Apartamentos de alquiler en edificio multifamiliar como inversión - ¿Qué porcentajes de préstamos?

Además está la consideración fiscal, especialmente en esta situación particular. Un asesor fiscal profesional es obligación absoluta.

Dirk, nadie nos ha echado las puertas abajo, pero algunos promotores inmobiliarios han preguntado de vez en cuando, siempre lo hemos rechazado porque en realidad estamos en contra de vender y más a favor de generar ingresos regulares.

Sobre el capital propio:
mi tasación de terreno fue bastante conservadora, el valor catastral es de 96 EUR / m2, por lo que en 7000 m2 son 672.000 EUR, y yo pensaba más en 15 viviendas que en 20, así que los costos de construcción serían 2.250.000 EUR con un capital propio de 872.000 EUR, lo que son entonces 38% de capital propio. Así que creo que con el capital propio lo consigo, si no construyo menos / más pequeño. El crédito barato (y el terreno disponible) son la razón por la que quiero construir, así que si los costos del crédito suben debido al alto riesgo / poco capital propio, ya no vale la pena, por lo que no se haría.

Sobre los intereses:
Mi banco, al director de la sucursal lo conozco muy bien desde hace 20 años, me ofreció un 2,2%, fue en diciembre del año pasado. El director de la sucursal ahora me escribió de nuevo tras preguntar diciendo que el entorno de intereses se ha vuelto un poco más favorable. Entonces sumé el financiamiento de KFW y por eso llego a ~2%. Claro que aseguraría todo esto más concretamente antes de comenzar.

Sobre la rentabilidad / preguntas:
En general, ahora mismo tengo dudas, provocadas por vuestros comentarios y consejos, de que el 'peor escenario', es decir el 4%, realmente sea demasiado bajo y que también el optimista ~6% no sea tan emocionante. Sé claro que aún restan impuestos, intereses y reparaciones (y lo demás para la amortización), mi pequeño cálculo porcentual está hecho como el EBITDA para empresas. Sin embargo, la amortización, al igual que a vosotros, me parece demasiado baja. ¿Me podrían decir qué tasa, es decir retorno de la inversión, se consideraría aceptable en una 'zona B' con un valor catastral de ~100 EUR?

¡Gracias y saludos desde Sídney!

¡Todo difícil! ¿Qué dice el director de la sucursal del banco? ¿Conoce por casualidad empresas de proyectos que inicien algo similar?

Algunos se han sobreestimado con algo tan grande,

Hola f.a.b.,

en principio y especialmente desde la perspectiva empresarial, encuentro tu entusiasmo y tu compromiso totalmente genial. Siempre se necesitan personas que se atrevan y asuman riesgos, de lo contrario no sucede nada; esto solo para aclarar antes de que empiece a quejarme otra vez. :)

Ahora volvamos a los números sin emociones y probemos otra variante:

Supongamos que pudieran vender el terreno a un inversor por 750 mil € en un plazo de 3 meses.

Entonces cada uno podría reservar 100 mil € (en Alemania, el máximo de la garantía de depósitos bancarios) como reserva y con 500 mil € de capital líquido (más 50 mil € de costos adicionales para la adquisición) invertir en un inmueble ya existente o proyectado. Según la cuota de capital propio deseada (33-50 %), sería posible una inversión total de 1 a 1,5 millones.

Ventajas:

1. Su capital propio anterior de 200 mil € no se toca (aunque podría utilizarse)
2. Se genera capital libre adicional (posible inversión con ganancia de intereses en Australia)
3. Menor tiempo requerido (mayores ingresos propios en Australia)
4. Menor riesgo total
5. Retorno de capital inmediato o mucho más rápido, si se invierte en un inmueble existente/alquilado
6. En la inversión en un inmueble existente, todas las cifras están claras en la compra, incluidos los ingresos reales por alquiler, es decir, se calculan con números reales.

Desventaja:

1. No es tu "propio bebé" en tu propio terreno (pero en ese punto también deberías revisar tu vinculación emocional al terreno. Si calculan fríamente, deberían poder vender el terreno al precio correcto sin pestañear)
2. Posiblemente menor rentabilidad total (absoluta, no proporcional) (pero también menor riesgo/capital invertido)

Sobre el capital propio:
mi valoración del terreno fue bastante conservadora, el valor estándar del suelo es de 96 EUR/m2, es decir, para 7,000 m2, 672 mil EUR, y también pensé más en 15 apartamentos que en 20, entonces los costos de construcción serían 2,250 mil EUR con un capital propio de 872 mil EUR, lo que equivale a un 38 % de capital propio. Así que creo que puedo manejar el capital propio, y si no, construiré menos/ más pequeño.

Solo una observación. Un inversor exprimirá el terreno hasta el último centímetro, solo así se puede obtener una rentabilidad acorde al mercado. La idea de que se podría construir menos para obtener mayor rentabilidad o evitar riesgos la considero fundamentalmente equivocada. (Probablemente) ningún inquilino pagará por un gran jardín, pero la inversión de capital en forma de terreno es la misma, a menos que primero se construyan 15 apartamentos y se deje una cuarta parte del terreno para futuras construcciones. Otra variante sería destacarse del nivel habitual del lugar y vender áreas de jardín más amplias como punto positivo; para eso debe existir una demanda correspondiente (con equipamiento de alta calidad, posiblemente adaptado para personas mayores).

En resumen, no quiero desanimarte, pero creo que tienen muy buenas alternativas y por diversas razones no pueden prescindir de un inversor externo.

¡Saludos!
Dirk Grafe

P.D.: Si se invierte 1,5 millones, se generan aproximadamente 150 mil € de gastos adicionales; arriba solo se consideran 50 mil €...

Hola
mi viernes aquí en Sídney ya ha terminado por ahora, voy a irme a la cama temprano para ver en mitad de la noche los partidos del campeonato mundial.

Voy a hablar con el director del banco para ver si conoce inversores y también, como sugirió Dirk, voy a buscar inversores y al menos hablar con ellos. Si alguien conoce un buen contacto / punto de partida, por favor enviadme un mensaje privado.

Dirk, muy breve, eso también pensé yo con 'menos construir', planificar todo el terreno (plan de desarrollo) y luego ejecutar tanto como se pueda con buenas condiciones de préstamo, el resto, si tiene éxito, más tarde. En general, especialmente dado que las cifras / rentabilidad están algo limitadas por la ubicación, también creo que quien haga esto debería construir el terreno de manera eficiente, o incluso exprimirlo.

Saludos cordiales y ¡gracias de nuevo!