关于融资的基本问题

大家好。

我已经在论坛潜水很久了。现在我有一些关于融资的基本问题。

1. 剩余债务是按月还是按年重新计算？
如果是按月计算，通常所有银行都是这样吗？

我们银行在我们镇上的一个新建住宅区出售土地。
根据多家房地产融资中介，比如DTW或Dr. Klein，利率在以下参数下大约为1.8%：

总成本：52万欧元
房产价值：48万欧元
贷款需求：29.5万欧元
贷款比例：低于70%
固定利率期限：20年
还款率：3.5%

提供贷款的银行只在我全额融资的前提下出售土地。银行拒绝用我的自有资金直接出售土地给我。

银行向我提供的贷款有效利率为2.6%。
房地产融资中介和本地银行之间利率差距这么大正常吗？
我有什么谈判的可能性来降低利率？

在目前卖方市场紧张的情况下，我估计机会不多。

感谢大家的所有建议。

这个报价几乎有点无礼，显然他们想额外赚点钱，而不是提高购买价格。或者是收取了一笔佣金。

通过讨价还价你不会走得太远。如果非要买这块地，我只看到两个选项：a) 尽可能高的特别还款额度，并每年充分利用；b) 短期固定利率，到期后取消合同。

我认为银行肯定想赚大钱。
在当前的市场状况下，这块地估计肯定能卖出去。
地块购买价需加上中介手续费。
我很想在这里建房，但我有些疑虑。
关于a）将约定特别还款，但可能不会最大限度利用。
关于b）当然，我可以签订10年的利率锁定期，但很可能面临10年后利率高于2.6%的风险。

利率风险当然没人能完全帮你消除，而且重组贷款也会带来额外费用（抵押权转移）。

但十年后你的贷款价值比将低于60%，并且能获得最优利率。我本来更倾向于五年，到那时利率风险“应该”能够控制在一定范围内。除此之外，你几乎没有真正的替代方案。每年5%的特别还款也能很快增加你的自有资金。

贷款额度接近70%，我差不多能拿到最好的条件，只是这家银行和这块[Heimatort]的地不行。我觉得拿不到五年的报价，因为银行也能想到我到期后不会在那里续贷。现在利率已经很低了，大家都想拼命赚钱。

条件中的利率已经非常离谱了。方案3可能就是继续寻找 :-(