Combien doit coûter aujourd'hui une maison mitoyenne moyenne par mètre carré ?

Cher KarstenausNRW :

Je trouve tes contributions très constructives et utiles, justement parce qu’elles me montrent l’autre côté de l’argumentation. Il est important pour moi de comprendre ce que je dois prendre en compte pour la fixation du prix afin d’avoir un regard réaliste sur le fait de savoir si nous pouvons nous permettre cette maison et si nous voulons vraiment nous la permettre. Je peux suivre complètement ton argumentation selon laquelle c’est un raisonnement simpliste d’égaliser le loyer avec l’annuité. Car c’est vrai, je dois comparer avec le locataire qui, en plus, économise ou investit de l’argent.

Une chose m’échappe cependant. Peut-être peux-tu m’apporter à nouveau un peu d’aide ici : tu démontres que, avec un loyer de 1500 € et un taux d’intérêt de 4 %, je peux obtenir un crédit de 450 000 €, si j’utilise mon loyer comme paiement des intérêts. À cela s’ajoutent mes 150 000 € d’apport fictif, ce qui fait les 600 000 € que tu m’as calculés. Jusqu’ici c’est clair. Ce que je ne comprends pas, c’est ceci : pourquoi l’argent à la banque devrait-il coûter exactement autant que le loyer ?
Un exemple : il y a encore trois ans, les taux de crédit étaient en dessous de 1 %. Avec un loyer de 1500 € à 1 % j’aurais donc pu contracter un crédit de 1,8 million. À cela s’ajoute mon apport personnel : j’aurais alors dû payer presque 2 millions pour la maison, afin de ne pas rembourser simultanément le loyer.
Ou dans l’autre sens : supposons que la BCE augmente le taux directeur à 8 % dans les 12 prochains mois (peu importe ici si cela est réaliste). Alors il ne suffirait plus que pour un crédit de 225 000 €. À cela s’ajoute mon apport personnel de 150 000 €. Il ne resterait donc plus que 375 000 € pour la maison. Un prix déjà considéré ici comme presque ridicule.

Ce serait donc un comportement inversement corrélé entre les taux d’intérêt et les prix de construction / d’achat. Or ces derniers n’ont pas du tout chuté ces trois dernières années au même rythme que les taux ont augmenté. Si donc les taux et les prix ne sont pas liés : d’où vient alors l’hypothèse qu’un prix raisonnable apparaisse justement maintenant, quand on égalise le loyer avec le paiement des intérêts du crédit ?

Où est mon erreur de raisonnement ?

J’espère avoir bien pu expliquer cela ici. Ce n’est pas mon quotidien.

Je réfléchirais bien si un déménagement en vaut la peine. Ne pas payer le prix final par « entêtement » et déménager est une question de goût.
Tu dis que ce n’est pas votre maison de rêve. Débarrasse-toi de cette idée. Même une maison neuve est un compromis entre finances, emplacement, moment.

Je miserais sur la carte de la confiance et signalerais de l’intérêt. Vous avez été les premiers à être sollicités. C’est un bon signe.

La chance que vous ayez le choix entre cette maison et une « maison de rêve » est faible. Sinon vous auriez une maison de rêve et non celle-ci.
La qualité de vie et les relations établies me sembleraient plus importantes qu’un grand jardin.

La question n’est pas « combien peut coûter une maison mitoyenne de milieu ? » mais « combien pouvons-nous et voulons-nous payer ? ». Même si vous achetez et trouvez quelque chose d’autre plus tard, lors de la revente, l’argent n’est probablement pas perdu. Tes réflexions « ou - ou » étouffent probablement la meilleure solution.

Je crois que tu mets le doigt sur un bon point : il faut simplement peser ce qui est important pour nous : rester dans la situation de logement stable que nous avons actuellement ou envisager bientôt un déménagement avec, éventuellement, une construction de maison préalable, avec tous les risques et chances que cela comporte.

Au final, la décision reste : investir de l’argent maintenant, ou garder cet argent un peu plus longtemps, continuer à épargner et rester flexible encore un moment. Bien que nous n’ayons plus beaucoup de temps non plus. Contrairement à ce que KarstenausNRW a supposé, nous ne sommes malheureusement plus tout jeunes (mi-trentaine).

Tu as aussi raison : l’entêtement ne devrait pas être le critère décisif. Mais plutôt la question de savoir si cet objet vaut finalement le prix demandé pour nous.

[...]

Pour le vendeur, une chose est importante : de l’argent sur le compte. Peu importe que cela vienne du locataire actuel ou du nouveau propriétaire – who cares.

Pour l’acheteur, c’est bien différent :
- L’autopreneur veut rapidement expulser le locataire et habiter lui-même
- L’investisseur veut augmenter le loyer au locataire
- Le locataire actuel veut éviter recherche de logement, déménagement, éventuel trajet travail, éventuel changement d’école, etc.

Donc oui, si vous vous sentez bien dans cette maison, si le quartier est sympa, si l’école et le trajet au travail conviennent, c’est déjà une valeur. Quelles seraient les alternatives ? Si la propriétaire veut 600k pour la maison actuelle et qu’il y en a une autre à côté pour 200k, c’est clair, mais ce ne semble pas être le cas. Donc oui, utiliser le capital confiance, entrer en discussion, montrer volontiers son propre calcul mais aussi accepter le calcul complètement différent du vendeur.

Je ne vois pas le vendeur et l’acheteur comme complètement déconnectés : clairement, pour le vendeur, c’est dans la plupart des cas une question de solde de compte au final. Il faut aussi pouvoir réaliser le bénéfice, ce qui est difficile sans acheteur. Tu as donné des raisons contre un achat : autopreneur qui ne peut pas emménager immédiatement, investisseur qui a des difficultés à augmenter le loyer, locataire qui ne veut pas partir.

Clairement : l’alternative serait de construire soi-même dans 2 ou 3 ans à un endroit mieux adapté à notre situation de vie. D’ici là, plusieurs changements sont probablement à prévoir (changement de travail, les enfants passent de la maternelle – qui est à 30 km – à l’école).
D’ici là, nous ne souhaitons bien sûr plus déménager si possible.

Avec la valeur foncière et une maison de 2016 avec les données citées, je fixerais aussi le prix aujourd’hui à au moins 500k à 600k. Un facteur de prix d’achat de 30 et un rendement brut de 3 % est aujourd’hui normal. Ton offre, avec un rendement de 5 %, est tellement minable que la propriétaire doutera de ta crédibilité. Les maisons neuves de 2016 n’ont pas perdu de valeur, mais ont augmenté d’au moins un tiers depuis 2016. Si ta propriétaire a acheté la maison à l’époque entre 350k et 400k, elle pourra la revendre aujourd’hui sans problème pour 500k-600k. Et elle a le loyer payé par toi jusqu’à présent. C’est probablement ce gain qu’elle veut réaliser.

Je crois qu’il n’est pas judicieux de comparer le prix d’achat aujourd’hui avec le prix de construction de 2016. Mais il pourrait être utile de comparer le prix de construction d’aujourd’hui avec le prix d’achat d’aujourd’hui : si je dois poser 3000 €/m² pour une maison, que ce soit pour acheter ou construire, alors je peux garder l’œil ouvert un moment pour voir si un terrain intéressant se présente. Je construis un peu plus petit car les 150 m² sont un peu grands pour nous et j’optimise la solution pour notre situation.

Que ma crédibilité soit remise en cause si je demande un rendement de 5 % reste à voir. Cela vient d’abord de mon ignorance. La propriétaire doit bien sûr être consciente qu’elle peut obtenir un meilleur prix sur le marché que de nous. Je pense que c’est clair pour elle aussi. Pourtant, elle nous demande en premier.
Si le rendement locatif réaliste sur le marché est de 3,5 %, alors 1 % de plus n’est peut-être pas complètement irréaliste comme bon prix. 5 % pourraient être un point de départ pour une négociation. Si elle dit alors : Désolée, j’ai besoin de chaque euro, alors c’est son droit et je peux totalement l’accepter. Ensuite, nous décidons si nous pouvons et voulons réunir l’argent, et si oui, il y aura un rendez-vous chez le notaire. Sinon, il n’y aura peut-être pas de rendez-vous. Mais alors, pas avec nous ;D

Connaissez-vous le constructeur de la maison mitoyenne ? Si c’est l’un des grands fournisseurs, on peut peut-être googler ce qu’ils demandent aujourd’hui pour des projets similaires.

Avec un architecte si je ne me trompe pas. Pas de maître d’œuvre général impliqué.

Pas nécessairement. Ce qui la rend moins chère est le terrain plus petit. Souvent les maisons mitoyennes ont un emplacement plus central que les maisons individuelles.

Je dirais entre 480 000 € et 550 000 €. Cela dépend aussi si des places de stationnement sont disponibles, si une répartition généreuse ou des surfaces vitrées rendent la maison un peu plus moderne ou si le grenier peut être encore aménagé. Peut-être que l’infrastructure immédiate est mauvaise ou excellente.

Sur Immonet, les maisons mitoyennes avec un terrain d’environ 200 m² et 153 m² d’espace habitable se situent à partir de 560 000 €. Mais cela peut dépendre de l’emplacement. Je ne connais pas le coin.

En principe, tout est plutôt bien planifié : il y a une place de parking, malheureusement pas juste à côté de la maison, un toit plat et 3 étages complets avec terrasse et balcon. Il n’est plus possible d’aménager davantage.
Je viens aussi de trouver une maison neuve comparable (maison jumelée) de l’autre côté de la ville pour 700 000 € : 160 m² de surface habitable et 216 m² de terrain. Si on retranche maintenant 50 000 € pour le terrain deux fois plus petit, on arrive à ce que KarstenausNRW m’a déjà calculé.

Jusqu'ici tout est clair. Ce que je ne comprends pas, c’est ceci : pourquoi l’argent chez la banque devrait-il coûter autant que le loyer ?

Je pense, sans relire la contribution de Karsten, que tu peux te permettre un financement correspondant au montant du loyer hors charges, sans avoir peur de ne pas pouvoir assumer les remboursements. Rien de plus.

Sachez si vous voulez la maison.
Que la propriétaire vous demande, c’est une question de politesse, la bonne démarche et un peu de commodité, certainement pas une démarche de mendicité pour l’instant, car elle ne sait pas encore comment votre maison sera accueillie sur le marché.

Vous pouvez bien sûr calculer à l’envi combien de crédit vous pouvez vous permettre, mais je ne donnerais jamais mon prix, tout comme , avant que la vendeuse ne le fasse.

Elle doit donner son prix, soit vous avez de la chance et il vous convient de manière à ce que vous souhaitiez acheter la maison, soit il ne convient pas et vous faites alors votre contre-offre raisonnablement calculée.

Je pense que certains vendeurs savent déjà qu’en raison de la hausse des taux d’intérêt, les prix ne peuvent plus être les mêmes que l’année dernière. Néanmoins, la plupart essaient encore, mais je vois aussi de bonnes chances que les acheteurs puissent désormais à nouveau adopter un rôle équivalent et que le vendeur ne détienne plus automatiquement les leviers.

Une chose reste cependant floue pour moi. Peut-être peux-tu m’apporter un éclaircissement ici : tu calcules que je peux obtenir un crédit de 450 000 € avec un loyer de 1500 € à 4 % d’intérêts, si j’utilise mon loyer comme paiement d’intérêts. Avec mon apport fictif de 150 000 €, cela fait les 600 000 € que tu m’as calculés. Jusque-là tout est clair. Ce que je ne comprends pas, c’est ceci : pourquoi l’argent est-il aussi cher à la banque que le loyer ?
Un exemple : il y a encore 3 ans, les taux de construction étaient en dessous d’un pour cent. Avec un loyer de 1500 € à un pour cent, j’aurais donc pu obtenir un crédit de 1,8 million. Ajoutez mon apport personnel : j’aurais dû payer presque 2 millions pour la maison, pour ne pas rembourser simultanément le crédit avec le loyer.
Ou dans l’autre sens : supposons que la BCE augmente le taux directeur à 8 % dans les 12 prochains mois (que cela soit réaliste ou non est mis de côté). Alors cela suffit pour un prêt de 225 000 €. Plus mon apport de 150 000 €. Il ne reste plus que 375 000 € pour la maison. Un prix qui a déjà été considéré ici comme presque risible.

Ce serait donc un comportement directement anticorrélé des taux et des prix de l’immobilier/achat. Pourtant ces derniers n’ont pas du tout chuté dans les 3 dernières années autant que les taux ont augmenté. Si donc les taux et les prix ne sont pas liés : d’où vient alors l’hypothèse qu’un prix adéquat se crée justement maintenant, si on égale le loyer au paiement des intérêts du crédit ?

Où est mon erreur de raisonnement ?

J’espère avoir bien pu expliquer cela ici. Ce n’est pas mon pain quotidien.

« L’erreur de raisonnement » vient du fait que j’ai d’abord estimé une valeur de marché très grossière en me basant sur la valeur du terrain, les coûts de construction actuels ainsi que la dépréciation du temps. Le sujet du financement repose sur ton loyer et je voulais seulement montrer que le financement + 25 % d’apport personnel donnent une relation raisonnable avec le prix d’achat possible. En réalité, le financement est plus cher que le loyer. Tu dois a) apporter 150 000 € d’apport personnel et renoncer par exemple à un intérêt fixe à 4,5 % (ce qui est actuellement possible avec un horizon d’investissement de 3 à 5 ans).
Ces 5 à 10 dernières années avec des taux incroyablement bas (et anormaux), la propriété a été rendue tellement abordable que tout le monde pouvait financer. Les prix ne pouvaient pas monter aussi vite que les taux ont chuté. Maintenant, les taux sont revenus à la normale, mais restent encore assez bas. Les prix ne baissent cependant pas aussi rapidement – bien sûr, qui voudrait renoncer à un patrimoine/rendement ?
Et oui, peut-être qu’à la mi-2021, il y aurait eu assez d’acheteurs prêts à dépenser effectivement une somme à sept chiffres pour votre petite maison.

Avec mon ex, nous avons construit en 2017 pour 550 000 €. Nous avons vendu en 2019 pour presque 800 000 €. En 2022, le voisin a vendu la maison plus petite avec quelques centaines de m² de terrain en moins pour 1,x million. Pourquoi ? Parce que c’était simplement possible. Ce furent quelques années en or pour acheteurs/constructeurs – bien sûr aussi pour vendeurs/entreprises de construction. Mais ces temps sont révolus.

P.S. Je travaille depuis presque 30 ans dans le domaine de l’immobilier, principalement les financements – actuellement jusqu’aux entreprises cotées en bourse. Et crois-moi, avec un rendement locatif de 5 %, tu te rends vraiment ridicule ;-)

Si le rendement locatif réaliste sur le marché est de 3,5 %, alors 1 % de plus n’est peut-être plus si irréaliste comme bon prix.

Cela représente presque 6,5 loyers annuels de différence (à un rendement de 4,5 %) ou bien vous proposez environ 25 % de prix d’achat en moins qu’à un rendement de 3,5 %. C’est ce que fait 1 % de rendement. Ce sont des mondes à part. Juste pour avoir une idée précise des prix – 600 k€ contre 450 k€.

Comment trouveriez-vous une telle offre en tant que vendeur ? Peut-être 50 k€ en dessous de la valeur du marché. Avec ça, on peut négocier. Mais commencer à 150 k€ ?

Comme d’autres l’ont déjà écrit. Manifestez votre intérêt et demandez la fourchette de prix d’achat afin de pouvoir réfléchir.

Je ferais également appeler le prix et ensuite négocier. Aujourd'hui, 10 % baissent généralement toujours.