多户出租公寓作为投资——贷款比例是多少？

此外，还要考虑税务，特别是在这种特殊情况下。[Ein professioneller Steuerberater ist oberste Pflicht.]

Dirk，没有人冲着我们来开门，但确实有几个房地产开发商时不时地来询问，我们一直拒绝，因为我们实际上是反对出售，更倾向于定期收入的产生。

关于自有资金：
我的地价估值比较保守，地面指引价是96欧元/平方米，所以7000平方米就是672,000欧元，我也更倾向于15套公寓而不是20套，那么建筑成本就是2,250,000欧元，自有资金是872,000欧元，也就是38%的自有资金。 所以我认为在自有资金方面我能搞定，如果不行我就建得少/小一些。 低利率贷款（和现有土地）是我想建房的原因，所以如果贷款成本因为高风险/低自有资金而升高，那就根本不划算，也就不会实施了。

关于利率：
我的银行，我认识分行行长已经20年了，很熟悉，去年十二月给我报了2.2%的利率。分行行长最近应我的要求又发邮件说利率环境其实还稍微优惠了一点。然后我把KFW融资也算进来了，所以大概是2%。但我当然会在开始之前具体确认这些条件。

关于收益率/问题：
总体来说，目前我有些担心，因为你们的评论和建议引发的，最坏情况4%的收益率确实太低了，即使是较乐观的约6%也不算很好。 我当然知道还要扣税、利息和维修（剩下的用于偿还贷款），我的小百分比计算方式就像企业计算EBITDA。剩下的偿还贷款部分，对我来说，和你们一样，也显得太少。 能不能告诉我，在这样一个“B级地段”，地面参考价大约100欧元的情况下，投资回报率大概能接受到什么水平？

谢谢，悉尼问候！

一切都很困难！银行的分行经理怎么说？他是否碰巧认识启动类似项目的公司？

有些人在这么大的事情上高估了自己，

你好 f.a.b.,

从企业家的角度来看，我觉得你的热情和投入非常棒。总需要有人敢于挑战和承担风险，否则什么也不会发生——先说到这里，以免我又开始抱怨。:)

现在回到冷静的数字，我们尝试另一种方案：

假设你们能在3个月内以75万欧元将这块土地卖给投资者。

那么你们每人可以留出10万欧元（在德国银行存款保险最高限额）作为储备资金，用50万欧元流动资金（加上购置的5万欧元附加费用）投资于一个已经存在或规划中的项目。根据（期望的）自有资本比例（33%-50%），总投资金额可达100万至150万欧元。

优点：

1. 你们现有的20万欧元自有资本不受影响（但也可以投入）
2. 产生更多自由资金（可能投资澳大利亚获得利息收益）
3. 时间投入减少（在澳大利亚赚取更多）
4. 总风险降低
5. 如果投资已有出租项目，可立即或更早收回资金
6. 投资现有项目时，购房时所有数字都详尽可查，包括实际租金收入，即基于真实数据进行计算。

缺点：

1. 这不是你“自己的孩子”，不是在你自己的土地上（但此时也应该检视自己对土地的情感依附！如果你们冷静计算，就必须毫不犹豫地以合理价格出售土地！）
2. 可能总体收益较低（绝对值上，不是百分比），但风险和资本投入同样较少！

关于自有资本：
我对土地估价相对保守，地价指南价为每平方米96欧元，7000平方米共计672千欧元，我也倾向于建15套公寓，而非20套，因此建筑成本约2250千欧元，自有资本872千欧元，自有资本比例为38%。我认为自有资本方面可以实现，如果不行我会减少或缩小建设规模。

补充一点。投资者会把土地的每一寸土地都榨干，只有这样才能获得合理的市场回报。认为减少建设量能提高回报率或降低风险的想法我认为是不对的。租户（大概）不会为大花园买单，土地资本投入相同，除非先建15套公寓，留出四分之一土地以供日后开发。另一种方案是你们超出当地标准，卖点为更大花园面积——但这也必须有相应需求（高端配置，可能适合老年人）。

总之，我不想劝你们放弃这个想法，但我相信你们有很好的备选方案，且出于各种原因，离不开外部投资者。

致敬！
Dirk Grafe

附言：投资150万时，预计将产生约15万欧元的附加费用，上面只算了5万欧元...

你好
我在悉尼的星期五暂时结束了，打算早早上床睡觉，以便半夜观看世界杯比赛。

我会跟银行董事谈谈，看他是否认识投资者，正如Dirk建议的，我也会去打听投资者，至少试着跟他们谈谈。如果有人能推荐一个好的起点/联系人，请通过私信告诉我。

Dirk，很简短，我也是这么想的，‘少建点’，规划整个地块（建设规划），然后尽可能按照好的贷款条件来实施，剩下的部分如果成功了，再做。总体来说，尤其是考虑到数字/收益由于地理位置较为有限，我也认为无论是谁来做，都必须有效地利用这块地，或者说充分挤压它。

此致敬礼，再次感谢！