Überschreitung Grundflächenzahl

[Tx-25]

Hallo zusammen, wir haben einen neuen 910 Quadratmeter großes Grundstück in Niedersachsen und dürfen 40% des Grundstücks bebauen. Das entspricht 364 Quadratmeter.

Wir haben aktuell folgende Flächen gebaut: Haus 102,5
Garage 61
Terrasse 50
Hof 127 Wege und weitere Abstellflächen.

Wir wollen nun gern noch eine Gartenhütte bauen um die herum auch gepflastert werden soll. Da ist mit etwa 35 Quadratmetern zu rechnen. Ich habe heute bei der Gemeinde angerufen und nach Möglichkeiten gefragt. Leider konnte mir dort nicht geholfen werden. Laut meiner Internetrecherche gibt es aber Ausnahmen welche man sich anrechnen oder zu Nutzen machen kann. Dort habe ich gesehen dass man Garagen und Zufahrten teilweise mit nur 50% anrechnen muss.

Wie sind eure Erfahrungen dazu und wie kann ich vorgehen um diese Ausnahmen bei der Gemeinde zu beantragen? Die gute Dame dort hat immer nur auf unseren Bauantrag verwiesen. Dort sind wir mit knapp unter 0,4 bereits bei der Maximalflächenzahl. Dort wurde aber nicht berücksichtigt, dass man bestimmte Flächen teilweise nur zu 50% ansetzen muss.

 

[nordanney]

Wie sind eure Erfahrungen dazu und wie kann ich vorgehen um diese Ausnahmen bei der Gemeinde zu beantragen?

Da kann und muss dich euer Architekt machen. Siehe Bebauungsplan und Landesbauordnung. Da steht alles evolution drin. „Diese Ausnahmen“ sind keine Ausnahmen, sondern die ganz normale Berechnung.

 

[Tx-25]

In dem Bebauungsplan steht nichts genaues drin. Lediglich die Zahl 0,4 und der Verweis auf Paragraph 19 der Bauverordnung, siehe Bild.

Den Paragraph 19 habe ich in Auszügen mal zusammengefasst:


19 Baunutzungsverordnung (Stand aktuell)

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt.
Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßen-Grenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend festgelegt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen folgender Anlagen mitzurechnen:

Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,

Nebenanlagen im Sinne des § 14,

bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.

Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen dieser Anlagen bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden.

Im Bebauungsplan können von diesem Satz abweichende Bestimmungen getroffen werden.

Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der durch Satz 2 bestimmten Grenzen abgesehen werden

1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens, oder
2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

(5) Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, darf die zulässige Grundfläche in Gewerbe-, Industrie‐ und sonstigen Sondergebieten durch die Grundflächen von Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme aus solarer Strahlungsenergie und Windenergie überschritten werden.


In dem Fall verstehe ich es so, dass ich von unserer Garage nur 50% anrechnen muss genauso wie von unserem Hof. Somit würde ich ca 90 Quadratmeter gewinnen.

Wenn ich mir andere Häuser in unserer Straße anschaue gerade auch Mehrparteienhäuser zur Vermietung, muss es hier gültige Ausnahmen geben. Da dort definitiv mehr als 50% dieser Grundstücke überbaut worden ist.

 

[ypg]

dass man bestimmte Flächen teilweise nur zu 50% ansetzen muss.

Nicht muss.. KANN! Sofern es im Bebauungsplan steht, dass Par. 19 Baunutzungsverordnung gilt.

Wie sind eure Erfahrungen dazu

Das sind keine Erfahrungen, sondern Festsetzungen im Bebauungsplan sowie Baunutzungsverordnung und Eurer Landesbauordnung. Dieser ist in Gänze zu lesen und dann auch umsetzen können.
Anscheinend gilt bei Euch ein Bebauungsplan, der die Grundflächenzahl von 0.4 angibt.
Wenn der Par 19 Baunutzungsverordnung mit genannt ist, was nicht selten ist, und zudem andere Anforderungen dem nicht entgegensprechen, ist ein Gartenhaus grundsätzlich möglich. Kann aber auch sein, dass man für Euer Wohngebiet oder in Eurem Bundesland keine Gartenhäuser mit 35qm, das wären ü100 Kubik Raum, erlaubt sind bzw. müsste man dazu einen Bauantrag inklusive Statik und co einreichen. Das macht, wer es nicht selbst kann, am besten ein örtlicher Architekt.
Wohlgemerkt: 35qm sind ja jetzt nicht klein. Ein Gartenhaus darf man so ohne weiteres auch nicht zweckentfremden. Da könnte man auch gegen entscheiden. Zudem müssten auch die Abstandsflächen eingehalten werden. 900qm sind auch irgendwann endlich.

Wenn Du den Bebauungsplan nennen kannst und den Lageplan Eures Grundstücks zur Hand hast, ein paar Maße einzeichnest und die Nachbarbebauung zeigen kannst, dann wäre es möglich, dass das Forum es für Dich überprüft. Der Plan allerdings NICHT als Link. Bundesland wegen der Landesbauordnung braucht man auch.

 

[ypg]

Den Paragraph 19 habe ich in Auszügen mal zusammengefasst:

Brauchst Du nicht, der ist fix!

Lediglich die Zahl 0,4 und der Verweis auf Paragraph 19 der Bauverordnung, siehe Bild.

Was Du zeigst, ist nur die Legende. Es gilt die Planzeichnung sowie die textliche Festsetzung wie auch die derzeitige Nutzung Eures Grundstücks.

 

[ypg]

Wenn ich mir andere Häuser in unserer Straße anschaue gerade auch Mehrparteienhäuser zur Vermietung, muss es hier gültige Ausnahmen geben. Da dort definitiv mehr als 50% dieser Grundstücke überbaut worden ist.

In BPlänen gibt es meist verschieden ausgewiesene Gebiete, und zwar für Einfamilienhaus, aber auch Mehrfamilienhaus. Bedeutet: Du kannst Dein Grundstück nicht mit einem Mehrfamilienhaus Grundstück vergleichen.