Bin z.Z. auch auf der Suche, und habe zwei „Faustregeln” kennengelernt:
1.) Wertverlust: kommerzielle Immobilienanleger kalkulieren mit einem Wertverlust von 1% bis 2% pro Jahr. Daraus errechnen sich die Rücklagen für zukünftige Reparaturen und Renovierungen (Heizungsanlage, Fenster, Dach, Installationen, ...). Bei einem bisher nur vom Ersteigentümer genutzten Haus würde ich den Wertverlust auf 1.5% ansetzen, d.h. Haus hat in den acht Jahren zwischen 2003 und 2011 etwa 11% an Wert verloren (in Euros des Jahres 2003). Interessanterweise gleicht das fast die Inflationsrate aus (knapp 13% von 2003 bis 2010).
2.) Jahreskaltmiete und Rendite: kommerzielle Immobilienanleger berechnen den Wert eine Immobilie, indem sie die Jahreskaltmiete mit einem Faktor 10 bis 14 für Immobilien im ländlichen Raum, 15 bis 18 in Städten und Großstädten und bis zu 20 in Metropolen multiplizieren. Bei einem relativ neuen Haus im Stuttgarter Umland mit S-Bahn-Anschluss liegt der Faktor vielleicht im Bereich 15 bis 18. Daraus ergibt sich bei einer Monatskaltmiete von z.B. 1250 Euro ein Wert von 225 000 bis 270 000 Euro.
Als Eigennutzer ist man oft bereit mehr zu zahlen. Man sollte dann allerdings die Immobilie nicht als Geldanlage, sondern eher als „Luxusgut” zur Erhöhung der Lebensqualität betrachten.