购房建议：三户人家住宅中的2套产权公寓

房主是一位公众知晓的人士，他们自搬入后就一直在那里居住，尽管只是零星居住。几个月前我们在报纸上读到了原因，起初我们以为他们会出租这栋房子，但这栋房子是通过中介发布的广告。

作为一位公众知晓的人士，我是不会找一个必须通过广告来开拓我房产市场的中介的——对我来说，只有“无声无息”才能够足够低调。即使这里指的只是一个市游泳馆馆长。

我不知道它是否按照WEG分割，

土地和共用面积应该是按照WEG的规定。

作为一位公开知名人物，我不会找一个需要通过广告来开拓我房产市场的中介——对我来说只有“无声无息”的方式才够低调。即使这只是指一位市立游泳馆馆长。

他在该领域已经是非常知名的人物，身价数百万。

至于为什么委托了中介，不清楚。但我们这个地区并不是百万富翁们常定居的地方。我想那个人很清楚他们不会在这里停留很久。可能他们对这里也不太熟悉。但这些都只是我的猜测。

土地和共有使用面积应该是根据《业主共有权法》划分的。

我觉得我表达得不够清楚……

这栋房子在建造时期是以带各个单元的公寓出售的。但现在的业主却买下了整栋建筑，并自己住了两套公寓，把岳父母安排在楼上的一套。因此我不知道共有权的具体划分情况。

这些情况我也没去问，因为我们还在讨论是否有必要购买三套里的两套。

不过现在也无所谓了，因为从算账上看这房子不合算。

但现在也无所谓了，因为这房子从计算上来说是不划算的。

说实话，这总是取决于具体情况。结构薄弱地区的老房子收益高，大城市的新房子则不然。和银行存款的区别在于，通常房价的升值能抵消通货膨胀。我们在更广泛的家庭环境中现在有6套出租的公寓。其中大多数不到20年（或者经过核心翻新）。收益率在3%到5%之间。这些相对较新的房产有一个好处，就是维修和翻新麻烦较少。现代公寓也更容易找到“高质量”的租客。
在过去三年所谓的市场疲软期，我们也曾“搏一搏”，给卖家出价要求至少4%的收益率。这些公寓全都卖给了出价更高的人。
可能ETF整体来说收益更强，但不知怎么的，房地产也成了我的一种“爱好”，我成了“专项产权管理人”，还有我们家族的律师处理法律问题。

我的个人经验是，用较新的房地产很难获得好的回报。我的妻子有一套建于1995年的公寓，2009年以一个非常好的价格购买，现在的毛回报率超过10%。我出租一栋建于2025年的双户住宅，毛回报率接近6%，但这里没有考虑土地价格（15万欧元），因为我已经拥有这块土地。而且在建造该房产时投入了大量自助劳动。如果必须购买土地并且交钥匙建造，回报率大概只有2.5%左右。
我认为房地产的优势是杠杆效应。如果我只是想投资我的钱，不借债，也不想付出劳动，我会选择其他投资方式。

我出租一栋建于2025年的双户住宅，毛收益率接近6%，但这里没有考虑土地价格（15万欧元），因为我已经拥有这块土地。

那么你就是在自欺欺人，因为土地价值也应该算在内——在你的计算中，这部分被视为0%的收益率。

收益率大约是2.5%。

所以，这栋房子的建设实际上是经济上的错误。