Bitte um Einschätzungen und Tipps zum Hauskauf

[Musketier]

Was willst du denn hören?

Einen Tipp hab ich dir ja schon gegeben, zum Fachmann gehen, denn der darf beraten. Ich darf hier nur Hinweise geben.

Du kannst gern mal nach gemischt genutzten Grundstücken und Schuldzinsenabzug googeln. Außerdem schick ich dir mal 2 Links per PN. Da gehts zwar um den Bau von gemischt genutzten Gebäuden, aber das ist in etwa auf den Kauf übertragbar.


Sowohl für die zukünftige Vermietung und ggf. auch für Ansatz einen Arbeitszimmers (Einkommensteuer), als auch für die Grundwerwerbsteuer, ist es am Besten, wenn man darauf achtet, dass im Notarvertrag der Kaufpreis sinnvoll zerlegt wird.

- Wenn Inventar (z.B. Küche, Sauna, Markise) übernommen wird, dann auf jeden Fall extra ausweisen. Die einrichtungsgegenstände kannst du ggf. kürzer als das Gebäude abschreiben. Nutzungsdauern kannst du je nach Gegenstand im Internet ergoogeln. Gebrauchte Gegenstände sind entsprechend kürzer abzuschreiben. Außerdem ist aufs Inventar keine Grunderwerbsteuer zu entrichten.
- Gebäude ist bei BJ 2002 über 50 Jahre abzuschreiben.
- Das Grundstück ist gar nicht abzuschreiben.

Also darauf achten, dass der Kaufpreis für Inventar und Gebäude relativ hoch ist und für das Grundstück eher niedrig. Damit aber nicht übertreiben, denn wenn das unrealistisch wird, zweifelt das Finanzamt die Aufteilung an und ermittelt ggf. eigene Werte. Wie das am sinnvollsten gemacht wird, erfährst du wieder vom Fachmann.

 

[jaseb]

Danke nochmals für die Tipps. Kaufpreis ist verhandelt, Termin beim Steuerberater steht morgen an.
Der Makler macht gerade unheimlich Druck, weil wir nächste Woche in den Urlaub fahren. Bereits nächste Woche Dienstag sollen wir den Termin zu richtigen Kaufvertrag beim Notar wahrnehmen, ein Vorvertrag könnte uns ja noch morgen gegeben werden. Wir signalisierten deutlich, dass wir jetzt nicht alles auf Biegen und Brechen bis zum Urlaub durchhauen möchten, im Zweifel sogar den Urlaub stornieren würden. Der Makler hat uns den Kauf in einem Brief bescheinigt.
Unsere Fragen: Wie viel Zeit wird einem zum Gegenlesen des Vorvertrages eingeräumt?

 

[jaseb]

Habe gerade Folgendes im Forum gefunden:
Das steht aus Gründen des Verbraucherschutzes im Beurkundungsgesetz.
§ 17 Abs. 2a Ziffer 2 Satz 2 BeurkG:


"(2a) Der Notar soll das Beurkundungsverfahren so gestalten, daß die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass

1. die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden und

2. der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden.Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen.Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.

Weitere Amtspflichten des Notars bleiben unberührt."

Trotzdem noch eine weitere Frage zum weiteren Vorgehen.
Der Preis steht, wir haben verschiedene Finanzierungsangebote über 30 Jahre vorliegen und müssen dann ja zeitnah einen Kaufvorvertrag (nach der standesamtlichen Hochzeit) machen.
Die Hochzeit wird von Oktober auf jetzt vorgezogen, da es laut unserem Steuerberater alles dann einfacher sei.
Wie gehen wir jetzt weiter vor. Kann man sich bei einer Bank ein Angebot schriftlich zusichern lassen (für 1-2 Wochen oder sogar länger?)
Wir würden halt auch ungern unseren Urlaub stornieren. Es gibt auch keinen anderen Käufer. das Haus steht seit letztem Herbst zum Verkauf.
Der Makler will einfach schnell seine Kohle.

 

[86bibo]

Lasst euch zeit. Wenn es keine anderen Interessenten gibt, dann macht einen Vorvertrag, in dem ihr erklärt, dass ihr das Haus kaufen wollt. Und dann klärt in Ruhe alle Details. Bei uns ging auch alles sehr schnell (auf unseren Wunsch), sodass wir 4 Wochen nach Gutachterbegehung und Kaufzusage schon den Notartermin hatten. Der Kaufvertragsentwurf war gut 2 Wochen vor dem Termin fertig. Wir hatten während dieser Zeit sehr viele offene Fragen, sodass ich fast jeden zweiten Tag mit Notar telefoniert hat. Das waren zum Teil inhaltliche (weil ich das Amtsdeutsch einfach nicht verstanden hab), zum Teil organisatorische (wer sendet was zu wem, wer kümmert sich um dieses und jenes, etc.), zum Teil aber auch noch wirklich fachliche Dinge wie:
- Einsicht ins Grundbuch bzgl. Baukasten, Grundschuld, wegerecht, etc.
- rechtliche Regelung der Zufahrt (wir teilen uns die mit den Nachbarn)
- Leitungen auf dem Grundstück
- Inhalte des Vertrages (Küchen extra bepreist um ein wenig grunderwerbsteuer zu sparen, Hinterlassenschaften (Möbel, Materialien, Brennholz, Heizöl)
- genaue Absprache bzgl. Übergabe, kaufpreiszahlung, etc.

Das alles innerhalb von 5 Tagen abzuhandeln halte ich für sehr sportlich und ich wäre sicherlich mit einem unguten Gefühl in den Urlaub gefahren, da alles übers Knie gebrochen wäre. Die Zweiwochenfrist gilt zwar nur bei gewerblichen Transaktionen (k.a. ob das bei maklerbeteilung zu gegeben ist), die meisten Notaren halten sich da aber auch bei privaten Verkäufen daran, weil eben idR noch die eine oder andere frage auftaucht.

 

[86bibo]

Zudem: ich weiß ja nicht, wie hoch euer Finanzierungsanteil ist, aber ich würde ohne unterschriebene Finanzierung keinen Kaufvertrag unterschreiben. Das Angebot der Banken ist idR tagesaktuell. D.h. Sie werden euch auch in 2-3 Wochen sicherlich noch finanzieren, werden euch meist aber keine Garantie für den Zinssatz geben. Wenn er nicht zu stark schwankt, werdet ihr aber wahrscheinlich das gleiche Angebot erhalten.