Appartements locatifs en immeuble multifamilial en tant qu'investissement - Quelles parts de prêt en % ?

S'y ajoute l'examen fiscal, en particulier dans cette situation particulière. Un conseiller fiscal professionnel est une nécessité absolue.

Dirk, personne ne nous a foncé dessus, mais quelques promoteurs immobiliers ont déjà demandé de temps en temps, nous avons toujours refusé car nous étions en fait contre la revente et plutôt pour une génération régulière de revenus.

Concernant les fonds propres :
mon estimation de la valeur du terrain était plutôt conservatrice, la valeur de référence du sol est de 96 EUR / m2 donc pour 7000 m2 672 000 EUR, et je pensais aussi plutôt à 15 appartements et non 20, donc les coûts de construction s’élèvent à 2 250 000 EUR avec des fonds propres de 872 000 EUR, ce qui correspond à 38 % de fonds propres. Donc je pense que je peux y arriver au niveau des fonds propres, sinon je construis moins / plus petit. Le prêt avantageux (et le terrain disponible) sont la raison pour laquelle je veux construire, donc si les coûts de crédit augmentent à cause du risque élevé / peu de fonds propres, cela ne sera plus rentable, donc ce ne sera pas fait.

Concernant les intérêts :
Ma banque, je connais très bien le directeur d’agence depuis 20 ans, m’a proposé 2,2 %, c’était en décembre dernier. Le directeur d’agence m’a recontacté sur demande pour me dire que le contexte des taux d’intérêt s’est plutôt un peu amélioré. Ensuite, j’ai ajouté le financement KFW et j’arrive donc à environ 2 %. Je sécuriserai bien sûr tout cela de manière plus concrète avant de commencer.

Concernant le rendement / questions :
En général, j’ai actuellement des doutes, suscités par vos commentaires et conseils, que le ‘pire scénario’, donc 4 %, est vraiment trop peu et que même les ~6 % plus optimistes ne sont pas si fameux. Je sais bien sûr qu’il faut encore retirer les impôts, les intérêts et les réparations (et le reste pour le remboursement), mon petit calcul de pourcentage est comme calculé pour l’EBITDA des entreprises. Le reste, donc le remboursement, me semble également trop faible, comme vous aussi. Pourriez-vous me dire quel taux, donc retour sur investissement, on accepterait dans une ‘B-lieu’ avec environ 100 EUR de valeur de référence du sol ?

Merci et cordialement de Sydney !

Tout est difficile ! Que dit donc le directeur d’agence de la banque ? Connaît-il par hasard des entreprises de projet qui lancent des choses similaires ?

Certains se sont surestimés avec quelque chose d’aussi grand,

Bonjour f.a.b.,

fondamentalement et surtout du point de vue entrepreneurial, je trouve ton enthousiasme et ton engagement vraiment super. Il faut toujours des personnes qui osent se lancer et prendre des risques, sinon rien ne se passe – c’est juste pour commencer, avant que je ne recommence à râler. :)

Revenons maintenant aux chiffres objectifs et envisageons une autre variante :

Supposons que vous puissiez vendre le terrain à un investisseur dans un délai de 3 mois pour 750 000 €.

Dans ce cas, chacun pourrait mettre de côté 100 000 € (en Allemagne, le plafond maximal de la garantie des dépôts bancaires) en réserve et investir avec 500 000 € de capital liquide (plus 50 000 € de frais annexes ! pour l’acquisition) dans un bien déjà existant ou en projet. Selon la part de fonds propres souhaitée (33-50 % !), un investissement total de 1 à 1,5 million serait possible.

Avantages :

1. Votre capital propre actuel de 200 000 € n’est pas du tout touché (mais pourrait être apporté)
2. Cela génère un capital libre supplémentaire (investissement possible avec profit d’intérêts en Australie)
3. Moins de temps consacré (plus de revenus personnels en Australie)
4. Risque global moindre
5. Retour de capital immédiat/beaucoup plus rapide, par exemple si on investit dans un bien déjà existant/loué
6. Pour un investissement dans un bien existant, toutes les données sont à disposition lors de l’achat, y compris les loyers réels, c’est-à-dire qu’on calcule avec des chiffres réels.

Inconvénient :

1. Ce n’est pas « ton propre bébé » sur ton terrain (mais là, il faut aussi examiner ton attachement émotionnel au terrain ! Si vous calculez de manière rigoureuse, il faut pouvoir vendre le terrain au bon prix sans sourciller !)
2. Éventuellement un rendement global moins élevé en valeur absolue (mais aussi moins de risque/apport de capital !)

À propos des fonds propres :
mon estimation de la valeur du terrain était plutôt conservatrice, la valeur officielle du terrain est à 96 €/m2 donc pour 7000 m2 672 000 €, et je pensais plutôt à 15 appartements qu’à 20, donc les coûts de construction s’élèvent à 2 250 000 € avec un apport en fonds propres de 872 000 €, ce qui correspond à 38 % de fonds propres. Donc je pense pouvoir gérer cela au niveau des fonds propres, sinon je construis moins / plus petit.

Juste une remarque à ce sujet. Un investisseur va exploiter le terrain jusqu’au dernier centimètre, c’est la seule façon d’obtenir un rendement conforme au marché. L’idée de construire moins et ainsi obtenir plus de rendement ou éviter le risque me semble fondamentalement erronée. Un grand jardin ne sera probablement pas payé par un locataire, alors que l’investissement sous forme de terrain constructible est identique, sauf à construire d’abord 15 appartements en laissant un quart du terrain libre pour une construction ultérieure. Une autre option serait de se démarquer du niveau local en proposant des surfaces de jardin plus grandes comme avantage – mais pour cela, il faut aussi une demande correspondante (avec un équipement haut de gamme, éventuellement adapté aux personnes âgées).

Bref, je ne veux pas te décourager, mais je pense que vous avez de très bonnes alternatives et que pour différentes raisons, vous ne pouvez pas vous passer d’un investisseur externe.

Cordialement !
Dirk Grafe

P.S. : Si on investit 1,5 million, les frais annexes sont d’environ 150 000 €, alors qu’ici ils sont estimés à seulement 50 000 €...

Bonjour
mon vendredi est terminé ici à Sydney, je vais me coucher tôt pour regarder les matchs de la Coupe du Monde au milieu de la nuit.

Je vais parler au directeur de la banque pour lui demander s’il connaît des investisseurs et, comme suggéré par Dirk, me renseigner aussi sur des investisseurs et au moins en parler. Quelqu’un pourrait-il éventuellement me donner un bon point de départ / interlocuteur, en MP si oui, s’il vous plaît.

Dirk, très brièvement, donc c’est aussi ce que je pensais avec « moins construire », planifier entièrement le terrain (plan d’aménagement) puis réaliser autant que possible en fonction des bonnes conditions de prêt, le reste ensuite, en cas de succès, plus tard. En général, surtout parce que les chiffres / rendements sont plutôt limités par la localisation, je suis aussi d’avis que, qui que ce soit qui le fasse, le terrain doit être construit efficacement, voire exploité au maximum.

Cordialement et merci encore !