如今，一栋排屋中间的房子每平方米应花费多少？

那太好了，那你就跟她说：他们付了40万，其中12.5万已经还清，所以还有27.5万没还，我出价30万。

或者30万，年回报率5%，每月就是1500，所以这里是30万。

归根结底，房子最终还是卖给那个愿意出更多钱的人。 幸运的是，现在的房产市场不像几年前那么卖方市场了。

你必须把冷租金换算成利息，不包括偿还本金。这样你就会得到45万欧元的融资。

对于100平方米的地块和每平方米500欧元的基准地价，我预计地价会明显上调。土地利用率会极高。也许会把地块估价为8万到12万欧元（？——不知道具体用了哪些修正因子）。
150平方米住宅的新建造价目前在45万到52.5万欧元之间。加上3万到5万欧元的建筑附加费用和一些花园/露台费用。 所以一栋新房大概在55万到65万欧元左右。然后你还要扣除折旧——7年，每年2%的折旧。

这样粗略算下来，房子加地一共在47.5万到55万欧元。根据基准地价，地段及需求应该不错。作为卖家，我大概会以55万到60万欧元的售价起步。

实际购入价为55万欧元加上附加费用=60万欧元，应该比较合理。冷租金就是利息部分——合理。自有资金约为15万欧元——约25%，比较可控。因此这是市场上一个有吸引力的产品。

哎，冷租金=利息当然是个不同的概念！我更倾向于按照Kommer的说法：毛租金收益率=5%是公平且合理的报价：1500欧元/月即36万欧元（含附加费用）。Immoscout也这么说。
55万到60万欧元对应的毛租金收益率是3%到3.2%。按照他们的逻辑，这个价格明显偏高。

最后，作为买家我当然有另一种逻辑：我必须把手头的钱换算成利息和本金偿还，因为两者都得支付。也就是说，1500欧元的月供，我不能承担45万欧元的贷款。

她话中的含义大致是：无论我每个月把钱打给她还是银行，这对她来说都无所谓，我把这笔钱理解为租金=购房分期付款。

请思考房东女士的动机：她是不是已经退休，想要离开德国的房子去拉戈梅拉岛生活／徒步穿越西藏，搬去找她在杜塞尔多夫的情人，还是她的意图另有他处？

我会好好考虑搬家是否值得你们。从“固执”而不支付最终价格并搬家，这是个人口味问题。你知道这不是你们的梦想房子。先放下这个念头。即使是新建房屋，也是财务、位置和时间的妥协。

我会选择信任牌并表示兴趣。你们是第一个被问及的人。这是一个好迹象。

你们在这座房子和“梦想房”之间选择的机会很小。否则你们就会有梦想房，而不是这个房子。生活质量和长期建立的联系对我来说比大花园更重要。

问题不是“联排中间房贵多少钱？”，而是“它对我们来说值多少钱？”。即使你们买了，后来又找到了别的房子，卖掉时钱很可能不会没了。你的“非此即彼”的想法扼杀了可能是最佳方案的机会。

Uff Kaltmiete = Zinsen ist natürlich ne andere Hausnummer!

这是一种正常的看法。你有一个冷租金，相当于利息支付。作为租客，你会单独存钱，作为房主，你则是在还贷。

Ich halt mich da eher an Kommer: Die Bruttomietrendite = 5% ist ein faires und angemessenes Angebot: bei 1500€/Monat also 360TEUR (inkl. Nebenkosten). Sagt übrigens auch Immoscout.

哦，Kommer。他所说的5%是过去的一个平均值。这也涉及到传统的投资物业。你去看看慕尼黑（也许现在不行了），战前优质地段的毛租金回报率是1点多百分比。
在独栋住宅中，现在你可以预期2.5%-3.5%，这已经相当不错了。如果你计算5%，那请不要让自己显得可笑，也别提出这样的报价。对于多户住宅来说，这相当于租金的20倍。即使是现在，你也找不到什么合理的房子能做到这个比例。

我已经给你算过新房的成本了。别用不切实际的愿望来戏弄潜在卖家。

Am Ende seh ich als Käufer natürlich auch eine andere Logik: Ich muss das Geld was ich habe natürlich auf Zinsen und Tilgung umrechnen, denn ich muss ja beides bezahlen: Mit 1500€ Rate kann ich mir also keine 450TEUR Kredit leisten.

这是你的问题，不是卖家的。如果你没有自有资金，现在也存不了钱，那你买不起房子。虽然我说得很残酷，但这就是现实。

P.S. 我曾经好玩儿地在ImmoScout上看过出租房产。即使是较旧的产权公寓，租金倍数也常常达到30倍左右。也就是说，收益率刚刚超过3%。这也证实了我的计算。

几年前，我自己也曾面临必须出售一处房产的情况——不，整个过程总体上并不愉快，尽管收益当然是令人满意的。于是，我们经过事后看来极不专业的市场考察，甚至对大块土地和小房子进行了价值评估后，将价格定为X。现有租户的计算则完全不同：另一处房子要价Y，但那房子比我们这现代，所以他扣除了装修费用，最终报出的价格是X/2，也就是我们报价的一半。我们说：价格就是X，不然不卖——于是他搬走了。之后，我们推动了土地的可分割性，最终以2X卖出，顾名思义，是租户报价的四倍。

对卖家来说，重要的是账户上的钱。管是来自现有租户还是新业主——谁在乎呢。

对买家来说，情况当然大不相同：
- 自用者希望尽快让现有租户搬出，然后自己入住
- 投资者则希望提高租户的租金
- 现有租户想避免找房、搬家、可能的通勤变化、可能的换学等麻烦

所以，是的，如果你能适应这房子，邻里和睦，学校和通勤合适，那已经很有价值。还有什么其他选择呢？如果业主开价60万，而旁边有套20万的，当然可以考虑，但情况显然并非如此。所以，是的，要利用信任的先行条件，开始对话，乐于展示自己的计算方式，同时也接受卖家的完全不同的计算方式。