आज एक Reihenmittelhaus प्रति वर्गमीटर कितना खर्च होना चाहिए?

प्रिय KarstenausNRW:

मैं तुम्हारे योगदान को बहुत रचनात्मक और सहायक पाता हूँ, खासकर क्योंकि वे मुझे तर्क के दूसरे पक्ष को दिखाते हैं। मेरे लिए यह समझना महत्वपूर्ण है कि मूल्य निर्धारण में मुझे किन बातों का ध्यान रखना चाहिए ताकि यह वास्तविक नजरिया प्राप्त हो सके कि क्या हम यह घर खरीद सकते हैं और क्या हम इसे खरीदना चाहते हैं। मैं पूरी तरह से तुम्हारे तर्क का अनुसरण कर सकता हूँ कि किराये को ईकृत भुगतान के बराबर मानना एक बचकानी गणना है। हां, सही है मुझे किराएदार से तुलना करनी होगी जो साथ ही बचत भी करता है या पैसा निवेश करता है।

हालांकि एक बात मुझे समझ में नहीं आती। शायद तुम मुझे यहाँ एक बार फिर मदद कर सको: तुम यह गणना करते हो कि अगर मैं अपनी किराया के रूप में ब्याज भुगतान इस्तेमाल करूँ तो 1500€ किराए पर 4% ब्याज के साथ 450 हजार यूरो का कर्ज ले सकता हूँ। मेरे काल्पनिक 150 हजार यूरो के अपने पैसे से यह कुल 600 हजार यूरो बनता है, जैसा तुमने बताया। यह सब स्पष्ट है। जो मैं नहीं समझता वह यह है: बैंक से लिया गया पैसा किराए के बराबर महंगा क्यों होना चाहिए?
उदाहरण: 3 साल पहले निर्माण ऋण दर 1% से कम थी। तो 1500€ किराए पर 1% ब्याज से मैं 1.8 मिलियन का कर्ज ले सकता था। साथ में मेरा अपना पूंजी: इससे मैं लगभग 2 मिलियन का घर खरीद सकता था बिना किराया की अदायगी के साथ ऋण चुकाना शुरू किए।
या दूसरी दिशा में: मान लेते हैं कि ECB अगले 12 महीनों में ब्याज दर को 8% तक बढ़ा देता है (चाहे यह यथार्थवादी हो या न हो यहां वह छोड़ देते हैं)। तब 225 हजार यूरो का कर्ज मिलेगा। फिर भी मेरा 150 हजार यूरो का खुद का पैसा। अब घर का मूल्य केवल 375 हजार यूरो बचता है। जो कि यहाँ लगभग हास्यास्पद माना गया।

यह ब्याज और निर्माण / खरीद लागत के बीच बिल्कुल विपरीत व्यवहार होगा। लेकिन पिछले 3 वर्षों में निर्माण / खरीद लागत ने उतनी गिरावट नहीं दिखाई जितनी ब्याज बढ़े हैं। तो अगर ब्याज और कीमतें जुड़ी नहीं हैं: तब यह धारणा कहाँ से आई कि किराए को ऋण ब्याज भुगतान से बराबर मानने पर अभी उचित कीमत उत्पन्न होती है?

मेरा सोचने में कहाँ त्रुटि है?

मुझे उम्मीद है कि मैं इसे अच्छी तरह से समझा पाया। यह मेरा रोज़ का काम नहीं है।

मैं अच्छी तरह सोचता कि क्या तुम्हारे लिए स्थानांतरण उचित होगा। “हठधर्मिता” से अंतिम कीमत का भुगतान न करना और स्थानांतरित होना, यह व्यक्तिगत पसंद की बात है।
तुम कहते हो यह तुम्हारा सपना घर नहीं है। उस विचार से मुक्त हो जाओ। यहां तक कि नया निर्माण भी वित्त, स्थान, समय के बीच समझौता होता है।

मैं भरोसे के कार्ड पर दांव लगाऊंगा और रुचि दिखाऊंगा। तुमसे पहले पूछा गया था। यह एक अच्छा संकेत है।

संभावना कम है कि तुम इस घर और “सपनों के घर” के बीच चयन कर पाओ। अन्यथा तुम्हारे पास सपना घर होता और यह नहीं।
जीवन की गुणवत्ता और स्थापित संबंध मेरे लिए बड़ी बगीचे से अधिक महत्वपूर्ण होंगे।

प्रश्न यह नहीं है कि “एक मध्य स्तरीय संलग्न घर की कीमत क्या है?” बल्कि “हम इसके लिए क्या और कितना भुगतान कर सकते हैं?” भले ही तुम खरीदों और बाद में कुछ और खोजों, बिक्री में पैसा शायद नहीं खोए।
तुम्हारे "या-या" विचार शायद सबसे अच्छी समाधान की राह रोकते हैं।

मुझे लगता है तुम एक अच्छा बिंदु उठा रहे हो: हमें बस यह तौलना है कि हमारे लिए क्या महत्वपूर्ण है: वर्तमान स्थिर आवास स्थिति में बने रहना या जल्द ही स्थानांतरण या नए घर निर्माण के जोखिम और संभावनाओं के साथ जाना।

निष्कर्ष में निर्णय रहा: अब पैसा खर्च करना है, या थोड़ा रखकर बचत जारी रखना और कुछ समय लचीला रहना। हालांकि हमारे पास ज्यादा समय नहीं है। KarstenausNRW की एक बजाए वाली धारणा के विपरीत हम दुर्भाग्य से अब जवान नहीं हैं (मिड 30s)।

तुम सही हो: हठधर्मिता अंतिम मानदंड नहीं होना चाहिए। बल्कि यह प्रश्न होना चाहिए कि क्या हमें वस्तु के लिए मांगी कीमत उचित लगती है।

[...]

विक्रेता के लिए एक बात महत्वपूर्ण है: खाते में पैसा। चाहे वे वर्तमान किरायेदार से आए या नए मालिक से – फर्क नहीं पड़ता।

खरीदार के लिए स्थिति बिल्कुल अलग है:
- स्वयं उपयोगकर्ता जल्दी से वर्तमान किरायेदार को निकाल कर यहाँ रहना चाहता है
- निवेशक किराए में वृद्धि करना चाहता है
- वर्तमान किरायेदार संपत्ति खोज, स्थानांतरण, संभवतः कार्य स्थल और स्कूल परिवर्तन से बचना चाहता है।

तो हाँ, अगर आप घर के साथ ठीक हैं, पड़ोस अच्छा है, स्कूल और कार्य अग्रभाग ठीक है, तो यह एक मूल्यवान बात है। विकल्प क्या हैं? अगर वर्तमान मकान मालिक 600k मांगती है और पास में कोई 200k में मिलता है, तो हाँ। लेकिन ऐसा लगता नहीं। तो हाँ, भरोसे की शुरुआत करें, बातचीत करें, अपनी गणना भी दिखाएं लेकिन विक्रेता की पूरी अलग गणना को भी स्वीकार करें।

मैं विक्रेता और खरीदार को अलग नहीं मानता: स्पष्ट है कंपन के लिए अंत में ज्यादातर मामलों में बैंक बैलेंस मायने रखता है।
नफा भी महसूस होना चाहिए, जो बिना खरीदार मुश्किल है। तुमने खरीद के खिलाफ कारण बताए: स्वयं उपयोगकर्ता जो तुरंत प्रवेश नहीं कर सकता। निवेशक जो किराया बढ़ाने में समस्या में। किरायेदार जो निकलना नहीं चाहता।

साफ है: विकल्प है 2-3 वर्षों में अपने लिए बेहतर स्थलीय परिस्थिति में खुद निर्माण करना। तब तक कई बदलाव संभव हैं (नौकरी परिवर्तित हो सकती है, बच्चे किंडरगार्टन से स्कूल में जाएंगे (जो 30 किमी दूर है))।
तब तक हम कम से कम संभव स्थानांतरण नहीं चाहते।

मैं ज़मीन मूल्य और 2016 के घर के नामित डेटा के आधार पर कम से कम 500k से 600k का अनुमान लगाता। 30 या उससे अधिक का खरीद मूल्य कारक और 3% सकल रिटर्न आज सामान्य है। तुम्हारा प्रस्ताव 5% रिटर्न के साथ इतना कम होगा कि मकान मालिक तुम्हारी गंभीरता पर शक करेगा। और 2016 के नए बने घरों की कीमतें नहीं घटी हैं, बल्कि 2016 से कम से कम एक तिहाई बढ़ी हैं। अगर तुम्हारी मकान मालिक ने यह घर 350k से 400k में खरीदा होगा, तो अब वह इसे आराम से 500k-600k में बेच सकती है। और अभी तुम्हारा किराया मिलता है। और यह लाभ वह निश्चित रूप से लेना चाहेगी।

मुझे लगता है आज के खरीद मूल्य की तुलना 2016 के निर्माण मूल्य से करना उचित नहीं। पर यह हो सकता है कि आज के निर्माण मूल्य की तुलना आज के खरीद मूल्य से करें: अगर मुझे आज 3000€/sqm देना पड़ता है, कितना भी खरीदना या बनाना हो। तब मैं थोड़ी देर के लिए खुले नजर रख सकता हूँ कि कहीं अच्छा भूखंड मिले। मैं थोड़ा छोटा बनाऊंगा क्योंकि 150sqm हमारे लिए भी थोड़ा बड़ा है और हम हमारी स्थिति के अनुसार बेहतर निर्णय लेंगे।

5% रिटर्न मांगने में मेरी गंभीरता पर सवाल उठना शायद अनजान होने की वजह से है। मकान मालिक को भी स्पष्ट होना चाहिए कि बाजार में उन्हें हमसे बेहतर कीमत मिलेगी। मुझे लगता है वे यह जानते हैं। फिर भी पहले वे हमसे पूछती हैं।
अगर बाजार में वास्तविक किराये से रिटर्न 3.5% है, फिर 1% अधिक शायद अच्छा सौदा हो सकता है। 5% एक वार्ता की शुरुआत हो सकती है। यदि वे कहती हैं: माफ करें मुझे हर यूरो चाहिए तो यह उनका अधिकार है और मैं उसे स्वीकार कर सकता हूँ। फिर हम सोचेंगे कि हम पैसा जुटा सकते हैं या नहीं और यदि हाँ तो नोटरी नियुक्ति होगी। नहीं तो शायद कोई नोटरी भी नहीं; सिर्फ हमारे बिना ;D

क्या आपको पता है यह संलग्न घर किसके द्वारा बनाया गया? यदि बड़ी कंपनी थी, तो देखा जा सकता है कि वे आज इसी तरह की परियोजनाओं में क्या कीमत लेते हैं।

मुझे लगता है आर्किटेक्ट की मदद से बनाया गया था। जनरल ठेकेदार शामिल नहीं था।

जरूरी नहीं। जो सस्ता बनाता है वह छोटा भूखंड है। अक्सर संलग्न घर एक परिवार वाले मकान की तुलना में केंद्रीय स्थान पर होते हैं।

मैं अनुमान लगाऊंगा 480000€ से 550000€ तक। यह इस बात पर निर्भर करता है कि पार्किंग है या नहीं, प्लानिंग कितनी खुली है, खिड़कियां कितनी आधुनिक दिखती हैं या छत का डिब्बा विस्तार योग्य है या नहीं। आसपास की इंफ्रा कैसी है अच्छा या खराब।
अगर मैं इमोनट देखूं तो संलग्न घर 200sqm भूखंड और 153sqm रहने की जगह के साथ 560000€ से ऊपर मिलते हैं। यह हो सकता है जगह के कारण हो। उस क्षेत्र का मुझे ज्ञान नहीं है।

मूल रूप से सब अच्छी तरह से योजना बद्ध है: पार्किंग है, हालांकि घर के ठीक सामने नहीं, फ्लैट छत है और तीन पूर्ण मंजिलें टेरेस और बालकनी के साथ। और विस्तार संभव नहीं है।
मैंने अभी अभी शहर के दूसरे हिस्से में तुलनात्मक नया निर्माण घर (जुड़वां हिस्सा) 700 हजार यूरो में देखा: 160sqm रहने की जगह और 216sqm भूखण्ड। अगर वहाँ से 50 हजार यूरो घटा दिया जाए आधे भूखंड के कारण तो वही कीमत होती है जो KarstenausNRW ने मुझे पहले समझाई थी।

जहां तक बात साफ है। मैं जो नहीं समझता वह यह है: बैंक से पैसे लेना किराये जितना महंगा क्यों होना चाहिए?

मेरा मानना है, बिना करस्टन की पोस्ट फिर से पढ़े, कि आप ठंडे किराये की राशि के अनुपात में वित्तपोषण कर सकते हैं, बिना इस डर के कि आप किस्त चुकाने में असमर्थ रहेंगे। बस इतना ही।

आप सभी को यह स्पष्ट करना चाहिए कि क्या आप घर चाहते हैं।
यह कि मकान मालिक आपसे पूछ रही है, वह शिष्टाचार है, बिल्कुल सही तरीका है और कुछ आराम है, निश्चित रूप से फिलहाल कोई भी भीख नहीं है, क्योंकि उसे पता नहीं है कि आपका घर बाजार में कितना चलेगा।

आप अपनी क्रेडिट राशि ऊपर-नीचे गिन सकते हैं कि आप कितना कर्ज़ उठा सकते हैं, लेकिन मैं की तरह कभी भी अपना दाम नहीं बताऊंगा जब तक विक्रेता महिला वह नहीं बताती।

उसे अपना दाम बताना चाहिए, या तो आपका सौभाग्य होगा और वह इतना सही होगा कि आप वह घर खरीदना चाहेंगे या वह सही नहीं होगा और तब आप अपना उपयुक्त और समझदारी से गणना किया गया प्रतिप्रस्ताव देंगे।

मेरा मानना है कि वर्तमान में कुछ विक्रेता जानते हैं कि बढ़ी हुई ब्याज दरों के कारण पिछले साल जैसी कीमतें अब नहीं मिल सकतीं। बावजूद इसके अधिकांश लोग अभी भी कोशिश कर रहे हैं, लेकिन मैं यह भी देखता हूँ कि शायद अब भी खरीदार के रूप में आप एक समकक्ष भूमिका निभा सकते हैं और अब विक्रेता अपने हाथ में हमेशा नियंत्रण नहीं रखता।

एक बात मुझे स्पष्ट नहीं है। शायद आप यहां मुझे फिर से मदद कर सकें: आप गणना करते हैं कि मैं 1500€ किराया के साथ 4% ब्याज पर 450TEUR का ऋण प्राप्त कर सकता हूं यदि मैं अपने किराए को ब्याज भुगतान के रूप में उपयोग करता हूं। मेरे काल्पनिक 150TEUR खुद के पूंजी को मिलाकर वे 600TEUR होते हैं जो आपने मुझे गणना करके बताए। अब तक सब स्पष्ट है। जो मैं नहीं समझता वह यह है: बैंक से पैसा किराए के बराबर क्यों महंगा होना चाहिए? एक उदाहरण: अभी 3 साल पहले निर्माण ब्याज 1% से कम था। तब मैं 1500€ किराए पर 1% ब्याज के साथ 1.8 मिलियन का ऋण ले सकता था। इसके अलावा मेरी खुद की पूंजी: तब मुझे घर के लिए लगभग 2 मिलियन खर्च करने पड़ते ताकि मैं किराए के साथ ही ऋण चुकता न करूं। या दूसरी ओर: मान लेते हैं कि ECB अगले 12 महीनों में ब्याज दर 8% तक बढ़ा देता है (यह असली है या नहीं, इसे अभी एक तरफ रखते हैं)। तब केवल 225TEUR का ऋण मिलेगा। साथ फिर से 150TEUR मेरी पूंजी। अब घर के लिए केवल 375TEUR मिलते हैं। एक कीमत जिसे यहां लगभग हास्यास्पद माना गया था।

यह ब्याज और निर्माण/खरीद की कीमतों के बीच सीधे विपरीत व्यवहार होगा। लेकिन पिछले 3 वर्षों में कीमतों में उतनी गिरावट नहीं हुई जितनी ब्याज बढ़े। तो यदि ब्याज और कीमतें जुड़ी नहीं हैं: तब यह धारणा कहां से आती है कि जब किराया को ऋण के ब्याज भुगतान के बराबर माना जाता है तो सही कीमत बनती है?

मेरा सोच में कौन सी गलती है?

आशा है मैंने इसे अच्छा समझाया। यह मेरा रोज़ का काम नहीं है।

"सोच की गलती" इस वजह से है क्योंकि मैंने शुरुआत में जमीन के मूल्य, वर्तमान निर्माण लागत और समय मूल्य ह्रास के आधार पर एक मोटा बाजार मूल्य निर्धारित किया। वित्त पोषण आपके किराए पर आधारित है और मैं सिर्फ यह दिखाना चाहता था कि वित्त पोषण + 25% खुद का पूंजी एक उचित संबंध बनाता है संभव खरीद मूल्य के साथ। वास्तव में वित्त पोषण किराए से महंगा है। आपको a) 150 हजार यूरो खुद का पूंजी देना होगा और आप 4.5% सावधि जमा ब्याज का त्याग कर रहे हैं (यह वर्तमान में 3-5 साल की निवेश अवधि पर उपलब्ध है)। पिछले 5-10 सालों के पागल और असामान्य ब्याज दरों ने स्वामित्व को इतना सस्ता बना दिया कि सामान्य लोग भी ऋण प्राप्त कर सकते थे। कीमतें ब्याज दरों की तुलना में उतनी तेजी से नहीं बढ़ सकती थीं। अब ब्याज दरें सामान्य हुई हैं, लेकिन अभी भी काफी सस्ती हैं। कीमतें अभी तेजी से गिर नहीं रही हैं - स्पष्ट है, कौन अपनी संपत्ति/रिटर्न छोड़ना चाहेगा। और हाँ, शायद 2021 के मध्य में पर्याप्त खरीददार होते जो आपके घर के लिए सात अंकों की राशि देते। मेरी पूर्व पत्नी के साथ हमने 2017 में 550 हजार यूरो का निर्माण किया। 2019 में लगभग 800 हजार में बेचा। 2022 में पड़ोसी ने छोटे घर को कुछ सौ वर्ग मीटर कम जमीन के साथ 1.x मिलियन में बेचा। क्यों? क्योंकि यह संभव था। ये खरीदारों/निर्माताओं के लिए कुछ सुनहरे साल थे - निश्चित रूप से विक्रेता/निर्माण कंपनियों के लिए भी। लेकिन वो समय बीत चुका है। पी.एस. मैं लगभग 30 वर्षों से रियल एस्टेट क्षेत्र में काम कर रहा हूं, मुख्य रूप से वित्त पोषण में - वर्तमान में सूचीबद्ध कंपनियों तक। और मुझ पर विश्वास करें, 5% किराये की आय के साथ आप वास्तव में खुद को हास्यास्पद बना रहे हैं ;-)

यदि वास्तविक बाजार किराये की आय 3.5% है, तो 1% अधिक शायद अच्छे मूल्य के रूप में इतना अवास्तविक नहीं होगा।

यह लगभग 6.5 वर्षों के किराये का अंतर है (4.5% रिटर्न पर) या आप लगभग 25% कम खरीद मूल्य प्रदान कर रहे हैं जैसा कि 3.5% रिटर्न पर है। 1% रिटर्न इतना फर्क डालता है। ये पूरी दुनिया का अंतर है। सिर्फ उदाहरण के लिए ठोस कीमतों को ध्यान में रखने के लिए - 600 हज़ार यूरो से 450 हज़ार यूरो।

एक विक्रेता के रूप में आप इस तरह का प्रस्ताव कैसा पाएंगे? शायद बाजार मूल्य से 50 हज़ार यूरो कम। इसके साथ टकराव किया जा सकता है। लेकिन 150 हज़ार यूरो से शुरुआत करना?

जैसा कि अन्य लोग पहले लिख चुके हैं। अपनी रुचि जताएं और उन्हें खरीद मूल्य की उम्मीद बताने दें, ताकि आप सोच विचार कर सकें।

मैं भी कीमत पूछूंगा और फिर बातचीत करूंगा। आजकल 10% की छूट तो आम बात है।