如今，一栋排屋中间的房子每平方米应花费多少？

亲爱的KarstenausNRW：

我觉得你的观点非常建设性且有帮助，尤其是因为它们向我展示了论证的另一面。对我来说，理解在定价时需要注意什么很重要，这样我才能有一个现实的视角，判断我们是否能买得起这所房子，以及我们是否愿意买。我完全赞同你的论点，把租金和贷款年供相提并论是一种简单粗暴的计算方式。确实，我必须和那个顺便还在存钱或投资的租客做比较。

但是有一件事我不太明白。也许你能再帮我解答一下：你算出如果用1500欧元的租金当作利息支付，在4%的利率下我可以获得45万欧元的贷款。再加上我虚构的15万欧元自有资金，正好得出你算给我的60万欧元。到这里都很清楚。但我不明白的是：为什么银行的钱和租金的价格应该是一样的？
举个例子：三年前，建筑贷款利率不到1%。那么如果我用1500欧元的租金以1%的利率计算，我可以贷款180万欧元。再加上我的自有资金：那我几乎可以支付近200万欧元买房，而不用同时还租金。
或者相反：假设欧洲央行在未来12个月内将基准利率提高到8%（不论这是否现实）。那我只能贷到22.5万欧元，加上我15万欧元的自有资金，房价只剩37.5万欧元。而这个价格在这里早已被认为几乎是荒谬的。

这就是利率和建筑/购房价格呈现出直接反相关的行为。但后者在过去三年里远未像利率那样大幅下降。如果利率和价格不挂钩，那么为什么会假设当把租金和贷款利息相等时，价格就合理了？

我这里的思维错误在哪里？

希望我能解释清楚。这不是我每天关注的问题。

我会三思搬家是否值得。出于“倔强”不付最终价格而搬家，是个人喜好问题。
你已经知道这不是你们的梦想家园。先放下这个想法。即使是新房，也是在财务、位置和时机之间的折中。

我建议你用信任牌并表现出兴趣。你们是第一批被问的人，这是个好迹象。

你们选择在这套房子和“梦想家”之间的机会很小。否则你们应该有梦想家而不是这套。
生活质量和已经建立的社交关系对我比大花园更重要。

问题不是“这套联排中间屋应该多少钱？”，而是“这套房对我们来说值多少钱？”即便你们买了，后来又找到别的房子，卖出时资金也不会丢。你的“二选一”的考虑恐怕扼杀了最好的解决方案。

我觉得你说得很有道理：我们只需要权衡什么更重要：是保留我们现有稳定的居住环境，还是意识到可能很快要搬家，甚至可能先建房，伴随着所有风险和机会。

最终的决定是：现在投入资金，还是留着钱继续攒，保持一定的灵活性。只不过我们没有很长时间了。和KarstenausNRW的猜测相反，我们已经不算年轻了（30多岁中期）。

你说得对：倔强不该成为决断性因素。关键是房产最终是否值得它的要价。

对于卖方来说，重要的是账户上的钱。无论是来自现租客还是新业主，谁在乎呢。

买家的角度当然不一样：
- 自住者想尽快赶出租客并入住
- 投资者想提高租金
- 现租客想避免找房、搬家、可能的通勤和上学变更

所以，如果你们喜欢这房子，邻居不错，学校和通勤合适，那已经很有价值。还有别的选择吗？如果卖家想要60万欧元，而隔壁有20万欧元的房子，当然可以。但这显然不是事实。所以利用信任建立对话，展示你们的计算，也接受卖家的完全不同的计算。

我不认为卖方和买方是脱节的：当然，卖方最终多数是关心账户余额。
利润必须实现，没有买家很难做到。你也提到了一些反对购房的理由：自住者不能立即入住，投资者难提高租金，租客不愿搬走。

很明显，另一种选择是在2到3年后自己建房，选一个更符合我们生活状况的地点。到那时可能会有不少变动（换工作，孩子从幼儿园转入学校，顺便说一句幼儿园距离30公里远）。
到那时，我们当然希望尽量不再搬家。

根据当地土地参考价和2016年建房的数据，我也会估计至少50万到60万欧元。如今购房价格系数达到30以上，毛收益率3%是正常的。你要求5%的收益率令人尴尬，可能会让房东怀疑你的诚意。2016年建的新房价没降，反而至少涨了三分之一。如果她当时买价在35万到40万之间，现在肯定能卖到50万到60万欧元，还能继续收你房租。她肯定想实现这个利润。

我认为现在直接把购房价格和2016年建房价格比并不合理。但把现在的建房成本和当前购房价格比倒是合理：如果现在买房或建房都得付3000欧/平米，可以关注是否有合适的地块出现。建小些，因为150平对我们来说其实有点大，要根据我们的情况做最优选择。

我对如果我要求5%的收益率会被质疑诚意持保留态度。这更多是出于不了解。房东也应该明白市场上可以卖到比我们出价更好的价钱。我想这一点她很清楚。但她还是先问了我们。
如果市场上的现实租金收益是3.5%，那么多出1%也许并不算不现实的好价格。5%可以作为谈判起点。如果她说：抱歉我需要每一欧元，那她有权这样说，我也完全可以接受。然后我们会考虑是否有能力和意愿筹集资金，如果可以就签约，不可就算了，可能就没有我们了；）

你们知道这套联排是哪个公司建的吗？如果是大开发商的话，也许可以查查现在他们类似项目的售价。

据我所知，是和建筑师合作，没有总承包商参与。

不一定。更便宜是因为地块小。通常联排比独栋房位置更中心。

我会估计价格在48万到55万欧元之间。也要看是否有车位、宽敞格局、窗户面积是否显得房子现代，或顶楼是否还能改造。周边基础设施可能很差也可能很好。
在immonet上看到带约200平米地和153平米居住面积的联排起价56万欧元。可能是因为地理位置。我对那个区域不太熟。

总体而言计划还算合理：有一个车位，虽然不在房子旁边；平屋顶，3层完整楼层，有露台和阳台。无法再扩建。
我刚刚在城另一边发现一套类似的新建联排别墅，价格70万欧元，居住面积160平米，土地216平米。如果减去50,000欧元因为土地面积只有一半，那就差不多是KarstenausNRW之前给我算的价格了。

到目前为止都很清楚。我不明白的是：为什么银行的钱利息要和房租一样贵？

我觉得，不用再看Karstens的帖子了，你应该可以负担得起相当于冷租的贷款金额，而不必担心还款会有困难，仅此而已。你们要确定自己是否想要这所房子。房东会问你们，这是礼貌，是正确的方式，也是一种方便，肯定暂时不是乞求，因为她还不知道你们的房子在市场上的反响如何。

你们可以算来算去，看看自己能承担多少贷款，不过我和 一样，绝不会在卖家开口前说出自己的价码。

应该让卖家先说出他们的价格，要么你们运气好，价格正合适，愿意买下房子，要么价格不合适，然后你们再提出自己经过合理计算的反报价。

我觉得目前已经有一些卖家意识到，由于利率上升，已经无法达到去年的价格。尽管如此，大多数人仍然会尝试，但我也看到买家现在有很好的机会，可以再次获得与卖家对等的地位，而卖家不再自动占据优势。

有一件事我不太明白。也许你能再帮我解释一下：你计算说我用1500欧元的房租，按照4%的利率，可以获得45万欧元的贷款，如果我把房租当作利息支付。加上我虚构的15万欧元自有资金，凑成了你给我计算的60万欧元。到这里都清楚。让我不理解的是：为什么这笔钱在银行的成本会和房租一样高？
举个例子：三年前，建筑贷款利率不到1%。那时用每月1500欧元租金算1%的利率，我就能贷到180万欧元的贷款。加上我的自有资金：房子差不多得花近200万欧元，这样才不会同时用房租还贷。
或者换个方向：假设欧洲央行在未来12个月内将基准利率提升到8%（这里暂且不论现实可能性）。那么贷款额只有22.5万欧元。再加上我15万欧元的自有资金。房价只能有37.5万欧元。这里的价格已经被认为几乎荒谬。
这就是利率和建筑/购房价格直接反向变化的行为。然而，过去3年，价格远没有利率上升那样大幅下降。如果利率和价格不挂钩，那为什么会认为只有现在将房租等同于贷款利息，才能产生合理的价格？
我哪里想错了？
我希望我能解释清楚。这不是我常干的事。

“思维错误”来自于我最初是根据土地价值、当前建筑成本以及折旧，粗略计算了一个市场价值。
融资问题是建立在你的房租基础上的，我只是想表达，融资加上25%的自有资金，与可能的购房价格有合理的比例。实际上融资成本是高于房租的。你必须a)投入15万欧元自有资金，并放弃例如4.5%的定期存款利息（目前三到五年期限的定期存款有这个利率）。
过去5到10年疯狂（且不正常）的低利率，使得住房变得非常便宜，几乎所有人都能贷款。利率下降的速度比房价上涨的速度快得多。现在利率已经回归正常，但仍然较低。价格还没那么快下跌——很明显，谁会轻易放弃财富和收益。
是的，也许2021年中期，确实有足够的买家愿意为你家小房支付七位数的价格。
我和前任在2017年花了55万欧元建房。2019年以近80万欧元卖出。2022年邻居卖了个更小的房子和较少的地块，价格超过一百万欧元。为什么？因为这是可能的。这是买家和建房者的黄金时代——当然卖家和建筑公司也受益。但那段时期已过去。
附言：我从事房产领域近30年，主要是融资工作——目前涉及上市公司。相信我，5%的租金回报率真的会让你显得很滑稽 ;-)

如果市场上的实际租金收益率是3.5%，那么高出1%或许作为一个好价钱并不那么不现实。

这相当于差了近6.5年的租金（按4.5%的收益率计算），或者说你出价大约比3.5%收益率时低了25%的购买价格。1%的收益率差距就是这么大。这是天壤之别。为了具体了解价格，大约60万欧元对比45万欧元。

作为卖家，你会如何看待这样的报价？也许比市场价低5万欧元。这样可以砍价。但如果低了15万欧元呢？

正如其他人所说，表达你们的兴趣，让卖方告知他们的报价预期，好让你们考虑。

我也会让他们告诉我价格，然后再谈判。现在通常都能降10%。