बंधक मूल्य में बाद का परिवर्तन - क्या होता है?

नमस्ते सभी को,

मेरे पास सरलित ऋण मूल्य (ऋण राशि / निर्माण लागत) के विषय में एक प्रश्न है, जो वित्तपोषण की शर्तों के लिए बहुत महत्वपूर्ण होता है।

हम एक आर्किटेक्ट के साथ निर्माण कर रहे हैं और अभी तक सभी कार्यों के लिए प्रस्ताव नहीं मिले हैं। इसलिए अधिकांश लागत का अनुमान आर्किटेक्ट ने लगाया है। हम वर्तमान में वित्तपोषण योजना में हैं और कुछ बैंकों के साथ पहले संवाद किए हैं। इसमें यह स्पष्ट हुआ कि सरलित ऋण मूल्य (BW) की 60% की सीमा शर्तों के लिए काफी महत्वपूर्ण है। हम अनुमानित लागत के अनुसार इस समय थोड़ी सी 60% से ऊपर ही हैं। इसलिए मेरा प्रश्न है।

निर्माण के बाद अंतिम बिल प्रस्तुत करने पर यदि पाया जाए कि वित्तपोषण में माना गया BW सही नहीं है, तो बैंक इसका कैसे प्रबंधन करता है?

यहाँ मेरे परिश्रमी पाठकों के लिए एक विस्तृत संस्करण उदाहरण के साथ है:

मेरी जानकारी के अनुसार सरलित BW की गणना में इन्वेंटरी लागत शामिल नहीं होती (जैसे लाइट्स या किचन), लेकिन बाहरी सुविधाओं की लागत शामिल होती है (जैसे पक्की सड़क)। मान लें कि लागत का सटीक ज्ञान हो तो लागत के अनुमान द्वारा BW को प्रभावित किया जा सकता है। कुल लागत 570,000€ के उदाहरण के साथ:

निर्माण लागत: 500,000€
अनुमानित बाहरी सुविधाओं की लागत: 50,000€
अनुमानित इन्वेंटरी लागत: 20,000€
ऋण राशि: 325,000€
सरलित BW: 59.1% [=325,000 / (500,000+50,000)]

निर्माण लागत: 500,000€
अनुमानित बाहरी सुविधाओं की लागत: 40,000€
अनुमानित इन्वेंटरी लागत: 30,000€
ऋण राशि: 325,000€
सरलित BW: 60.2% [=325,000 / (500,000+40,000)]

BW की गणना में शामिल भाग (बाहरी सुविधाएं) और न शामिल होने वाले भाग (इन्वेंटरी) के अनुमानित लागत के स्थानांतरण से BW 60% की सीमा के ऊपर या नीचे हो जाता है। यहाँ मान लेते हैं कि कोई संक्रमण काल नहीं है और शर्तें अचानक बदल जाएंगी।

मान लें योजना में पहले विकल्प के अनुसार अनुमानित लागत बताई जाती है ताकि BW 60% से कम रहे। पर निर्माण के बाद लागत ठीक विकल्प 2 के अनुसार निकलती है। बैंक इसका कैसे प्रबंधन करता है? मेरी कल्पना इस प्रकार है:

a) मुझे केवल 59.1% (मूल BW) के अनुसार ऋण मिलता है, अर्थात अब की अंतिम लागत (500,000+40,000) पर 319,140€ बजाय निर्धारित 330,000€ के।
b) मुझे 330,000€ मिलते हैं लेकिन मुझे अतिरिक्त ब्याज देना पड़ता है क्योंकि अंतिम लागत पर BW 60.2% है न कि 59.1%।

इसी से जुड़ा प्रश्न यह है कि यदि निर्माण के बाद BW 60% से नीचे गिर जाता है तो बैंक कैसे प्रतिक्रिया करता है।

यहाँ दिए गए संख्याएँ केवल उदाहरण हैं और प्रश्न को स्पष्ट करने के लिए हैं। मैं आपके सुझावों का आभारी हूँ और लंबा प्रश्न होने के लिए क्षमाप्रार्थी हूँ।

शुभकामनाएँ

रॉबिन

तब तुम घास आदि के लिए सभी प्रमाण जमा करते हो। अगर तुम 60% से ऊपर पहुंचते हो तो बैंक ब्याज दर बदल सकती है।

कुछ इसी तरह मेरे साथ भी अभी हुआ। अप्रत्याशित अधिक स्व-योगदान के कारण बीसुकॉस्टेन कम हो गए हैं और मूल्य एक साथ बढ़ गया है। साथ ही, हम बाहरी निर्माण के लिए अधिक स्व-पूंजी निवेश कर सकते हैं जो फिर से मूल्य बढ़ाता है। अगर हम यह वित्तपोषण हस्ताक्षर से पहले जानते, तो शर्तें बेहतर होतीं। अब हमारे पास „बदकिस्मती“ है।

इसका मतलब है कि जो वित्तपोषण अनुबंध में लिखा है, वही मायने रखता है।

मुझे भी ऐसा ही अनुभव हुआ था। अप्रत्याशित रूप से ज्यादा स्वयं की मेहनत के कारण भवन निर्माण लागत कम हुई और साथ ही मूल्य बढ़ गया। साथ ही हम बाहरी सुविधाओं में अधिक पूंजी निवेश कर सकते हैं, जो फिर मूल्य को बढ़ाता है। यदि हम यह वित्तपोषण समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले जानते, तो शर्तें बेहतर होतीं। अब हमारा "भाग्य" खराब हो गया है।

मतलब वित्तपोषण अनुबंध में जो लिखा है, वही मान्य है।

जब तक कि स्थिति बिगड़ न जाए... तब बैंक समायोजन कर सकता है।

जीवन को इतना मुश्किल मत बनाओ, बाहरी क्षेत्र के लिए काल्पनिक 5-10 हजार यूरो खुदराशी पूंजी डालो, जिससे तुम्हारा ऋण अनुपात कम हो जाएगा, कि तुम इसे वहन करना चाहते हो या नहीं, वह एक अलग बात है। मैं यहां विशेष रूप से बाहरी क्षेत्र के बारे में बात कर रहा हूँ। घर बनाने की लागत में ऐसी चीजें न करने की सलाह दी जाती है, क्योंकि वास्तविक रूप से पैसे की कमी हो जाती है।

मैंने यह भी वैसे ही किया था। 3 हजार यूरो खुदराशी पूंजी के साथ मैं 79% ऋण अनुपात पर पहुंचा।

मान लीजिए कि योजना बनाते समय लागत अनुमान के रूप में विकल्प 1 दिया गया है, ताकि BW को 60% से नीचे लाया जा सके। निर्माण चरण के बाद लागत विकल्प 2 के बिल्कुल समान हो जाती है। बैंक इससे कैसे निपटती है? मैं निम्नलिखित सोच सकता हूं:

a) मुझे केवल 59.1% (मूल BW) के अनुसार ऋण मिलता है, जो अब अंतिम लागत (500,000+40,000) पर आधारित है, यानी 319,140€ बजाए नियोजित 330,000€ के।
b) मुझे 330,000€ तो मिलते हैं लेकिन मुझे अतिरिक्त ब्याज देना होगा क्योंकि अंतिम लागत के बाद BW 60.2% है न कि 59.1%।

बाद में केवल एक ही चीज होती है: यानी कुछ भी नहीं! न तो आपके लिए सकारात्मक है और न ही नकारात्मक। एक बार जब अनुबंध पर हस्ताक्षर हो जाते हैं, तो वह दोनों पक्षों के लिए मान्य होता है (सिवाय इसके कि देखिए HilfeHilfe का पोस्ट - वहां बहुत कुछ होना पड़ता है और ब्याज में बदलाव नहीं होता, बल्कि बैंक के पास सुरक्षा सुधार या समाप्ति अधिकार होता है)।

बेलिहंस वैर (Beleihungswert) को बाद में नहीं छुआ जाता। बैंक पहले ही पुनः वित्तपोषित हो गई है और उसी आधार पर आपको ऋण अनुबंध प्रदान किया है। आपको इसे स्वीकार करना होगा। बेलिहंस वैर एक स्थायी मूल्य है, जिसे कुछ यूरो के लिए आसानी से बदला नहीं जाता।