1987年的独栋住宅。对价格和“必要”工作的评估

你好，

我就开个关于买房/建房的第三个帖子，抱歉 :)

想请大家帮忙评估一下以下计划（建房基本上已经不考虑了）：

上周我们梦寐以求的绝佳地段出现了一栋独栋别墅出租。我们都觉得这是命中注定 :D 因为当天我们散步时刚好路过那里，心想“这也是栋很棒的房子，地皮也超好”。（听起来唠叨，但真的不是 :)

好了说正题：
独栋别墅带地下室。建于1987年
121平方米（地下室约有40平方米可居住空间）
537平方米地皮
燃气供暖，2011年全面更新。
能耗指标：143.6千瓦时/平方米·年
房间分布非常好等。
一个3x7米的车库，外加约1x3米的储物间
大地下室
阁楼

价格：54万欧元加杂费。
扣除土地基准价后，房屋价为357,420欧元（537×340欧元），平均约175欧元/平方米

这块地对我们来说绝对一流。漂亮的大“前庭”，有车库和2-3个停车位，还有小前花园等。
后面是漂亮的小花园。对我们来说完全够用。位置无论从“价值”还是情感上都是完美的。

说到这里，为什么我还发帖问？

- 1987年建的房子算“旧”吗？当然不是百年以上老房，但也不是新建房。不能一概而论说比XXX好或坏，对不？
- 窗户：是装的木窗，双层玻璃。看起来不错。应该暂时不用换，对吧？
- 通往二楼的楼梯可能需要换。通往地下室的楼梯是实心的。
- 屋顶我还没掌握太多信息。但应该还是原来的第一套屋顶。如果没有旧的损伤之类，应该未来2、3、4、5年内不用换，对吧？

时间仿佛停滞在这里，意思是：
两个卫生间都需翻新。旧瓷砖拆掉，旧门也拆掉等。露台地板要换。厨房也得换。
但是这些花费和工作量我能大致估计，也不太担心。

大家怎么看这个价格，基于上述数据和装修需求，这样的独栋别墅如何？

附言：
看起来我又是在求认可吗？ :) 还是有啥点我没注意到？

谢谢大家。

你如何评价一套具有上述数据且需要翻新的独栋住宅的价格？

地理位置？ 对于一个地理位置普通的房子来说，价格依然合理。土地基准价也证明了其合理的位置。 屋顶：屋顶本身仍然可以继续使用。混凝土瓦片可能需要中期更换——但也可能还能使用20年。 电气：技术上应该没问题，是否“现代”（网络、插座数量和布局等）则需要你自己判断。 卫浴：总是品味的问题。管道至少还应能使用几十年。浴室更偏向于外观，可以后期改造。 窗户：只是节能的一个组成部分。从87年建造来看，节能性能肯定很差。可以考虑更换新玻璃（不是整个窗户）。 供暖：我认为最大的问题。不在技术上，而是经济上。考虑到建筑年份和当前煤气价格，每月取暖费可能达到350欧元（请查看过去几年的用量，根据当前价格自行计算）。 地下室：已经作为居住空间配备并加热，花费不小。是否有可能对地下室顶棚进行隔热，且仅偶尔将地下室用作客房？ 其他（地板、门、墙）：看个人喜好。如果已经入住，可选择后期进行翻新。 可能需要针对屋顶隔热/顶楼地板隔热或管道隔热采取节能措施（房屋所有权转移时须遵守建筑节能法规定）。 结论：一套87年建造的房子通常坚固且相当现代。更偏向于翻新而非彻底整修。

嗨 Stelli，

首先先问一下：这房子还有在卖吗？Immoscout上的房源已经被删除了（不仅仅是停用）。在我看来，房产经纪人只有确定不再需要上线时才会这么做。
目前只能在房地产档案网站Mapio上找到。

这里最关键的是先弄清楚是实体建筑还是拼装房。如果看照片，有些地方看上去像是拼装房。对于1987年建的拼装房我会比较谨慎——那个年代污染物问题还没有得到解决。

除此之外，建筑年份算是比较新的。

价格：54万欧元加上附加费用。
扣除地价标准后，房价是357,420欧元（537欧元×340平米）。平均价格大概是175欧元/平米

在这个地区，政府不仅提供土地价格标准，还有房地产价格标准和修正系数。如果我输入参数，算出的价值是46万欧元。对此，论坛中很多成员认为这个估价太低，但不能否认这些数据是基于去年实际记录的成交价格得出的——而且考虑到该地区和当前的贷款利率，房价上涨17%是难以理解的——更何况还有全额中介费要付。

燃气采暖。2011年完全更换。
能耗指标：143.6千瓦时/（平方米*年）

这个数值长期来看你不会满意的……而且这是一个消耗型能耗证书，通常比需求型证书要低——因为类似年代的独栋住宅通常只住1到2个人，孩子们早就搬出去——也就是说不是所有房间都供暖了。
所以你得着手解决这个问题——可能是外墙保温，或者屋顶保温——可能还得装地暖，因为一楼的瓷砖地面也不太合现代人的审美了。

- 1987年建。算“旧”吗？当然，它不是100年老屋，但也不算新房。单纯说它比XXX好或不好不太合适吧？

正如我上面说的：以使用的材料（实体结构）来看，通常质量不错。这个年代房子的问题是难以决定要做多少维修，因为住人状态下很多工作很难或者不可能完成。水电管线通常40到50年要更换一次——你现在差不多到了这个时间。窗户也是，同样还能用个10年左右，但已经不够节能了，尤其如果你打算做外墙保温的话。

- 关于屋顶我还没弄清楚更多信息。但应该还是第一套屋顶。只要没发现什么损害，未来2、3、4、5年内应该不用换屋顶吧？

屋顶瓦是什么材质？混凝土吗？照片看起来是。建议你谷歌搜索“混凝土屋顶瓦 使用寿命”自己判断。专家意见差别很大，我听说过30年到60年都有说法。

我的结论是：我会尝试议价降到49万欧元，然后再花25万欧元把房子改造成符合现代标准。

首先感谢你的详细回复。

但我首先非常想知道你是怎么知道是哪个房子的？:-) 它被停用了，这没错。有很多潜在买家。
不过我们还在“抽签”中。和中介有联系，昨天也去看了房子。照片、房产说明书等，我都有。

因为我在路上，就大致回复你的帖子吧。

这是一个装配式房子，不是砖混结构的房子。
谈价钱可以忘了。价格已经定了。

要投入25万？那这个话题就结束了。

不过我首先非常想知道，你是怎么知道是哪个房子的？

如果我现在在这里描述的话，那别人也能照做。我要这样做吗？
大致来说：输入一些核心数据到谷歌——然后会用Mapio点net。

:-) 它被禁用了，没错。有很多感兴趣的人。

不。它甚至被删除了。区别就在于被删除的不能被重新激活。
哈哈，这个中介可是自信满满得要命。看看当他们告诉银行，想以这个价格买一栋80年代的组装房时，还会剩下多少买家。

这是一栋组装房，不是实心砖混结构的房子。

那就算了。你或许可以说出制造商，然后论坛里的专家可以说说有毒物质的问题。你做过室内空气质量检测吗？上传一下吧。
不过因为这检测应该是卖家/中介委托的——我也不太信这个把戏。

别指望还能砍价。价格定死了。

谁说的？如果没人买，那怎么办？

这是一个预制房，不是实体房

预制房确实比真正的房子更有问题 ;) 。对于那个建造年份来说，可能在节能方面比实体建筑更好——但翻新更困难。

我的结论是：我会把价格议到49万欧元，然后花25万欧元把它翻新到现代水平。

拆掉重建不可能是你的意图吧？你打算在这么小的房子上花25万欧元吗？