Mehrfamilienhaus Mietwohnungen als Investition - Welche Darlehens-anteile %?

[toxicmolotof]

Dazu kommt die steuerliche Betrachtung, insbesondere ind dieser besonderen Situation. Ein professioneller Steuerberater ist oberste Pflicht.

 

[f.a.b]

Dirk, Türen eingerannt hat uns keiner aber ein Paar Bauträger haben schon immer mal wieder angefragt, wir haben das immer abgelehnt da wir eigentlich gegen verkaufen und eher für regelmäßige Einkommensgenerierung waren.

Zum Eigenkapital:
meine Grundstueckswertschaetzung war eher konservative, der Bodenrichtwert ist 96EUR / M2 also bei 7000M2 672TEUR, und ich dachte auch eher an 15 Wohnungen nicht 20, also dann wird aus den Baukosten 2250TEUR mit Eigenkapital von 872TEUR und das sind dann 38% Eigenkapital. Also ich denke Eigenkapital mäßig bekomme ich das hin, wenn nicht baue ich weniger / kleiner. Der guenstige Kredit (und das vorhandene Land) sind der Grund aus dem Ich bauen möchte, also wenn die Kreditkosten aufgrund des hohen Risikos / geringen EKs hochgehen dann rechnet sich das ja gar nicht mehr, wird also nicht gemacht.

Zu den Zinsen:
Meine Bank, den Filialleiter kenne ich seit 20 Jahren sehr gut, hat mir 2.2% angeboten, das war im Dezember letzten Jahres. Der Fillialleiter hat mir jetzt auf Nachfrage nochmal gemailt das das Zinsumfeld eher noch etwas guenstiger geworden ist. Dann habe ich halt noch die KFW Finanzierung dazu gezählt und komme daher auf ~2%. Ich würde das natuerlich alles konkreter Absichern bevor ich Anfange.

Zur Rendite / Fragen:
Generell habe ich zur Zeit halt bedenken, ausgelöst durch Eure Kommentare und Ratschlaege, das der 'worst case' also 4% nun wirklich zu wenig ist und auch die optimistischeren ~6% immer noch nicht allzu prickelnd. Ich weiss natuerlich das da noch Steuern und Zinsen und Reparaturen (und der Rest dann für die Tilgung) abgehen, meine kleine Prozentrechnung ist wie das EBITDA für Unternehmen gerechnet. Der Rest, also die Tilgung, scheint mir aber auch, wie Euch ja auch, zu gering. könnt uhr mir mal sagen welche Quote, also return on investment, man in so einer 'B-Lage' mit ~100EUR Bodenrichtwert in Kauf nehmen würde?

Danke und MfG aus Sydney!

 

[HilfeHilfe]

Alles schwierig ! Was sagt den der Filialleiter der Bank ? Kennt er zufällig Projektfirmen die ähnliches starten ?

Manch einer hat sich bei sowas großem verhoben,

 

[DG]

Hallo f.a.b.,

grundsätzlich und gerade aus Unternehmersicht finde ich Deinen Enthusiasmus und Dein Engagement total knorke. Es braucht immer Menschen, die sich was zutrauen und die ein Risiko eingehen, sonst passiert auch nichts - das nur mal vorweg, bevor ich wieder das Meckern anfange. :)

Nun zurück zu den unemotionalen Zahlen und spielen wir mal eine andere Variante durch:

Nehmen wir an, Ihr würdet das Grundstück binnen 3 Monaten für 750T€ an einen Investor verkaufen können.

Dann könntet Ihr jeder 100T€ (in D maximale Höhe der Einlagensicherung bei Banken) zur Reserve an die Seite legen und mit 500T€ flüssigem Kapital (zzgl. 50T€ Nebenkosten! für Erwerb) in ein bereits bestehendes oder projektiertes Objekt investieren. Je nach (gewünschter) Eigenkapital-Quote (33-50%!) würden 1 bis 1,5 Mio Gesamtinvest möglich sein.

Vorteile:

1. Euer bisheriges Eigenkapital von 200T€ wird gar nicht angetastet (könnte aber eingebracht werden)
2. Es entsteht weiteres freies Kapital (mögl. Investment mit Zinsgewinn in Australien)
3. Weniger Zeitaufwand (mehr eigener Verdienst in Australien)
4. Weniger Gesamtrisiko
5. Sofortiger/deutlich früherer Kapitalrückfluss, wenn zB in bereits bestehendes/vermietetes Objekt investiert wird
6. Bei Investment in bestehendes Objekt liegen beim Kauf alle Zahlen auf dem Tisch incl. der tatsächlichen Mieteinnahmen, d.h., man rechnet mit realen Zahlen.

Nachteil:

1. Es ist nicht Dein "eigenes Baby" auf dem eigenen Grundstück (an der Stelle aber auch mal die eigene emotionale Bindung an das Grundstück überprüfen! Wenn Ihr knallhart kalkuliert, müsst Ihr das Grundstück beim richtigen Preis ohne mit der Wimper zu zucken verkaufen können!)
2. uU weniger (absolut betrachtet, nicht prozentual) Gesamtrendite (aber auch weniger Risiko/Kapitaleinsatz!)

Zum Eigenkapital:
meine Grundstueckswertschaetzung war eher konservative, der Bodenrichtwert ist 96EUR / M2 also bei 7000M2 672TEUR, und ich dachte auch eher an 15 Wohnungen nicht 20, also dann wird aus den Baukosten 2250TEUR mit Eigenkapital von 872TEUR und das sind dann 38% Eigenkapital. Also ich denke Eigenkapital mäßig bekomme ich das hin, wenn nicht baue ich weniger / kleiner.

Dazu nur eine Anmerkung. Ein Investor wird das Grundstück bis zum letzten Zentimeter ausquetschen, nur so kommt man auf eine marktgerechte Rendite. Die Idee, man könnte weniger bauen und damit mehr Rendite erwirtschaften oder Risiko umgehen, halte ich für grundsätzlich falsch. Einen großen Garten zahlt Dir (vermutlich) kein Mieter aus, der Kapitaleintrag in Form von Bauland ist aber gleich, es sei denn, man baut zunächst 15 Wohnungen und lässt 1/4 des Grundstücks für eine spätere Bebauung frei. Andere Variante wäre, dass man sich vom ortsüblichen Niveau abhebt und großzügigere Gartenflächen als Pluspunkt verkauft - dazu muss aber auch eine entsprechende Nachfrage (mit gehobener Ausstattung, evtl. altengerecht) da sein.

Kurz und gut, ich will Dir das nicht ausreden, aber ich glaube, dass Ihr sehr gute Alternativen habt und aus verschiedenen Gründen ohne externen Investor nicht auskommt.

Best regards!
Dirk Grafe

P.S.: Wenn man 1,5 Mio investiert, fallen ca. 150T€ Nebenkosten an, oben sind nur 50T€ angesetzt ...

 

[f.a.b]

Hallo
mein Freitag ist hier in Sydney erstmal vorbei, gehe früh ins Bett um mir mitten in der Nacht die Weltmeisterschafts-Spiele anzusehen.

Ich werde den Bankdirektoren ansprechen ob er Investoren kennt und mich auch, wie von Dirk angeregt, mal nach Investoren umhören und zumindest mal sprechen. Kann jemand eventuell einen guten Start / Ansprechpartner, per PM an mich falls ja bitte.

Dirk, ganz kurz, also so dachte ich auch mit 'weniger bauen', das gesamte Grundstück beplanen (Bebauungsplan) und dann soviel davon umsetzen wie sich zu guten Darlehens-Konditionen machen lässt, den Rest dann, bei Erfolg, spaeter. Generell, insbesondere da die Zahlen / Rendite ja durch die Lage doch eher begrenzt sind bin ich auch der Meinung das, wer auch immer das macht, das Grundstück effizient bebaut, oder auch ausgequetscht, werden müsste.

MfG und Danke mal wieder!