关于有效年利率的问题

这真是气死人了。

我打赌没有哪个供应商会详细拆分包含在有效利率中的费用，最多是口头说明。

经询问后，他们向我们解释说，机构已经调整了系统，使得有效利率中例如也包含了可能的房产抵押权的费用。

供应商为什么要让自己看起来更差？

作为银行，我只会把法律规定必须计入有效利率的部分计算进去。

但每个人后来给我的还款计划（偿还计划）却是基于有效利率计算的。

登记抵押权的法院费用是我一次性支付的，不是银行支付的，所以银行却把这笔费用按15-25年分摊到月供里。我不理解！

这又是一项出于好意但执行不佳的新法律规定。遗憾的是，从那以后，混乱反而更大了。

想要弄清楚的人，自己算一算就知道了。所有的报价都会包含总期限、每月分期付款、附加费用以及总利息支付的清单。如果银行不能提供这些，那么对我来说银行就不再是选择了。现在可以把所有总金额计算清楚，看看自己总共支付了多少。此外，网上有（针对等额本金贷款的）计算器，可以算出在何种续贷利率下，较短或较长的利率锁定期才划算。对于住房储蓄合同也可以做类似计算。通常这里也能很好地算清楚整个期限内实际上需要支付的金额。这样每个人最终都能找到“最便宜”的报价。

没有耐心、时间或能力自己算的人，要么选择传统的等额本金贷款，因为它们更容易理解和比较，要么交给经验丰富的专业人士咨询。别无他法。最终还是要看最便宜的报价是否也是最合适的。

总体而言，等额本金贷款是最便宜的。前提是续贷能以类似的条件进行。但融资其实有三个变量：
- 最优惠的条件
- 灵活性
- 安全性
遗憾的是，没有哪种融资方案能同时满足这三个变量，因此灵活性和安全性都需“付费”。这个费用有多高，必须且可以自己计算。至于是否愿意付这笔费用，每个人只能自己决定。

对我个人来说，如果我有15年的利率锁定期，但这期间总是睡不好觉，担心利率上升、续贷负担不起，那么再好的利率对我也没用。但如果5年的利率锁定期不会让我失眠，那也可以放心选择。这永远是个人的权衡，我认为这和赌博心态无关。如果一辈子都在为付了太多利息而后悔，可能也不会幸福。我个人认为：融资越紧凑，安全性对我就越重要。

最后说：也可以做组合融资。比如一部分金额选择长期限，另一部分短期限。或者等额本金贷款和住房储蓄合同相结合。这当然比纯等额本金贷款（不管是短期还是中期）贵，但比完全用住房储蓄合同便宜。

我打赌没有哪个提供商会详细列出有效利率中包含的费用，最多口头说明。

为什么提供商要做得更差？

作为银行，我只会将法律规定必须包含的费用计入有效利率中。

我倒是打赌相反，或者说你会签订一份没有列出所有费用的合同吗？

没有人会让自己算得比必要的更差，但在有效利率计算中考虑400欧元还是600欧元的法庭费用是有区别的。

我会在适当的时候把报价放在这里……

所有报价中都会包含一个总期限、每月还款额、额外费用以及总利息支付的明细表。

我很期待。
顺便说一下，我的是一个嵌套的住房储蓄合同加等额本息贷款。

我问了银行家，什么样的额外费用会被银行计入房产/市场价值。
公证费/法院费用不算。光伏系统、施工用电/水、测量费用、建筑师等也不算（我家里有清单）。

那为什么有效利率里会有一项费用，连房产价值都不属于呢？

那施工用电和测量费用也应该算在里面，不是吗？

Genauso nicht: ... Architekt

题外话：我觉得这是一种奇怪的方法。在交钥匙工程中，这些也都包含在内。

我会在适当的时候把报价贴在这里……

我很期待。
顺便说一下，我的是一个嵌套的建筑储蓄合同+等额本息贷款。

我问了银行家，银行对房产/市值的附加费用都包括哪些。
公证费/法院费用不算。同样也不包括：光伏系统、施工电/水、测量费、建筑师等（我家里有清单）。

为什么有效利率中会有一项连房产价值都不属于的费用。

那么施工电和测量费也应该包括进去，不是吗？

胡说。你必须把建筑成本和贷款分开。建筑成本是你的私人开销。有效年利率，正如多次提到的，是为了比较融资报价和相关的其他费用。关键是银行采用的费用标准不同。如果还加上建筑储蓄合同、Riester等，对外行来说就太复杂了。

我认为应该比较名义利率，并把其他费用单独列出来。