Finanzierung mit geringem Eigenkapital sinnvoll?

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Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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86bibo

Ich hab jetzt erst mal Termin bei den Banken gemacht um mal ein paar zählen zu bekommen. Klar ist, das wir zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren müssen, ansonsten wird es teuer. Das Problem ist aber, das man bessere Prozentsätze meist erst ab 20% Eigenkapital bekommt. Bei 400.000 € sind das mal 80.000 €. Selbst mit viel und eisern sparen ist das enorm viel Geld.
Natürlich weiß niemand, wie sich das Einkommen etc. verändert, aber das Problem mit dem warten ist, dass sich damit der Zeitpunkt bis zur Abzahlung auch nach hinten verschiebt. Zudem "verbrenne" ich ja jährlich 10.000 € an Miete. Es ist also derzeit einfacher 1500€ Abtrag zu zahlen und 500€ für Sondertilgungen zur Seite zu legen, als 1500€ neben der Miete zu sparen.
 
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Steffen80

Ich hab jetzt erst mal Termin bei den Banken gemacht um mal ein paar zählen zu bekommen. Klar ist, das wir zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren müssen, ansonsten wird es teuer. Das Problem ist aber, das man bessere Prozentsätze meist erst ab 20% Eigenkapital bekommt. Bei 400.000 € sind das mal 80.000 €. Selbst mit viel und eisern sparen ist das enorm viel Geld.
Natürlich weiß niemand, wie sich das Einkommen etc. verändert, aber das Problem mit dem warten ist, dass sich damit der Zeitpunkt bis zur Abzahlung auch nach hinten verschiebt. Zudem "verbrenne" ich ja jährlich 10.000 € an Miete. Es ist also derzeit einfacher 1500€ Abtrag zu zahlen und 500€ für Sondertilgungen zur Seite zu legen, als 1500€ neben der Miete zu sparen.
Denkfehler! Du verbrennst kein Geld in Miete..Du darfst ja drinne wohnen in der Zwischenzeit. Wenn Du die Miete auch sparen willst, zieh doch einfach aus
 
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86bibo

Ich habe verbrennen ja auch in Anführungszeichen gesetzt. Natürlich ist mir klar, dass ich dafür auch eine Gegenleistung bekomme. Beim Neubau habe ich auch etwas andere Voraussetzungen. Die Preise des Grundstückes werden vermutlich etwas steigen, das ist aber in der von mir angedachten Region noch überschaubar, da dort die m²-Preise noch unter 200€ liegt, d.h. sie machen vermutlich nur ca 25-30% vom Gesamtbudget aus. Die reinen Baukosten steigen human und das Haus ist, wenn ich es in 3 Jahren baue, dann ja auch 3 Jahre jünger. Bei Gebrauchtkauf ist das derzeit (und hier sicher auch in den nächsten 5 Jahren) so, dass die Immobilien locker 4-5% pro Jahr im Preis steigen. Da viele verkaufte Häuser zudem schon etwas älter sind, machen dort üblicherweise das um 3 Jahren geringere Alter kaum einen Unterschied. Da ist dann eher der Gesamtzustand, bzw. der Renovierungsgrad entscheidender.

Nun noch mal zu meiner Rechnung:
Ich habe vor ca. 1500€ zu tilgen und rechne so mit ca 500€ Nebenkosten (muss man sicherlich beim ausgewählten Objekt genauer kalkulieren). D.h. ca. 2000€ monatliche Belastung auf ca 25 Jahre (wenn ich mit 360.000€ Kreditsumme, 2% Zins und 3% Tilgung rechne, komme ich auf 24 Jahre). Wenn ich 4 Jahre warte um mehr Eigenkapital zu bekommen (sagen wir mal, dass würde reichen um 20% Eigenkapital zu erwirtschaften, dann könnte ich mit gleichen Rahmenbedingungen (290.000€, 2% Zins, dann 4,2% Tilgung) in 19 Jahren fertig werden. Effektiv werde ich also 1 Jahr früher fertig und ja, wahrscheinlich habe ich dann auch einen besseren Zinssatz, da ich mehr Eigenkapital habe. Bei der rel. hohen Tilgungsrate, machen sich aber 0,3-0,5% nicht mehr so gravierend bemerkbar (ungefähr gleiche Laufzeit bei 50€ weniger monatlicher Belastung). Nehmen wir jetzt das eine Jahr früheres Tilgungsende, bzw. besser 1,5 Jahre um sicher zu planen, dann bin ich bei 1500€ x 18 = 27000€ Differenzbetrag. Rechne ich jetzt, dass ich in 4 Jahren 70.000€ ansparen will, sind das 1450€ im Monat, die ich zusätzlich zur Miete entrichten muss, was bei mir bei 1100€ Warmmiete 2550€ sind, also 550€ mehr als bei den 2000€ (Rate + NB) fürs Haus. 550€ x 12 x 4 = 26400€. Also ungefähr das gleiche. Einmal bekommt es die Bank, einmal der Vermieter (der mir grundsätzlich sympathischer ist als die Bank, aber da bin ich letztendlich Egoist). Entweder ich mache einen kompletten Rechenfehler, oder es macht tatsächlich derzeit wenig Unterschied. Natürlich muss ich bedenken, dass ich dann evtl. wieder besser Konditionen bekomme, auf der anderen Seite, könnten die Häuser dann auch wieder teurer sein. Im ungünstigsten Fall steigen die Preise um 10%, dann muss ich weitere 2 Jahre ansparen. Rechne ich mit 1000€ sparen pro Monat um auf eine derzeitig vergleichbare monatliche Belastung zu kommen, dann muss ich schon 6 Jahre ansparen und die Rechnung wird noch ungünstiger.

Dieses Anzahl der Variablen sind bei beiden Varianten ungefähr gleich, also Risiko besteht in beiden Fällen. Auf der anderen Seite hat das Kaufen jetzt den Vorteil, dass ich dann auch jetzt schon im Haus wohnen kann (mehr Platz, keine anderen Leute im Haus, freie Gestaltung, etc.) UND das die 27000€ nicht jetzt bezahlt werden müssen, sondern erst in 23 Jahren. Natürlich ist das nur ein Schieben, aber zum einen fällt es einem am Ende vermutlich leichter einfach noch ein Jahr länger zu zahlen, also jetzt jeden Monat 500€ mehr abzudrücken, zumal die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass allein Inflationsbedingt in 20 Jahren das Gehalt deutlich höher ist als heute.

Evtl. bin ich jetzt zu blauäugig, aber aus dem rein finanziellen Aspekt erschließt sich mir derzeit nicht, wieso das ansparen von Eigenkapital Vorteile bringen sollte, abgesehen davon, dass man im Fall eines "Notverkaufs" in den ersten Jahren vermutlich ordentlich draufzahlen würde. Andersherum ist dann eben ein großer Anteil des Eigenkapitals dahin, macht für mich keinen riesigen Unterschied.
 
S

Steffen80

Ich wollte damit nur deutlich machen..Miete zahlen ist nichts schlechtes und durchaus sinnvoll. Wir hatten diese Diskussion "Wie viel/lange Eigenkapital sparen" schon einmal ganz ausführlich. Musst mal schauen ob Du den entsprechenden Thread findest.

Rein wirtschaftlich ist das in der Tat nicht immer sinnvoll..ich halte eine gewisse Menge Eigenkapital aus folgendem Grund für zwingend notwendig: Du hast von Tag 1 deutlich mehr netto Vermögen (Haus - Restschulden = netto) was bei Problemen (Arbeit, Gesundheit etc.) einen entspannteren Verkauf ermöglicht. Auch die Verhandlungsposition gegenüber der Bank sollte in diesem Fall besser sein. Dazu kommt die Erfahrungen der Sparphase bzgl. Umgang mit Geld und ein Einschränkungen monatlich. Auch ein netter Nebeneffekt: Wenn Du dann mal eingezogen bist, steigt das monatliche Einkommen wieder deutlich (zumindest bei uns) da die Kreditrate deutlich niedriger als die Sparrate ist.

Das mehr Eigenkapital auch "mehr Haus" ermöglicht, lasse ich mal unberücksichtigt. Spielt bei vielen aber natürlich auch eine Rolle.

Gruss, Steffen
 
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86bibo

So hatte ich das auch verstanden. Es geht mir primär auch nicht darum, dass ich mit aller Gewalt aus meiner Wohnung will. Es gibt einige Dinge, die mich da stören, aber nichts kriegsentscheidendes. Für 1 Kind hätten wir auch Platz, allerdings müssten wir dann einen Raum umgestalten, der auch Geld kostet, was ich persönlich lieber im Eigenheim machen würde, aber das ist auch Nebensache. Es ist auch so, dass wir wahrscheinlich jetzt in der Anfangseuphorie erst mal viel anschauen werden und letztendlich doch erst später kaufen (vielleicht Ende des Jahres - Mitte nächsten Jahres). Trotzdem sehe ich im Moment die steigenden Immobilienpreise als größeres Risiko als steigende Zinsen.

Wo du zweifelsfrei Recht hast, ist mit der Aussage des netto Vermögens, zumindest für die nächsten 5 Jahre. Danach ist bei mehr Eigenkapital der Nettowert auch noch höher, aber dann kommt man aus der Geschichte idR ganz gut raus (natürlich mit Einbußen).

Mehr Eigenkapital=mehr Haus ist im Moment für mich nicht wichtig. Wichtiger für mich ist die monatliche Belastung. Hier möchte ich mich eigentlich nicht mehr binden, sondern dann lieber Sondertilgungen machen, sofern möglich. Meine Frau hat einen sicheren Job (unbefristet als Lehrer, evtl. sogar noch die Chance auf Beamtung) und ich würde zumindest zeitnah wohl auch wieder etwas finden, wenn auch vielleicht mit leichten Abstrichen. Es würde trotzdem mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ausreichen um das Haus zu halten und trotzdem keinen leeren Kühlschrank zu haben. Auch wenn ich behaupten würde schon recht hohe Ansprüche zu haben, gibt es schon eine absolute Schmerzgrenze. Derzeit haben wir eine Immobilie im Auge, die wir mit geringen Renovierungsarbeiten für insgesamt 300.000€ (+NK) erlangen könnten, das wäre eine Summe, die wir vermutlich in 20 Jahren bequem abzahlen würden.
 
D

DragonyxXL

Entweder ich mache einen kompletten Rechenfehler, oder es macht tatsächlich derzeit wenig Unterschied.
Unter Annahme gleicher Bedingungen kommt das gleiche raus. Zieht man die Möglichkeit in Erwägung, dass die Preise in 4 Jahren um 10% gestiegen und der Zinssatz sich um 2,5% erhöht hat, sieht die Welt anders aus. Dann muss man sich noch überlegen, ob es wahrscheinlicher ist, dass der Markt sich in 4 Jahren bewegt hat oder ob in 4 Jahren rein garnichts passiert ist. Letzteres kann ich mir schwer vorstellen.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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