房屋建造融资 / 土地（自筹资金）价格过高？

我们刚刚讨论过土地价值。超大面积的土地不会完全按照建筑用地（= 地价基准）来评估。正常情况下，比如说是600或800平方米。或者土地宽度乘以30或40米深度。剩余部分被视为不可建筑的花园用地，因此价值显著较低。例外情况如别墅区，人们期望房屋配备相应大小的土地。这是一个小插曲，解释为什么Dr. Klein对土地的估价较低。
你也可以看到，较小的土地相应地更贵（因为房屋与土地的比例也不同）。

给你的计算示例：800平方米土地，400欧元/平方米=32万欧元 + 700平方米花园用地，200欧元/平方米=14万欧元，减去拆除费2万欧元 = 购价44万欧元

哦，你的意思是卖方在价格中已经扣除了拆除费，因此价格比地价基准便宜？嗯……这很有道理（至少算公平）。
那么我对Dr. Klein这句话就更感到疑惑了，因为客观来看，即使是46万欧元，我们的地价基准也只有307欧元/平方米，仍低于“官方”320欧元/平方米。
当然大多数土地没有这么大，整体建筑项目如果用35万欧元买800平方米的话当然更便宜。但每平方米的价格在我们的案例中仍然明显更差，不是吗？

所以我想知道，为什么Dr. Klein称这为“高昂的价格”。我们是不是遗漏了什么，还是大多数人根本不愿意或没有能力为土地支付44万欧元？

简单回答：Dr. Klein 根据减少的建地面积和BRW进行计算。卖家则会看市场，甚至可能在心里再扣除一点拆除费用，但最终价格仍远高于银行的计算，因为卖家设定的平方米价格明显更高——而且可能没有因地块大小调整价格。你的问题是，可能有人会毫无异议地支付这个价格，所以你只能跟着玩或者继续寻找。

简单回答：克莱因博士依据减少后的可建土地面积和BRW进行计算。而卖方则会放眼市场，甚至可能在心里对拆除费用稍作扣除，最终成交价往往远高于银行的估算，这主要是因为卖方设定的每平方米价格明显更高——而且可能还没有针对地块大小进行调整。你的问题在于，可能会有其他人毫无异议地支付这个价格，所以你只能选择跟进或继续寻找。

是的，你说得对。据说甚至有比我们的报价更高的出价（“报价中的挂牌价”），而我们是因为同情才得标的。最终是否真是如此，或者我们其实是唯一“傻瓜”提交报价的人，恐怕永远无从得知。

我一直认为，地块才是真正决定价值的因素（而且还会增值，而房屋会贬值）。因此我对建设租赁权也有疑虑，目前这种方式似乎只有市政当局提供。

但实际上，问题是银行故意低估了大部分地块面积，从而缩小了自有资金（尽管将来可能可以进行拆分）？

我的问题是，克莱因博士现在让我们感到不确定：这是主观感觉太贵（大多数人会选择例如34万欧的小地块，从而整体房价便宜10万欧）还是客观上过高（从每平方米价格+拆除费用以及替代选项的每平方米价格来看）？

但是实际上问题是银行，它故意少计了大部分面积以减少自有资本（虽然将来可能可以分割。。）？

不完全是，因为“这家银行”和其他任何正规银行做法都是一样的。:) 只有在剩余部分也允许建设且包括配套条件时，分割才有意义。

客观来看，土地价格较高，因为还需要加上拆迁费用，但由于缺乏替代选项，主观上这可能是一个正常的价格。决定权在你。:)

拆除费用还要另外算，是的。但现在几乎在柏林周围的每块建筑用地上都有一些需要拆除的东西……

错了。房子不是建在建筑用地上，而是把潜在的二手房变成了拆除房。

但是请不要忘记，柏林周边的大部分地区曾是前东德区域。那里的房屋质量有时与西部有显著的不同。