Immobilien-Kredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen

[Minitrump]

@nordanney: danke sehr für die nützlichen Informationen. Nachfolgend weitere Unklarheiten.

1.
Was bedeutet anteilige Anrechnung der Dividenden/-Zinserträge. Mit welcher Quote konkret ?

2.
Wenn 700-2.000 € an Lebenshaltungskosten angesetzt werden. Wieso war dann deine erste Einschätzung, dass ich mit monatlichem (Renten-)Einkommen von 1.500 € keinen Kredit bekomme ? Dieser Betrag ist deutlich über dem Mittelwert dieser Spanne.

3.
Wenn ich Zins-oder Dividendenerträge bekomme, reinvestiere ich diese in der Regel bald wieder, habe also nicht mehr Geld im Portemonnaie. Wenn ich z.B. einen thesaurierenden Anleihefond habe, dann werden diesem die Zinserträge intern gut geschrieben. Ich könnte also sofort Anteile in Höhe der Zinserträge verkaufen, und die dann noch verbliebenen Anteile hätten genau denselben Wert wie die Ausgangsposition vor der Zinsperiode. Und ob ich jetzt physisch Zinsen ausgezahlt bekomme oder Anteile verkaufe, läuft der Sache nach auf genau dasselbe hinaus. Insofern kann ich die Regelung nicht nachvollziehen, nehme es aber zur Kenntnis, wenn das in eurer Bank (bzw. vermutlich generell) so gehandhabt wird.

SPV:
4.
Das war mir neu, dass 20% vom KP UND die NK aus Eigenkapital bestritten werden müssen/sollen. Ich dachte immer, es langen 20% Eigenkapital von der Summe aus KP + NK. Dann natürlich mit entsprechend höherem Zinsaufschlag.
Ich kann nicht nachvollziehen, dass die Bewirtschaftungskosten so gering sind.
Sind da die administrativen Kosten für Buchhaltung etc. auch drinnen ? Ist da auch ein Mietausfall eingerechnet oder wird da einfach mit 100% Vermietungsquote kalkuliert ?

5.
Jede Gesellschaft muss doch irgendwann mal mit einem SPV angefangen haben. Wenn jede Bank nur mit in der Auflegung erfahrenen Initiatoren zusammenarbeitet, hätte es ja nie ein SPV gegeben, also irgendwann muss man ja anfangen ???
Ja, es wurde zumindest an mich die Idee herangetragen, so etwas aufzulegen.
Klar gibt es viele normale Gesellschaften, die solche SPV nutzen. Aber es gibt auch reine nicht gewerbliche Kapitalanleger, die sowas initiieren. Wo hätten die denn dann eine Chance, so etwas aufgelegt zu bekommen ?


@Tassimat:
Auch wenn ich es oft wiederhole: Meine Bank kontaktiere ich erst, wenn ich ausreichend Kenntnis über die Kreditvergabepraktiken habe (dank nordanney habe ich schon etliches dazugelernt). Zudem möchte ich noch warten, bis ich einen endgültigen Rentenbescheid bekomme und evt. eben noch mehr Rentenzahlung der Bank vorweisen kann.
Die Kernfrage, um die es in dem Thread geht, ist, was ist echtes Einkommen ?
Der Lohn kann genau so gut wegfallen wie Mieteinnahmen oder erhaltene Zahlungen von Privatleuten. Ist nicht sicherer als irgendwelche anderen Einnahmequellen wie z.B. Kapitalerträge aus Wertpapieren oder eben Zahlungen von Bekannten.

@aero2016:
Nee, diese Broschüren lese ich sicher nicht durch. Was mich halt interessiert hatte, ist: Was gibt es für gesetzliche Vorgaben und was ist bankinterne Regelung. Denn bei den gesetzlichen Vorgaben ist nichts zu rütteln. Die müssen ohne Wenn und Aber erfüllt sein. Bei den bankinternen Vorgaben kann man aber durch Argumentieren durchaus auch noch eine Abweichung von den üblichen Vorschriften hinbekommen.

 

[nordanney]

@nordanney: danke sehr für die nützlichen Informationen. Nachfolgend weitere Unklarheiten.

Wie im anderen Thread bereits gesagt, wenn Du Ahnung hast, brauchst Du unsere Antworten nicht bzw. frag DEINE Bank zur KDF-Berechnung. Ich kann Dir nur sagen, nach Deinem ersten (total unvollständigen) Posting wärst Du für uns nicht kapitaldienstfähig. Punkt.

 

[HilfeHilfe]

Wie im anderen Thread bereits gesagt, wenn Du Ahnung hast, brauchst Du unsere Antworten nicht bzw. frag DEINE Bank zur KDF-Berechnung. Ich kann Dir nur sagen, nach Deinem ersten (total unvollständigen) Posting wärst Du für uns nicht kapitaldienstfähig. Punkt.

Bei uns auch

 

[Tassimat]

Mal zwei kurze Zitate:

. Meine persönliche "Bilanzsumme" / Kreditvolumen liegt weit im 7-stelligen Bereich. (besitze noch andere fremdfinanzierte Immobilien [..]

Ah. 7-Stellige Bilanzsumme, etliche Immobilien, 20% Eigenkapital-Renditen und dann sowas:

ich mit monatlichem (Renten-)Einkommen von 1.500 €

Ganz ehrlich.... du erzählst nur gequirlte ****.
Der Thread taugt nur noch zur noch zur allgemienen Belustigung über dein Kartenhaus.

 

[aero2016]

@aero2016:
Nee, diese Broschüren lese ich sicher nicht durch. Was mich halt interessiert hatte, ist: Was gibt es für gesetzliche Vorgaben und was ist bankinterne Regelung. Denn bei den gesetzlichen Vorgaben ist nichts zu rütteln. Die müssen ohne Wenn und Aber erfüllt sein. Bei den bankinternen Vorgaben kann man aber durch Argumentieren durchaus auch noch eine Abweichung von den üblichen Vorschriften hinbekommen.

Das sind die gesetzlichen Vorgaben... so ganz ausgeprägt ist dein Leseverständnis nicht, oder?

 

[Minitrump]

@nordanney:

Ahnung davon habe ich, in welche Objekte man investieren sollte, wie die Finanzierung aussehen sollte, dazu brauche ich keine Unterstützung (bin aber gerne bereit, auf sachlicher Ebene darüber zu diskutieren, was - wenige wie dich ausgenommen - in diesem Forum aber nicht möglich zu sein scheint). Wovon ich jedoch (zu) wenig Ahnung habe: unter welchen Bedingungen Banken überhaupt Kredite vergeben ? Bislang hatte ich die problemlos bekommen und mich darum nie näher gekümmert. Nun ist aber die Situation eine andere. Der eine Komplex hat mit dem anderen nichts zu tun. Die Klärung dieser Kreditgewährungs-Frage ist der Grund, warum ich mich hier angemeldet habe.

In eine Verhandlung mit einer Bank gehe ich, wenn ich die Rahmenbedingungen hinreichend genug kenne bzw. etwaige entsprechende Anpassungen noch im Vorhinein vornehmen kann (und auch noch einen definitiven Rentenbescheid erhalte). Einiges habe ich dank dir nun an neuen Informationen hinzugewonnen, das langt aber noch nicht ganz aus, um die Situation ausreichend beurteilen zu können, denn ich werde ungefähr im Bereich von einer 6%-Annuität landen und daher kommt es auf jeden einzelnen Aspekt an, ob es nun langt oder nicht.


Unklar sind mir vor allem folgende für mich essenzielle Punkte:

1.

Bei manchen Immobilien liegt die aktuelle Miete (zT deutlich) unter dem Marktpreisniveau. Ein Immobilienbilienmakler hatte mich darauf hingewiesen, dass eben die Miete erhöht werden sollte, was auch juristisch sofort möglich wäre.

Frage:

Welcher Wert ist für die Bank relevant ? Der am Markt erzielbare Mietpreis oder die aktuelle konkrete Miethöhe ?

Also Bsp.:

aktuelle Miete 900 €.

Miete für vergleichbare Objekte 1.000 €.

Setzt dann die Bank 800 € an oder nur 720 € ?


2.

Wie sieht es aus, wenn bei einer Finanzierung ein fixer Zinssatz bis auf Endfälligkeit, also bis zur kompletten Tilgung vereinbart wurde ? Wird für so eine Finanzierung dann auch eine 6%-Annuität gefordert, obwohl es dazu theoretisch gar nicht kommen kann ?


3.

Wenn ich der Bank liquide Wertpapiere verpfände, können die nicht anteilsmässig auf die Laufzeit umgelegt werden ?

Also Bsp.:

die durchschnittliche Kreditrestlaufzeit beträgt 30 Jahre. Ich verpfände der Bank einen Gegenwert von 30.000€ in Wertpapieren. Würde dann dadurch für die Ermittlung des laufenden Einkommens ein zusätzlicher Beitrag von 1.000 € pro Jahr entstehen (=30.000/30),oder eben eine dem Risikograd entsprechende Quote davon, z.B. 50% bei Aktien, also dann 500 € oder 80% bei Anleihen, also 800 € ?


4.

Ist diese Annuitätenvorschrift bei euch ein knallhartes Kriterium oder werden auch mal Kredite an jemand vergeben, der nur auf eine Annuität von 5,8% kommt (aber dafür zB mehr Eigenkapital einbringt als üblich ?


@Tassimat:
mir ist es völlig egal, was andere - mir nicht nahestehende Personen - über mich denken. Von mir aus bin ich ein obdachloser Pleitier, wenns dir damit besser geht. Dein Verhalten ist übrigens sehr typisch; die meisten Deutschen gönnen einem finanziellen Erfolg nicht (selbst mitunter (ehemalige) engere Freunde) bzw. verkraften es nicht, wenn andere finanziell erfolgreicher als sie selbst sind. Die Amerikaner sind da anders. Die nehmen das als Ansporn, nur die Deutschen probieren dann ihr Ego zu puschen, indem sie irgendwelche fadenscheinigen Argumente suchen, was der andere schlecht gemacht hat oder probieren sich einzubilden, dass die Aktionen des anderen nur erfunden wären; Auf die Idee, ihr eigenes Mindset zu ändern kommen sie allerdings nur selten, schon komisch. Bin ich aber längst gewohnt so ein Verhalten.


aero2016:
Ja, das ist mir klar, dass diese Broschüren die gesetzlichen Vorgaben sind. Aber ich habe weder die Lust, noch die gesundheitliche Kraft, diese komplett durchzulesen, aber dennoch danke für den Hinweis.