto. Dejar “curar” el anteproyecto (o llegar a estar “seguro” en lugar de “angustiado” de qué detalles deben ser remodelados nuevamente) es enormemente importante. De lo contrario, uno se vuelve “loco” y gira las escaleras como la princesa 148.723 veces, vuelve a cambiar el tabique entre el baño de los padres y el de los niños mil veces, y claro, “todos los ventanales están mal colocados”. Para eso se necesita una fase de cerrar la decisión de planificación (o su corrección final). También el arquitecto debe poder sentirse seguro en algún momento de que ya no vienen miles de cambios improvisados, sino que se puede avanzar estructuradamente hacia el objetivo. Un perro trastornado duerme mal, con el arquitecto no es diferente :)
Que a algunos arquitectos no les gusten las casas unifamiliares se debe solo en parte a que se ganan mucho más dinero con grandes propiedades residenciales. Pero mucho tiene que ver con que un promotor de viviendas en plantas no quiere cambiarlo todo histéricamente una y otra vez. Porque no quiere generar problemas en su propio ciclo de negocio.