KJaneway
28.06.2023 21:18:08
- #1
Querido KarstenausNRW:
Encuentro tus aportes muy constructivos y útiles, precisamente porque me muestran el otro lado de la argumentación. Para mí es importante entender qué debo tener en cuenta para la fijación del precio y así tener una perspectiva realista sobre si podemos permitirnos la casa y si queremos permitirnosla. Puedo seguir completamente tu argumentación de que es un cálculo simple equiparar el alquiler con la anualidad. Porque es cierto que debo compararlo con el arrendatario que, además, ahorra o invierte dinero.
Sin embargo, hay algo que no me queda claro. Tal vez puedas darme más ayuda aquí: calculas que con 1500€ de alquiler y un interés del 4% puedo obtener un crédito de 450.000€, si uso mi alquiler como pago de interés. A eso le sumo mi capital ficticio de 150.000€ y resulta en los 600.000€ que me has calculado. Hasta ahí todo claro. Lo que no entiendo es lo siguiente: ¿Por qué el dinero en el banco debería ser igual de caro que el alquiler?
Un ejemplo: Hace solo 3 años, los intereses de construcción estaban por debajo del uno por ciento. Con un alquiler de 1500€ y un interés del uno por ciento podría haber conseguido un crédito de 1,8 millones. Sumando mi capital: entonces habría tenido que pagar casi 2 millones por la casa, para no amortizar ya con el alquiler.
O al revés: Postulemos que el BCE sube el tipo de interés al 8% en los próximos 12 meses (sin considerar si es realista). Entonces solo da para un crédito de 225.000€. Sumando de nuevo mi capital de 150.000€. Ahora la casa solo cuesta 375.000€. Un precio que aquí ya se consideró casi ridículo.
Eso sería un comportamiento antocorrelacionado directo de los intereses y los precios de construcción/compra. Sin embargo, estos últimos no han bajado tanto en los últimos 3 años como los intereses han subido. Si los intereses y precios no están ligados: ¿de dónde viene entonces la suposición de que justo ahora se genera un precio adecuado al equiparar el alquiler con el pago de intereses del crédito?
¿Dónde está mi error de pensamiento?
Espero haberlo explicado bien aquí. No es mi pan de cada día.
Creo que das en un buen punto aquí: simplemente debemos sopesar qué es más importante para nosotros: mantener la situación de vivienda estable actual o contemplar pronto una mudanza, quizá con la construcción previa de una casa, con todos los riesgos y oportunidades que eso implica.
Al final queda la decisión: invertir dinero ahora, o guardar el dinero, seguir ahorrando y mantener flexibilidad un tiempo más. Aunque tampoco tenemos tanto tiempo. Contrariamente a la suposición que hizo KarstenausNRW, lamentablemente ya no somos tan jóvenes (mediados de los 30).
También tienes razón: la terquedad no debería ser el criterio decisivo. Sino la pregunta de si al final el inmueble vale el precio pedido.
No veo al vendedor y al comprador como desacoplados: claro, para la vendedora la mayoría de las veces al final se trata de la cuenta bancaria.
También hay que poder realizar la ganancia, lo que sin comprador es difícil. Has nombrado razones en contra de una compra: usuario que no puede entrar de inmediato, comprador para inversión que tiene dificultad para subir el alquiler, inquilino que no quiere salir.
Claramente: la alternativa sería construir uno mismo en 2 o 3 años en un lugar que se ajuste mejor a nuestra situación de vida. Hasta entonces probablemente habrá algunos cambios (cambio de trabajo, los niños salen del kindergarten (que por cierto está a 30km) y van a la escuela).
Hasta entonces, por supuesto queremos evitar mudanzas si es posible.
Creo que no tiene sentido comparar el precio de compra actual con el coste de construcción de 2016. Pero podría tener sentido comparar el coste de construcción actual con el precio de compra actual: si hoy tengo que pagar 3000€/m² vaya a comprar o construir, entonces puedo estar atento un tiempo para ver si aparece un terreno bonito. Construyo algo más pequeño, porque 150 m² ya son algo grandes para nosotros, y obtengo lo mejor para nuestra situación.
Si mi seriedad está en duda por pedir un 5% de rendimiento, que así sea. Viene de la ignorancia. También debe quedar claro para la arrendadora que en el mercado puede obtener un mejor precio que nosotros. Creo que eso también lo sabe. Sin embargo, nos pregunta primero.
Si el rendimiento realista del alquiler en el mercado es del 3,5%, entonces un 1% más quizá no sea tan irreal como buen precio. Un 5% puede ser un punto de partida para la negociación. Si ella dice: Lo siento, necesito cada euro, entonces está en su derecho y lo acepto completamente. Entonces pensamos si podemos y queremos conseguir la pasta y si sí, se hace la cita en notaría. Si no, quizá la haya, pero sin nosotros ;D
Con un arquitecto, si no recuerdo mal. No hubo contratista general.
En principio ya está todo bastante bien planificado: hay una plaza de aparcamiento, que por desgracia no está justo en la casa, techo plano y 3 pisos completos con terraza y balcón. No se puede ampliar más.
Acabo de encontrar una casa nueva comparable (pareada) al otro lado de la ciudad por 700.000€: con 160 m² de superficie habitable y 216 m² de parcela. Si ahora le resto 50.000€ por el terreno que es la mitad, llego a lo que KarstenausNRW ya me calculó.
Encuentro tus aportes muy constructivos y útiles, precisamente porque me muestran el otro lado de la argumentación. Para mí es importante entender qué debo tener en cuenta para la fijación del precio y así tener una perspectiva realista sobre si podemos permitirnos la casa y si queremos permitirnosla. Puedo seguir completamente tu argumentación de que es un cálculo simple equiparar el alquiler con la anualidad. Porque es cierto que debo compararlo con el arrendatario que, además, ahorra o invierte dinero.
Sin embargo, hay algo que no me queda claro. Tal vez puedas darme más ayuda aquí: calculas que con 1500€ de alquiler y un interés del 4% puedo obtener un crédito de 450.000€, si uso mi alquiler como pago de interés. A eso le sumo mi capital ficticio de 150.000€ y resulta en los 600.000€ que me has calculado. Hasta ahí todo claro. Lo que no entiendo es lo siguiente: ¿Por qué el dinero en el banco debería ser igual de caro que el alquiler?
Un ejemplo: Hace solo 3 años, los intereses de construcción estaban por debajo del uno por ciento. Con un alquiler de 1500€ y un interés del uno por ciento podría haber conseguido un crédito de 1,8 millones. Sumando mi capital: entonces habría tenido que pagar casi 2 millones por la casa, para no amortizar ya con el alquiler.
O al revés: Postulemos que el BCE sube el tipo de interés al 8% en los próximos 12 meses (sin considerar si es realista). Entonces solo da para un crédito de 225.000€. Sumando de nuevo mi capital de 150.000€. Ahora la casa solo cuesta 375.000€. Un precio que aquí ya se consideró casi ridículo.
Eso sería un comportamiento antocorrelacionado directo de los intereses y los precios de construcción/compra. Sin embargo, estos últimos no han bajado tanto en los últimos 3 años como los intereses han subido. Si los intereses y precios no están ligados: ¿de dónde viene entonces la suposición de que justo ahora se genera un precio adecuado al equiparar el alquiler con el pago de intereses del crédito?
¿Dónde está mi error de pensamiento?
Espero haberlo explicado bien aquí. No es mi pan de cada día.
Pensaría bien si una mudanza les valdría la pena. No pagar el precio final por "terquedad" y mudarse es cuestión de gustos.
Dices que no es vuestra casa de ensueño. Despídete de esa idea. Incluso una casa nueva es un compromiso entre finanzas, ubicación, tiempo.
Yo apostaría por la carta de confianza y señalar interés. Fuisteis los primeros preguntados. Eso es buena señal.
La posibilidad de que tengáis la opción entre esta casa y una "casa de ensueño" es pequeña. De otra forma tendríais una casa de ensueño y no esta.
La calidad de vida y las relaciones ya establecidas serían para mí más importantes que un gran jardín.
La pregunta no es "¿Cuánto debe costar una casa adosada media?" sino "¿Qué podemos pagar y cuánto debe costar?". Incluso si compráis y después encontráis algo mejor, el dinero probablemente no se perderá en una venta. Tus consideraciones "o-o-o" probablemente asfixian la mejor solución.
Creo que das en un buen punto aquí: simplemente debemos sopesar qué es más importante para nosotros: mantener la situación de vivienda estable actual o contemplar pronto una mudanza, quizá con la construcción previa de una casa, con todos los riesgos y oportunidades que eso implica.
Al final queda la decisión: invertir dinero ahora, o guardar el dinero, seguir ahorrando y mantener flexibilidad un tiempo más. Aunque tampoco tenemos tanto tiempo. Contrariamente a la suposición que hizo KarstenausNRW, lamentablemente ya no somos tan jóvenes (mediados de los 30).
También tienes razón: la terquedad no debería ser el criterio decisivo. Sino la pregunta de si al final el inmueble vale el precio pedido.
[...]
Para el vendedor hay una cosa importante: dinero en la cuenta. Si viene del inquilino actual o del nuevo propietario, ¿a quién importa?
Para el comprador la cosa es muy diferente:
- El usuario propio quiere expulsar al inquilino lo antes posible y luego vivir ahí
- El comprador como inversión quiere subir el alquiler
- El inquilino actual quiere evitar búsqueda de inmueble, mudanza, posiblemente cambio de trabajo o de colegio.
Entonces sí, si os lleváis bien con la casa, el vecindario es agradable, la escuela y el trayecto al trabajo convienen, ya es un valor. ¿Cuáles serían las alternativas? Si la propietaria quiere 600.000€ por la casa actual y hay otra al lado por 200.000€, claro, pero parece que no es así. Entonces sí, aprovechar la confianza inicial, iniciar la conversación, mostrar la propia cuenta, pero también aceptar del todo la cuenta completamente diferente del vendedor.
No veo al vendedor y al comprador como desacoplados: claro, para la vendedora la mayoría de las veces al final se trata de la cuenta bancaria.
También hay que poder realizar la ganancia, lo que sin comprador es difícil. Has nombrado razones en contra de una compra: usuario que no puede entrar de inmediato, comprador para inversión que tiene dificultad para subir el alquiler, inquilino que no quiere salir.
Claramente: la alternativa sería construir uno mismo en 2 o 3 años en un lugar que se ajuste mejor a nuestra situación de vida. Hasta entonces probablemente habrá algunos cambios (cambio de trabajo, los niños salen del kindergarten (que por cierto está a 30km) y van a la escuela).
Hasta entonces, por supuesto queremos evitar mudanzas si es posible.
Con el valor del suelo y una casa de 2016 con los datos mencionados, también valoraría mínimo entre 500k y 600k. Un factor precio de compra de 30 o más y un rendimiento bruto del 3% es normal hoy en día. Tu oferta con un rendimiento del 5% es tan baja que la arrendadora dudará de tu seriedad. Y las casas nuevas de 2016 no han bajado de precio, sino que han subido al menos un tercio desde 2016. Si tu arrendadora compró esa casa en su momento por 350k a 400k, ahora la puede vender fácilmente por 500k a 600k. Y aún tiene el alquiler anterior de ti. Y esa ganancia seguramente quiere realizar.
Creo que no tiene sentido comparar el precio de compra actual con el coste de construcción de 2016. Pero podría tener sentido comparar el coste de construcción actual con el precio de compra actual: si hoy tengo que pagar 3000€/m² vaya a comprar o construir, entonces puedo estar atento un tiempo para ver si aparece un terreno bonito. Construyo algo más pequeño, porque 150 m² ya son algo grandes para nosotros, y obtengo lo mejor para nuestra situación.
Si mi seriedad está en duda por pedir un 5% de rendimiento, que así sea. Viene de la ignorancia. También debe quedar claro para la arrendadora que en el mercado puede obtener un mejor precio que nosotros. Creo que eso también lo sabe. Sin embargo, nos pregunta primero.
Si el rendimiento realista del alquiler en el mercado es del 3,5%, entonces un 1% más quizá no sea tan irreal como buen precio. Un 5% puede ser un punto de partida para la negociación. Si ella dice: Lo siento, necesito cada euro, entonces está en su derecho y lo acepto completamente. Entonces pensamos si podemos y queremos conseguir la pasta y si sí, se hace la cita en notaría. Si no, quizá la haya, pero sin nosotros ;D
¿Conocéis con quién se construyó la casa adosada? Por si fue uno de los grandes proveedores, tal vez se puede buscar en Google qué cobran hoy en proyectos similares.
Con un arquitecto, si no recuerdo mal. No hubo contratista general.
No necesariamente. Lo que lo hace más barato es el terreno más pequeño. A menudo las casas adosadas tienen ubicación más céntrica que una unifamiliar.
Bueno, apostaría entre 480.000€ y 550.000€. También depende de si hay plazas de aparcamiento, una distribución espaciosa o ventanas que den al inmueble un aire moderno o si el ático puede aún reformarse. Tal vez la infraestructura cercana esté mal o bien.
Si busco en Immonet, las casas adosadas con un terreno cercano a 200 m² y 153 m² de vivienda están desde 560.000€ en adelante. Pero puede ser por la ubicación. No conozco la zona.
En principio ya está todo bastante bien planificado: hay una plaza de aparcamiento, que por desgracia no está justo en la casa, techo plano y 3 pisos completos con terraza y balcón. No se puede ampliar más.
Acabo de encontrar una casa nueva comparable (pareada) al otro lado de la ciudad por 700.000€: con 160 m² de superficie habitable y 216 m² de parcela. Si ahora le resto 50.000€ por el terreno que es la mitad, llego a lo que KarstenausNRW ya me calculó.