抵押价值的后续变更 - 会发生什么？

大家好，

我有一个关于简化抵押价值（贷款金额/建筑成本）的问题，这个指标对融资条件的决定起着关键作用。

我们正在与一位建筑师合作建房，目前还没有收到所有分包工程的报价。因此，大部分费用估算都是由建筑师进行的。我们目前正在进行融资规划，已经与几家银行进行了初步洽谈。结果显示，毫不意外，简化抵押价值（BW）60%的界限对于融资条件来说非常重要。根据目前的估算成本，我们的比例略高于60%。因此我有了这个问题。

如果建造完成后，提交最终账单，发现融资时采用的BW不准确，银行会如何处理？

下面为认真的读者提供一个详细版本的问题及示例：

据我所知，简化BW的计算中不包括存货成本（如灯具或厨房），但包括外部设施的成本（如铺装）。假设准确知道将产生的成本，通过估算费用是可以影响BW的。以下是总成本57万欧元的数字示例：

建筑成本：50万欧元
估算外部设施成本：5万欧元
估算存货成本：2万欧元
贷款金额：32.5万欧元
简化BW：59.1% [=325,000 / (500,000 + 50,000)]

建筑成本：50万欧元
估算外部设施成本：4万欧元
估算存货成本：3万欧元
贷款金额：32.5万欧元
简化BW：60.2% [=325,000 / (500,000 + 40,000)]

通过在计算BW的组成部分（外部设施）和未计入部分（存货）间调整估算成本，BW会在相关的60%临界点上下变化。我们这里假设没有过渡区，条件会突然改变。

假设在计划阶段采用方案1的成本估算（以保持BW低于60%），但建造后实际成本正如方案2所示。银行会如何处理？我能想到的情况是：

a) 我只按照原简化BW 59.1%（基于现确定成本500,000+40,000）获取贷款，即319,140欧元，而非计划的33万欧元。
b) 我获得33万欧元贷款，但需支付额外利率，因为最终成本BW为60.2%，高于原来的59.1%。

接着的问题是，银行会如何处理相反情况，即建成后BW降至60%以下。

以上数字纯属示例，仅为问题说明。非常感谢大家的建议，也为问题较长表示歉意。

此致

Robin

然后你收集所有关于[rasen]等的凭证。如果你超过60%，银行可能会调整利率。

我刚才也遇到了类似的情况。由于意外增加了自有工作量，建筑成本降低了，价值同时提高了。与此同时，我们可以为户外设施投入更多自有资金，这又进一步提升了价值。如果我们在融资签字前知道这些，条件会更好。现在我们“运气不好”。合同里写的，就是算数。

我刚才也遇到类似的情况。由于意外的更多自筹资金，建设成本降低了，价值同时提高了。与此同时，我们可以投资更多自有资金用于外部设施，这又提高了价值。如果我们在融资签字前就知道这些，条件会更好。现在我们很“倒霉”。

融资合同上写的内容就是有效的。

除非情况恶化……那样银行可能会调整

别把生活弄得那么困难，给户外设施输入虚拟的5-10千欧元首付，这样可以降低你的贷款比例，是否能承受那是另一回事。我这里明确指的是户外设施。建房成本中最好避免这样做，因为那样钱实际上就不够了。

我也是这样做的。带着3千欧元首付，我达到了79%的贷款比例。

假设在规划阶段作为成本估算填写了方案1，以使抵押贷款价值比（BW）低于60%。但施工阶段结束后，成本准确地与方案2相同。银行会如何处理？我可以想象以下几种情况：

a) 我只会基于现已确定的最终成本（500,000+40,000）获得59.1%（原始BW）的贷款，即319,140欧元，而不是计划中的330,000欧元
b) 我确实获得330,000欧元，但必须支付额外的利息，因为最终成本下的BW是60.2%，而不是59.1%。

事后只会发生一件事：也就是没有任何变化！对你既没有正面也没有负面的影响。一旦合同签署，它对双方都具有约束力（除非见HilfeHilfe的帖子——但那必须发生非常多的事情，且利率不会调整，银行有权获得担保改善或解除合同权）。

抵押贷款价值不会事后进行调整。银行已经完成融资，并基于此向你提供了贷款合同。你只能接受。抵押贷款价值是一个持久的价值，不会因为几欧元的变化而轻易修改。